房地产市场的供给侧分析

 

  任何资产的价格分析离不开供给和需求,房子(本文特指商品住宅)作为资产的一种,也不会例外。只是房子在现阶段,由于既具有消费品属性,又具有投资品属性,因此需求端的分歧比较大:从消费品属性出发的分析师,将人口和居民收入水平等作为需求的衡量指标,往往会得出房价见顶的结论;而从投资品属性出发的分析师,将利率、货币供应量、其他投资品收益率等作为需求的衡量指标,得出房价还会上涨的结论。

 

  但是,无论作为什么属性的资产,房子的供给端比较简单,就是市场上有多少套房子,加上本届政府也强调供给侧改革,本文就试图从供给端,讨论一下房价和供给的关系,以及目前所处的位置。

 

  一、指标的选择

 

  房子供给量也有很多指标可以衡量,如新开工面积、施工面积、竣工面积、开发投资完成额、购置土地面积、土地成交价款等等,每个指标又包括绝对值、累计绝对值、同比变动、累计同比变动、环比变动等几个观察角度。我们选择了新开工面积的累计同比变动率作为衡量房子供给水平的指标。

 

  二、全国的供给与房价关系

 

  下图就是2000年以来,全国住宅新开工面积累计同比增长率(蓝色)与商品房销售平均单价同比增长率(红色)的波动情况:

 

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  可以看到,两者存在比较明显的关系:房价增长率下降后,新开工面积增长率也会下降,导致供给相对紧张,然后房价增长率上升,新开工面积增长率也跟随上升,导致供给相对充裕,房价增长率下降,开始下一个循环。新开工面积的变动要比房价晚几个月,这也符合一般的商业逻辑:开发商总是要看到市场明显走好或走坏时,才会采取相应的增加或减少开工的行为。

 

  那到底要晚几个月呢?我们将上图中的红线向右平移,然后观察两条线的重合程度,最后发现将红线向右平移七个月时,重合程度最高。定量的描述就是,全国住宅新开工面积累计同比增长率(蓝色)与七个月后的商品房销售平均单价同比增长率(红色)相关系数达0.49——好像也不是很高。但如果我们从上次国际金融危机(即2008年1月)开始观察,则相关系数高达0.72,如下图:

 

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  考虑到房价是多种因素共同作用的结果,单个指标能够达到这个相关系数我们已经非常满意了。对于社会科学,相关系数动辄就0.95、0.99的指标只存在于教科书里面。

 

  上面的结论可以用另一种方式表达:商品房销售平均单价同比增长率见顶(底)后七个月,住宅新开工面积累计同比增长率比见顶(底)。也就是说,新开工面积增长率可以作为观察房价的右侧指标:假如现在新开工面积增长率见顶回落了,那么房价增长率在七个月前就见顶了。它的意义在于,房价增长率见顶不等于房价见顶,即使过去了七个月,增长率虽然回落了,但可能还是正数,这个时候卖出也不晚,甚至收益更高。

 

  根据这个结论,2008年以来,房子的买点有三个:2009年3月、2012年7月2014年2月;卖点也有三个:2010年5月、2013年2月和2016年4月。

 

  咦?你这结论有问题吧,2016年4月卖房的人,现在不都后悔死了吗?

 

  请注意,我们前面多次强调,这是用全国数据做出来的结果。最近房价的暴涨,并非全国普遍存在的现象,比如就在南京隔壁的马鞍山,3月份以后就没动静了:

 

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  还有离杭州高铁只要20分钟的绍兴,今年基本上都没动静:

 

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  至于东北,不用说了,这个是辽宁营口的情况:

 

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  全国各地情况千差万别,现在中央政府都在讲房地产调控要“因城施策”,前面的分析只是作为举例,说明房价确实受供给影响,而且影响还不小,我们下一部分再看具体城市的情况。

 

  三、主要城市的供给弹性

 

  1、北京、上海、深圳

 

  下面是北京2011年至今住宅新开工面积累计同比增长率与新建商品住宅价格指数的波动图:

 

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  我们看到,在2012-2013年北京上一轮房价快速上涨过程中,住宅新开工面积增速也随之有比较明显的回升。而本轮北京房价上涨,涨速比以前更快,但我们惊奇地发现,住宅新开工面积基本上没有增长了。也就是说,目前,北京新建商品住宅的供给弹性基本上是0,即无论价格怎么波动,市场供给没有变化。在经济学教科书里面,只能用独特的或稀少的生产资源来生产的产品或服务往往缺乏供给弹性,比如梵高的画,无论怎么涨,供给也不会增加,是典型的供给弹性为0的商品。北京的新建商品住宅,只能用北京的土地资源生产,而这是非常稀缺的。换句话说,北京新建商品住宅,已经基本上等同于梵高的画了。

 

  那么,对于北京的房价,如果真的想控制的话(前提是政府真正想控制,现在的情况似乎是某些官员乐于看到房价暴涨而抵制控制),目前只有一个办法,就是大幅度增加郊区土地的供应,通过配套交通设施,缩短郊区与市区的通勤时间。如果土地仍然不足,可以考虑将周边地区划归北京市管理。如果政府仍然人为制造北京土地的稀缺性,则我们看不到北京房价下跌的可能。至于将北京的资源外迁,避免人口过度集中的釜底抽薪式政策,我们认为实际工作中根本没有办法推行。

 

  上海、深圳和厦门也是类似的情况。上海、深圳的图形和北京差不多,我们特别说一下厦门。

 

  2、厦门

 

  我们注意到,厦门2011年以来房价一直在涨,只是2012年和2015年涨幅稍微低一点。但厦门的新开工面积反而一直在减少,即价格和供给出现了极其罕见的负相关。供需关系扭曲到这种地步,就算房子是完全的消费品,不考虑投资属性,也非涨不可,所以仅就房市而言,厦门算是超一线城市。

 

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  3、广州、杭州、苏州、合肥、武汉、长沙、成都

 

  广州就略有不同,广州的图是这样:

 

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  我们可以观察到两个情况:

 

  1:广州本轮房价上涨,与2014年、2015年新开工面积偏少、导致今年供应紧张有关,这一点与北京类似;

 

  2:与北京不同的是,广州的房价增长率在2015年3月见底后,新开工面积增长率在5个月后见底,随后两者就一起飙升,现在广州新建商品住宅的供给弹性在2.5左右,还是比较高的,说明广州可开发的土地还不少。

 

  因此,不用太担心广州的房价调控问题,待今年新开工的商品住宅在明年上市以后,广州的房价增速有望迅速回落(注意是增速回落不是房价下跌)。

 

  杭州、苏州、合肥、武汉、长沙、成都的图形和广州差不多,这里不再重复。

 

  广州的情况代表了全国大部分二线城市的情况,即由于前期新开工面积较少,导致今年供给相对紧张,在需求端因素的刺激下,价格出现了快速上升。也就是说,即使没有需求端的刺激因素,价格也会上涨,只是涨幅不会这么大。待今年新开工的商品住宅上市以后,供需关系将得到改善,房价将趋于稳定。

 

  4、南京、郑州

 

  南京的情况又略有差别:

 

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  南京总体上的情况和广州差不多,唯一不同在于南京新开工面积只有2014年是负增长,2015年供给就已经上来了,所以今年南京的供给其实没有广州那么紧张,泡沫成分会更高一点。待今年新开工的商品住宅在明年上市以后,南京的房价增速回落会比广州更快,幅度也更大,甚至可能出现房价的下跌。

 

  郑州的情况和南京一样,也是2015年就出现了新开工面积的快速增长,而且郑州增速比南京还要快,未来房价下行压力比南京要大。

 

  5、大连、哈尔滨、重庆

 

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  大连和哈尔滨作为东北重要的城市,图形也差不多,今年房价基本上没涨,新开工面积则持续处于萎缩之中,楼市处于去产能、去库存阶段。这些城市虽然需求不振,但毕竟也存在一些需求,在供给减少到一个平衡点时,价格可能拐头向上——类似于今年煤炭价格的上涨,但这种上涨幅度不大且难以把握。

 

  最后说一下重庆。重庆的图形居然和大连差不多,这个我们开始也没想到。重庆的房价五年没涨,新开工面积连续三年下滑,但经济基本面似乎还不错。如果未来需求端出现一些刺激因素,相信涨幅会比较可观。

 

  四、供给侧分析的局限性

 

  我们在讨论城市供应情况时,由于统计数据所限,不可能具体讨论到城市某个区、某个板块的情况。比如北京三环以内的地方,无论怎么想办法,供给都不可能有什么增长了,那这种情况下即使北京整体房价不涨,它还是可能会涨。或者某城市最好的小学对应的小区,即使当地整体房价下跌,它还是可能会涨。所以本文不能作为具体购房的指引。

 

  另外,从供给侧分析房地产市场,显然隐含了需求侧不发生重大变化的假设。如果哪天我们把首都搬到鄂尔多斯去,那无论新开工面积有多少,无论现在库存有多大,鄂尔多斯的房子都会涨到天上去,这个相信各位也可以理解。

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