2016年房地产投资信托基金(REITs)产业运行发展现状分析

 

  1、REITs简介

 

  REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资 经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。具体而言, 就是投资者聚攒资金用于购买商业物业并交给专业公司管理,并享有物业带来 的租金、其他收入和升值收益。 商业地产开发属于重资产行业,开发投入大且投资回收期漫长,对商业地产运 营商造成巨大的压力,难以实现规模快速扩张。同时,商业地产作为具有长期 增值前景、租金收益稳健的投资品类,对无法达到投资门槛的个人及机构投资 者具有较强的吸引力。在此背景下,REITs 应运而生,一方面专业的商业地产 开发、运营商能够通过资产证券化库快速收回现金流和开发利润,提高投资回 报率,吸引长期的资产持有者以保证物业所有权稳定,将精力聚焦于轻资产化 的扩张和专业运营,另一方面,长期稳健投资者获得了高流动性、长久期、兼 顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性低的物业投资渠道。

 

  REITs 产品具有独特优势

  

 

 

  REITs 最早诞生于 20 世纪中期的美国新英格兰地区,前期发展缓慢且较不规范。 自 1960 年,美国总统签署 REITs 法案,产品正式纳入法律框架后,行业进入 了快速发展期,并在 1969-1974 年迎来第一个高峰,行业资产从最初的不到 10 亿美元增长到超过 210 亿美元。此后,在 70 年代滞涨的高利率以及税收不 平等的打击下,REITs 发展陷入低潮,直至 90 年代初才开始逐步回暖并进一步 发展。目前全球有 30 多个国家和地区推出了 REITs 产品,总规模已经从 1990 年的 89 亿美元增加到 2015 年 3 月底的 1.8 万亿美元。

 

  REITs 产品发展历程

  

 

 

  2、国内政策加速推进,REITs 浪潮有望来临

 

  虽然 REITs 在海外已经发展壮大,成为和股票、债券、存款并列的第四大类配 置资产,但国内受制于政策约束,至今尚未完全放开。早在 2007 年,监管层 就开始研究 REITs 产品,并成立“房地产投资基金专题研究领导小组”。此后, 虽然监管层动作频频,多次发文推动,但由于 REITs 产品未被赋予公募属性, 市场表现沉寂。

 

  首个公募 REITs 产品试水,政策放开初现曙光。2015 年 6 月 26 日,国内首只公募 REITs 产品鹏华前海万科的 REITs 成功发行,标志着 REITs 开始进入实际操作 阶段。今年 1 月,证监会原主席肖钢在全国证券期货监管工作会议上提出“发 展企业资产证券化,推进基础设施资产证券化试点,研究推出房地产投资信托 基金”,表明了高层对 REITs 产品的明确支持。

 

  国内 REITs 相关政策推进情况

  

 

  

 

 

  3、发展现状

 

  REITs 正式推出于 20 世纪 60 年代的美国,REITs 法案的通过开启了美国以及全球 REITs 市场的发展历程。此后几十年里,REITs 一直在美国境内发展,直 至 90 年代开始逐步走向全世界。截至 2015 年 3 月底,全球 REITs 产品市值已 高达 1.8 万亿美元。

 

  美国仍是最重要 REITs 市场,亚洲市场迅速发展。美国是全球 REITs 的第一大 投资市场,在制度上也最为成熟,投资者接受度极高,超过 7000 万人购买了 REITs 产品。截至 2015 年 3 月末,在美国两大交易所上市的 REITs 共有 257 个,合计市值 9846 亿美元,占到了全球市场的 55%。欧盟和澳大利亚的 REITs 市场也发展较为完善,总市值分别达到 1700 亿美元、937 亿美元。亚洲 REITs 发展起步较晚,首个 REITs 于 2001 年在日本诞生,后逐步在新加坡、 中国香港拓展。虽然亚洲新兴市场起步时间晚,但发展十分迅速。截至 2015 年 3 月底,日本、新加坡、中国香港等地上市交易的 REITs 市值分别达到了 908 亿、483 亿及 273 亿美元。

 

  全球各经济体上市 REITs 规模

  

 

 

  美国 REITs 规模持续增长

  

 

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