房地产电商营销,风险如何防范?

 

  开发商与电商合作已经成了一种流行趋势,“电商特惠专场”、“电商团购1万抵10万”等营销模式层出不穷,房地产营销逐步进入了互联网时代。电商销售房地产是否合法?开发商在采用电商销售过程中应如何规避风险?本文将进行简要的分析。

 

  一 、房地产电商营销模式

 

  目前,市场上比较流行的电商销售模式为:电商与开发商签署合作协议,在开发商未取得预售许可证的情况下,由电商调动自身电商资源,为楼盘进行提前蓄客活动。开发商无需支付销售佣金,作为回报,开发商给予电商一定的购房优惠政策(如“1万抵10万”),意向购房人向电商缴纳1万元团购费即可享受10万元的购房优惠。同时,电商从收取团购费用中直接抵扣开发商应付的推广服务费。

 

  二、 房地产电商营销模式的合法性分析

  

  房地产电商营销是一种新型的营销方式,目前并无专门的法律法规对此予以规范,属于法律规制空白地带。司法实践中,多数法院认为购房人与电商签署的《电商团购优惠协议》属于双方当事人真实意思表示,合法有效。

 

  例如,在“练子营、沈凯欣诉佛山咏瑞天地置业有限公司、佛山市楼盘资讯有限公司合同纠纷”(2014)佛城法民一初字第1365号中,佛山市禅城区人民法院认为:“两原告(购房人)与被告楼盘资讯公司(电商)签订的《岭南天地.尚苑网易房地产电商团购优惠使用确认书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。原告缴纳的10000元并非购房款或购房诚意金,而是由被告楼盘咨询公司收取的电商团购服务费,且本案中,两原告已按照团购优惠价签署《商品房认购书》及其补充协议并取得被告楼盘资讯公司服务费收据,依约两原告无权要求退还。”

 

  三、房地产电商营销模式的法律风险防范

 

  司法实践中,房地产电商纠纷主要为:

 

  a. 购房人未能成功认购,电商未予及时退还团购费引发的纠纷;

 

  b. 购房总价款中未能体现团购优惠,成功认购的购房人以价格欺诈为由要求退还团购费。

 

  因电商团购引发的纠纷多为群体性纠纷,故一旦发生将严重影响开发商的声誉及楼盘的销售。为避免法律风险的发生,本所律师建议开发商在选取电商合作方、拟定销售流程及合同文本、开盘销售现场三个环节中做好相应的设计安排,以防范风险的发生。

 

  (1) 电商合作方选取环节

 

  在电商资质方面,建议开发商选取有实体、有电子商务平台收款资质、有房地产经纪资格的电商。在营销策略方面,建议开发商避免将所有房源委托一家电商提供居间服务,以免该电商被停业整顿时对楼盘销售产生不利影响。

 

  (2) 销售流程及合同文本拟定环节

 

  关于电商团购费性质:为避免被认定为购房款或购房诚意金,建议电商在于购房人签署的会员优惠购房服务合同中,将收取的团购费定义为居间服务费性质,即购房人为享受房价款优惠支付的对价,并明确收取的团购费不计入房款且成功购房后不予返还。

 

  关于电商团购优惠兑现时间:为避免购房人主张在签署《商品房买卖合同》时在成交价的基础上再抵扣房款,建议明确该购房优惠在签订《认购书》时兑现。同时,开发商与团购购房人签署《认购书》中应注明团购优惠前总房价款及团购优惠后总房价款。

 

  关于电商团购费退款流程:建议明确如购房人未能成功与开发商签订《商品房买卖合同》,则电商在收到购房人退房申请后按退款流程退还已收取的团购费,同时购房人放弃电商团购购房优惠。

 

  (3) 开盘销售现场环节

 

  一房一价公示:建议开发商在开盘销售现场公示房屋价格表,明确“折前总价”、“团购优惠总价”及其他折扣优惠,并做好相应证据保全工作,如公证、拍照等。

 

  销售人员算价环节:销售人员为购房人进行一对一算价,销售人员应充分解释房屋折前总价款及购房人享有的所有折扣优惠,保证购房者有充分机会了解房屋的折前价格和团购优惠后价格。

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