房地产供给侧改革的四条路径

 

  房地产市场正积极推进供给侧结构性改革,此类改革主要体现在土地管理、资金把控、产业创新和税费改革等四个层面上,这四个层面也成为后续房企供给侧改革的四条需依赖的路径。总体上说,供给侧结构性改革若能够积极推进,将有利于房地产市场去库存、去产能、调结构等目标的更好实现。

 

  土地管理:动态平衡

 

  土地市场的改革是体现供给侧改革的一个重要内容。无论是中央还是地方层面,对于此类改革总体上会有一个主动的且不失灵活的策略或措施。这可以通过近期个别城市耕地保有量调整以及北京商住房供地政策调整等方面看出来。

 

  2016年6月23日,国土资源部发布了《国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案的通知》,调整方案显示,北京、天津和上海及沿海省市的耕地保有量被大幅度下调,其中北京耕地保有量下调近一半,天津和上海的下调幅度均超20%。通过耕地保有量的下调,能够为此类大城市释放更多的建设用地,同时在耕地红线的制约下,其他城市或调高耕地保有量。此类做法比较务实,较好地应对了大城市房价快速上涨的问题。部分粮食生产大省或农业大省则会扩大耕地面积。此类政策比较灵活,和目前各地市场分化的特征紧密结合在了一起。土地政策调整。

 

  另一个例子则和北京目前商住房供地政策的调整有关系。北京明确了后续对于商住房的供地会收紧,腾挪出来的用地将用于普通住宅的建设。过去商住房这样一类物业类型其实是模棱两可的,而且也充斥着各类投资投机因素。而从后续实际情况看,限制此类项目的用地开发,能够保障普通住宅的用地项目供应,显然此类做法从供给端发力,最终会实实在在地影响需求端。这样一种影响是积极且受市场认可的。

 

  此类例子背后都体现了一点,即通过土地市场的供应、分配等结构调整,能够更好地吻合政府城市规划和房企拿地需求。后续此类政策效应会积极释放,在土地市场结构调整的基础上,将进一步促进房地产物业结构类型的调整。

 

  资金把控:宽严结合

 

  供给侧结构性改革若要推进,关注资金规模和流向也是比较关键的。很多房地产市场的问题,其实就在于资金把控不严。准确把控资金的流向,能够引导房地产供应层面的健康发展。

 

  近期二线城市房价过快上涨,土地市场也随之出现了异动。各地对于流入土地市场的资金进行了积极把控,一个很普遍的做法就是提高了土地价款的首付比例。比如武汉近期出台政策,就规定了房企拿地以后两周内需要缴清60%的土地出让价款。这个政策其实是比较严厉的,甚至要比过去部分城市规定的50%的比例更高,体现了土地管理部门对于资金层面把控更加趋严。此类把控后,过去一些小打小闹、投机型的资金就缺乏了杠杆效应,进而会使得此类土地交易和土地投资更加规范。

 

  除了此类资金把控以外,近期关于收紧公司债等做法也相对比较多。这主要体现在以下几个方面:第一是公司发债获批的时间延长,第二是公司发债的利息支付成本增加,第三是公司主动取消了发债的计划,第四是发债后的资金流向受到了各类限制。此类做法都会在很大程度上影响企业后续的融资计划,对于后续新一轮投资也会有各类负面或利空的影响。

 

  当然资金层面在收紧的同时,也会有各类松动的做法。比如说在PPP等概念下,鼓励社会资本进入一些城市更新等项目,已经成为目前城市建设的一个新的策略或模式。此类模式下,资金流入成本更低,同时也能够鼓励房企积极进行产业转型。后续预计也会出现各类优秀的案例。

 

  产业创新:守正出新

 

  供给侧改革的精神,其实是体现为两点,第一是守正,第二是出新。不过很多房企近期积极做创新,其实还是有很多误导或偏见的。比如说盲目进入了一个新的产业,盲目融资和创新,最后会发现投资收益其实一般。此类做法盲目看好新行业,却忘记了传统行业的市场新机会,所以也不是供给侧结构性改革精神所鼓励的。

 

  可以举关于产业园开发的例子。在传统住宅市场空间收窄的情况下,其实还是存在一些新的问题的,比如说很多企业积极开拓产业园,进而用传统的招商方式来吸引企业进入。但尴尬问题就在于,很多产业项目其实吸引力不大,产能也比较低,反而降低了很多土地的经济效益。

 

  而从很多优秀的产业运营商来看,已经跳出了单纯的园区开发的模式,而是积极做产业和商业模式的转型。比如说其把产业园当作一个动态的平台,在此类平台上,产业运营商、地产商、地方政府、研发机构都可以交流资源和实现信息沟通。更为重要的是,作为此类产业生态圈的运营商,实际上在新产业研发方面会有较大的动力。此类新产业的研发,基本上是很多老传统的产业运营商所不具备的,同时在这个过程中新产业的商业推广也会积极推进。部分新产业甚至能够争取到国家各类资金的支持,显然成为产业创新中非常重要的一个环节。此类不墨守成规的做法,将使得房企投资更富有新意,这也是供给侧改革所需要的精神。

 

  税费改革:降低成本

 

  若要积极推进供给侧改革,那么降低企业负担显然是必要的。而对于房企来说,在积极落实供给侧结构性改革的过程中,也需要积极发现此类利好消息,从而推进各类投资和开发业务。

 

  对于目前房企来说,营改增的政策意义是比较大的。此类政策的最大利好就是能够实现减税的目的。比如说通过进项税额的抵扣,而使得增值税税额减少。相比传统的营业税税负,增值税环境下其实是降低的。后续对于此类地产企业来说,会在精装修物业的打造等方面有新的动作,从而积极获取减税的效应。

 

  在当前社会保障和社会改革积极推进的过程中,各类房企承担的一些隐性负担会减轻。比如说过去关于基本养老保险的税费负担方面,企业需要承担较大的比例。后续从减轻企业负担的角度看,也会积极进行降低。对于房企来说也是如此,可以通过积极降低此类潜在成本,进而扩大项目的盈利空间,这也利好企业的快速成长。

 

  在前面这两类减轻负担的基础上,后续也建议各地从供给侧结构性改革的角度出发,积极为房企的开发等环节减负。部分建议实际上在部分城市中已经有了落实。比如说,下调房地产企业土地增值税预征率,进而使得房企在开发环节中有更大的精力和资本进行投资;下调房地产企业的计税毛利率,进而使得计税毛利额减少;城镇土地使用税的征收方面,若和一些公益事业项目的建设挂钩,或为政府代建的项目,则暂时考虑减免此类税费的征收等。此类做法都可以让房企的投资成本降低,进而加快房地产市场的供给侧结构性改革节奏。

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