“中产房企”焦虑症:机会稍纵即逝 如何突破马太效应?

  

  融创中国正通过并购走在奔向千亿的道路上,下一个是谁?

 

  今年以来蔓延开来的高拿地成本,令中型房企扩张路途更加艰难。加之各地正出台土拍新政,如何选取性价比更高的土地,能否成功将之收入囊中,并完成出让金缴纳,都成为这一群体在反复思量的问题。马太效应正在加速发酵。

 

  此外,贯来作风谨慎的港资房企,其定位普遍都开始缩小在核心热点城市,近期也表示在内地获取土地的不易。焦虑症在蔓延,被并购有时只是无奈之举。

 

  “生存还是死亡?这是一个问题。”对于大部分中等规模房企来说,“死亡”的威胁早已远去,但“生存”的命题却始终在困扰着决策者。

 

  根据易居克而瑞统计,2015年共有33家内地房企的销售规模在200亿至500亿之间。除中信“不幸”遭遇收购外,其余大部分房企都处于“比上不足,比下有余”的状态,可看做房企阵容里的“中产阶级”。

 

  这部分企业有一些共同特征:和最早一批大型房企相比,起步时间较晚,完成全国化布局的时间也晚于前者。区域选择合理,但布局的深度和广度明显不及大型企业。一些企业仍然带有强烈的区域标签,如环京区域的荣盛发展,长三角地区的新城控股、滨江集团,福建起家的泰禾、旭辉、阳光城、正荣等。

 

  借助上半年的牛市,大部分“中产房企”取得了不错的销售业绩。但在库存大量消化之后,新的生存问题正在浮出水面:一方面,激烈的竞争正在增加拿地难度,即使在其深耕的区域内,扩张步伐也被制约;另一方面,后续市场的不确定性,不仅暗藏风险,也对其盈利能力带来考验。这部分“中产阶级”,已经患上生存焦虑症。

 

  拿地机会稍纵即逝

 

  “我们还没回过神来,地价就涨得不像样了。”某福建房企中部区域负责人如此评价郑州土地市场。

 

  从去年下半年以来,郑州土地市场一直不平静。以最为活跃的经开区为例,今年1月,经开区一宗住宅用地经过4小时竞价最终成交,溢价率为150%,4885元/平方米的单价成为当时区内历史最高。

 

  今年7月27日至29日,郑州连续迎来土地交易,结果是,三宗经开区地块单价以“一天比一天高”的节奏被刷新,楼面价分别为9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。

 

  也就是说,短短半年间,经开区的土地成本就上涨了一倍。而在8月18日,郑东新区的两宗地块就拍出了3.6万元和3.7万元的高单价,甚至高出同日诞生的广州高价地单价。

 

  这种变化令上述房企措手不及。这家企业从去年就开始关注郑州市场,并对该区域颇为看好。理由是,郑州属于典型的区域中心城市,具有一定经济实力,对周边区域的吸附力强。且河南为人口大省,具有较大购房潜力。

 

  截至目前,该企业多次在土地市场参与竞拍,但一无所获。如今区域公司已经成立一年多,但手中仍无项目。上述负责人认为,郑州地价上涨过快,公司已经多次放开拿地预算,仍然赶不上地价上涨速度。

 

  他的烦恼并非个案。在一个竞争激烈的市场中,这类中型房企的拿地难度越来越大。今年以来,郑州市场共诞生8个高价地,得主分别是恒大、万科、雅居乐、碧桂园、融创、金茂、荣盛、正商。除正商为本地房企外,其余7家企业中,仅金茂、荣盛为“中产阶级”,但金茂的央企背景,决定了其属于特例。

 

  “如果一块地动不动就拍几个小时,竞价次数动不动就达到几十轮甚至上百轮,像我们这种企业就玩不起了。”上述人士表示。

 

  在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来,与大型房企相比,中小企业在资金成本、管控能力、风险承受力等方面全面落于下风。在楼市的“黄金时代”,这种差异体现得并不明显,一旦土地供应不足,市场竞争激烈,其劣势就会显现。尤其在整体供应过剩的情况下,可供企业选择的区域市场并不多。

 

  与此同时,随着去库存进程加速,一些城市的供应迅速由过剩变成短缺,令很多房企猝不及防。

 

  经易居克而瑞统计,在2014年6月,杭州新建商品住宅的去化周期为26个月,属偏高水平。截至今年8月底,该指标已将至5.2个月,位于偏紧区间。

 

  此前一直被认为存量过剩的济南,新房去化周期已不足6个月;青岛、南宁等城市的去化周期,均不足8个月;一直被“忽略”的南昌,去化周期仅4个月。克而瑞认为,未来这些城市的地价面临较大上涨压力。

 

  “固化”的阶层

 

  烦恼不止于此。即使企业成功拿到地,也并不意味着没有风险。

 

  严跃进指出,由于越来越多的城市出台调控政策,以及市场需求出现透支性释放,未来一些城市的楼市存在降温风险。因此,企业在现阶段拿地没有问题,但对于可能存在的风险,需要有预判。

 

  他认为,现阶段企业多属于“高点拿地”,一旦今后市场的流动性或供需关系发生变化,就会对盈利能力带来严重考验。

 

  此外,对于区域布局过于集中(如环京、福建区域)的企业来说,同样面临较大市场风险。多家机构就曾发布报告警示荣盛发展等企业,环京楼市可能存在京津冀区域发展不及预期的风险。

 

  也即,在中型房企正迎来销售高点之时,生存问题反而越来越严峻。

 

  当然,乐观的声音仍然存在。今年上半年,某福建房企相关负责人曾向21世纪经济报道记者表示,在区域布局合理、销售节奏适当的情况下,中型房企有机会进一步做大规模,并实现“弯道超车”。

 

  但某上海房企内部人士认为,“现在的500亿,也就相当于以前的200亿、300亿,因为这是资产价格上涨的结果,而非企业通过有效战略布局达成的目标。”因此,即使有些企业做到500亿以上规模,也并不能真正称为“做大”,更难言“做强”。

 

  他还表示,在野蛮生长的“黄金时代”终结之后,中型房企赶超大型房企的希望越来越渺茫。因为“所有可行的发展模式、路径,大企业都已经尝试过,而且做到了极致,中小企业只是沿着它们的路在走而已。”

 

  事实上,政策层面的一些变化,正在成为中小房企面临的不利因素。从7月底开始,证监会对房企的发债审核更加严格,并要求资金不得用于买地、偿还银行贷款及补充流动资金。对规模相对较小的企业而言,其影响显然要更大。

 

  另外,近期苏州等城市明显提高拿地的保证金比例,并随后推出大量土地。企业一旦对其中多宗地块感兴趣,光是支付的保证金就可达数十亿甚至上百亿元。对于中小房企来说,这同样不是一笔小数目。

 

  除了不易向上赶超,向下滑坡的压力似乎越来越大。克而瑞统计显示,在2015年销售排行中,2000亿房企与千亿房企之间,千亿房企与百亿房企之间,均有着500亿的差距“鸿沟”;500亿房企阵营上下,销售规模相差100亿元;但在销售规模100亿至400亿之间,企业的销售差距多在个位数,排名随时会发生变化。

 

  此外,正如中信遭遇中海并购、融创对融科智地实施收购,一旦运营不善,这类中型房企随时面临被并购的尴尬。

 

  上述上海房企人士表示,进入“白银时代”后,房地产界呈现出新的竞争格局。“马太效应”正在凸显,行业正出现某种程度的“阶层固化”现象。

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