龙头房企冷眼旁观地王潮 他们嗅到了什么?

  

地王频出,房价飞涨,这应该是今年上半年以来房地产市场最直观写照。仅以8月份来说,据中原地产研究中心统计数据显示,今年8月份,全国单宗土地超过10亿元的地块累计共有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗。如果仅从计算地价超过房价的现象来看,8月份或将成为历史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全国地王超过150宗。

  

对房地产市场一线的炮火听得最清楚的无疑是开发商,于纷乱中细究,开发商对地王频现的市场已经展现出不同的判断与应对,万科、中海等第一梯队开发商已经对市场保持警惕,部分第二梯队房企如远洋集团也开始警觉,龙头房企拿地谨慎。但出于规模增长等考虑,大部分第二梯队房企成为了此次地王潮的参与者和助推者。

  

万科董秘朱旭表示:“上半年以来,热点城市的土地竞争趋于白热化,地价大幅上升,地价贵过周边房价的‘地王’频出。但是,在审慎投资的原则下,2016年上半年,万科没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

  

市场前景隐晦不明,地王制造者虽将土地资产揽入怀中,但面对未来也是甘苦自知。

  

谨慎与亢奋

  

这段时间上市公司纷纷发布半年报,一个值得关注的现象是,第一梯队房企手中现金多了起来。

  

8月30日,中国恒大集团发布半年报,营业收入、净利润等多项指标超越了万科,大有在今年打破“万科魔咒”的趋势。一个值得关注的细节是,恒大集团上半年期末现金总额为2120亿元,加上期末未使用银行授信额度达到人民币1260.1亿元,恒大可使用资金合计人民币3380.1亿元。

  

再看万科,今年上半年实现营业收入747.95亿元,同比上涨48.8%;归属上市公司股东的净利润53.51亿元,同比增长10.42%;基本每股收益0.48元。截至报告期末,公司持有货币资金718.7亿元,这一数据远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。

  

中海向来以财务稳健著称,上半年,中海地产实现销售额952.6亿港元,位列全国房企第五位,净利润196.9亿元,同比上涨20.6%,稳居行业第一。但同样,中海持有银行结余及现金1179.7亿元,现金充裕。

  

房企的持续经营建立在不断获取土地的基础上,手握大量现金意味着在拿地策略上的保守,回看今年“地王制造者”,也确实不见这几家龙头房企的身影。

  

谁拿走了“地王”?实际上,从市场表现来看,地王多被央企及闽系房企拿走。近期备受瞩目的“地王”是8月29日招商蛇口、华侨城以总价310亿元拿下的深圳市宝安区大空港区域地块。这是继2016年6月深圳创造140.6亿元的“地王”新纪录之后,国内总价最高的“新地王”。8月17日融信集团以110.1亿元拿下位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块,创下中国土地成交史上“单价最贵地王”纪录。

  

龙头房企在想什么?

  

龙头房企谨慎拿地,第二梯队疯狂抢地王,房企的考量是什么?

  

兰德咨询总裁宋延庆认为,大企业土地储备充裕,可避开地价高涨期拿地。但对一些想快速实现规模增长的企业来说,无论地价多高,都要通过招拍挂拿地,造成了地王都被第二梯队的企业拿走的现象。

  

恒大集团虽然上半年获取了80个项目,花费800多亿元,但从城市布局来看,80个项目中一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资额占比63.8%。更关键的是,这些项目的平均成本只有人民币1994元/平方米。这说明恒大集团仍然坚持不拿地王,项目所处位置仍在城市远郊,地王现象与恒大集团并无关联。

  

万科在这场土地盛宴中采取了谨慎态度,没有获得一块地王地块。万科董秘朱旭表示:“在审慎投资的原则下,2016年上半年,万科没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

  

上半年,万科获取新项目70个,总建筑面积1260.1万平方米,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8亿元,新增项目均价为5488元/平方米。截至6月底,按万科权益计算的规划建筑面积合计3582万平方米,保持在满足未来两年以上的开发水平。

  

另一家在土地市场偃旗息鼓的房企是远洋集团,截至2016年7月底,远洋集团在6个城市获取9个项目,新增土地储备和资产约170万平方米,其中仅有杭州项目是招拍挂摘得,其他8个位于北京、上海、深圳、广州和三亚的项目全部是以收购方式获得。李明近期表示,从趋势来说,远洋希望维持到25%到30%的毛利率水平。

  

远洋的谨慎来自用真金白银换来的教训。一位接近远洋集团投资部门的人士向中国房地产报记者表示,“2009~2010年拿的地王对远洋过去几年的经营存在一定的负面影响和压力,这次的谨慎也算是吸取了教训。”

  

躲避土地拍卖市场,收购成为远洋获取土地的渠道。上述人士表示,远洋现在储备土地依赖于通过远洋资本的私募基金,以及股权并购来获取。

  

今年7月,远洋获取了位于上海静安区的上海科恩国际中心,该项目是中国华融旗下的不良资产,而远洋早在2015年时便以53亿港元入股华融。“现在拿地理性多了。”上述接近远洋的人士表示。

  

异曲同工的是,深陷股权大战的万科自己也开始关注通过并购与整合获取土地。万科方面向中国房地产报记者表示,万科将把握城市发展方向,持续、稳定地推进核心传统住宅业务,积极拓展项目获取方式和渠道,关注具备增值潜力的存量资产、资产包、公司股权、平台等投资机会。

  

即使激进如融创,也对面粉贵过面包的现象展现出警惕,城市布局悄然变化,避开了地价持续走高的热点二线城市。融创行政总裁汪孟德在业绩发布会上表示,融创接下来会谨慎拿地,持续上涨不符合逻辑。

  

土地市场盛宴正隆,但悲观情绪也已经出现。宋延庆表示行业的高增长期为时不久了。上述接近远洋的人士表示,虽然短期部分地区还将热烧,但他个人对市场后市持悲观态度。

  

在某券商人士看来,虽然上半年地产板块频现机会,但房地产行业的基本面仍是向坏,行业的成长边际下降,板块估值难以回到过去的荣耀,系统性机会已经不会出现,“明年,地王将面临去化问题,行业衰退迹象会显现”。

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