资本并购分化下大型房企奔跑更快

 

  在中国L型经济走势下,房地产出现资产并购与大分化,马太效应更加显著:强者愈强,弱者愈弱。

 

  这一趋势在9月8日由中国房地产报、全联房地产商会举办的2016中国房地产品牌价值峰会(以下简称“峰会”)上被再次提及。

 

  市场的现象是,千亿房企的市场占有率越来越高,包括中海、碧桂园、恒大、融创在内的房企都在提高全年销售业绩,全行业已经有两家房企的全年销售业绩会定格在3000亿元以上。央企成为2016年“地王潮”中的常客,这是因为在货币宽松政策的宏观背景下,令央企的融资成本更低,也给了它们拿下区域最高价地块的底气。

 

  如今,土地市场蛋糕的变小、房地产行业面临结构性的调整,资本切入方式变化多端。在此背景下,大型房企在拿地和借助资本力量中尽显优势,这为其规模扩张和利润增长埋下伏笔;而中小房企正在退出或被吞并,成为市场重要现象。

 

  拿地和业绩并重

 

  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,销售额排名前50的标杆房企2016年拿地金额合计6198.73亿元。其中一二线城市拿地金额为5367.26亿元,占比高达86.6%。而在2015年同期,占比只有75%左右。

 

  其中,除了中国恒大、碧桂园控股有限公司、华夏幸福基业股份有限公司等企业之外,其他标杆房企已经接近全面一二线城市拿地。另外,在土地储备的强力支撑下,房地产企业在2016年上半年的销售面积和销售金额都大幅提高,这意味着千亿元和百亿元房企梯队将继续扩容。

 

  千亿元房企梯队中,碧桂园以回归一二线城市周边县城项目为主要开发模式,实现销售金额1226.2亿元,同比上升127%;中国恒大以快速的周转和推盘节奏为主要模式,上半年销售额达到了1428.1亿元;万科尽管经历了长达一年的股权之争,但上半年依旧取得1877亿元的业绩,同比增长73.9%。

 

  此外,绿地控股集团股份有限公司和保利地产分别以1120亿元和1117亿元的业绩位列千亿梯队,同比增长分别为41.9%和48.4%。

 

  百亿元房企梯队中,上半年销售业绩突破500亿元的房地产企业多达5家。其中融创中国业绩为560.3亿元,华润置地有限公司业绩为555.1亿元。

 

  “大鱼吃小鱼、适者生存”

 

  除了大房企业绩不断上涨外,它们也开启了并购模式,在2016年上半年,房地产企业并购模式呈现了三大特点:

 

  首先,一二线城市的土地蛋糕越来越小,因此出现“大鱼吃小鱼、适者生存”局面,而吞并小企业成为大型房企在寻求规模扩张和利润增长时的重要途径。2010年至今,中海地产共进行过3次并购整合,交易作价约700亿元,资产涉及2000亿元,因此获得了3700万平方米的土地储备。中海地产并非孤例,融创中国控股有限公司的生存法则同样是拿住“拿地者”。

 

  其次,除了拿地单线模式,房企也像鲨鱼一样,迅速觅食并出击有利润增长点的其他产业。新华联文化旅游发展股份有限公司助理总经理赵兴林表示:“我们公司正在做一些多产业链、多产业化的并购和整合,包括海外项目的并购。我们项目在整个地产圈不算是很大,但是我们认为要有一个比较有特色的并购之路。”

 

  再者,房地产行业中还存有一群像“食人鱼”一样的企业,擅长集群出击,在拿地、投资、股权激励方面均使用合伙人制。8月29日,招商蛇口工业区控股股份有限公司联手深圳华侨城股份有限公司以310亿元拿下深圳国际会展中心项目,创造全国新地王;而像越秀地产股份有限公司近年的合伙人计划亦是不少。

 

  一系列优势交织下可以看到,大型房企跑得更快了,而中小房企因为来不及转型、没有资本支持和经验累积而逐渐退场。

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