房地产行业,即将面临第三次大洗牌

 

  经过长期研究发现,中国改革开放以来,已经经历了两次财富大洗牌,正在经历第三次财富大洗牌:

 

  第一次:胆大的对胆小的进行洗牌,所以,中国第一批富起来的并不是有多大学识的,而是胆大的。在此过程中,配合改革开放以后的货币发行和通货膨胀,依靠工资积累的人士,突然感觉到财富相对贬值得越来越厉害。这也是东南沿海一带财富崛起,而中西部地区,特别是东北地区财富地位急剧衰的原因。

 

  第二次:大洗牌是有知识、有见解的人士对知识和见解缺乏的人士大洗牌,这种洗牌发生在15年前,突出表现在一大批优秀民营企业的崛起,包括华为、腾讯、TCL等,而那些所谓的“投机倒把”分子的没落。

 

  目前正在上演的第三次财富大洗牌将是新思维方式者对旧思维方式者的洗牌,以房地产行业为代表,在过去10年和未来10年都将不断上演这一曲大戏。

 

  房地产成为第三次洗牌的核心

 

  房地产价格大幅度上涨就是一种典型的财富大洗牌,也便是资金的横向流动。在这种模式的财富转移中,一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者,与此同时,此种受益正逐渐扩散到三四线城市的购房者身上,而未购买或仍踌躇不决者,他们的财产在浑然不觉中悄然缩水。

 

  房地产投资之所以能够成为第三次财富洗牌的赢家,存在几个核心原因:

 

  第一 中国仍然存在资产荒,发行的大量货币(中国的GDP远小于美国,但是货币发行量远大于美国),并没有去处。大众创业,股权投资,并不是很多人熟悉和擅长的领域。

 

  第二 中国房价成为全球第一是必然趋势。中国房价已经涨幅巨大,但是,由于中国人口众多,10年左右的时间又有可能成为全球GDP最大的国家,同时,也会是全球财富最大的国家。中国人喜欢大城市,喜欢教育、医疗好的城市,随着三四线城市的不断崛起,医疗、教育等不断完善,再加上学区房的炙手可热,房价上涨不可避免。一旦中国GDP成为全球第一,加上中国人口众多,就会产生巨大的“虹吸效应”,周边国家和地区就会不断边沿化。不排除再过20年时间,日本都可能成为边沿地带。再现大唐盛世,房价全球第一,是完全可能的。

 

  第三 房地产投资的成功不需要多大的专业,主要缘于整个房地产过去10年,平均房价上涨超过10倍,而且只涨不跌,就好比股市连续10年一样。散户都会成为股神。但是股市看似简单,其实无比复杂,专业选手未必赚钱,更何况业务人员。相对而言,房地产投资门槛较低,正如上文所说三次洗牌中的第一次一样,胆大的往往能够取胜,而第三次洗牌似乎又绕了回去,形成了一个闭合的怪圈,毕竟勇者获胜是亘古不变的道理。

 

  房地产演变

 

  那么,在中国财富大洗牌的过程,房地产的发展也是同时进行的,更是一个由浅入深的渐进过程。例如,当别人还没导入物业管理的时候,万科以物业管理营造品牌,如今,万科的这一自选动作已经变成规定动作和标准动作了。随着消费者的成熟,房地产品牌的内涵与外延也在不断扩展。 中国财富第三次大洗牌以房地产为核心,而房地产自身也将面临着巨大的洗牌变革。

 

  房地产开发模式共性规律:品牌化、规模化、专业化。 在这些共性规律之下,主要分化出以下几种成功的市场化的房地产开发模式,但这些模式在时代的发展过程中逐渐出现疲软状态,局限越来越凸显。

 

  房地产第一次洗牌

 

  代表:万科模式、碧桂园模式

 

  1、万科模式:

 

  专业化品牌扩张型,市场化先驱,先知先觉,先行一步,领跑者;专业化、品牌化路线;跨区域品牌扩张,塑造了全国性的品牌;江湖盟主策略;局限于常规技术层面,克隆者与追兵已近,率先起跑的优势正日益淡化,新的竞争优势尚未形成。

 

  2、碧桂园模式:

 

  规模化实力扩张型;在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销;纵向一体化的企业运作;模式化、工业化的产品路线;高门槛(现楼)营销策略;连锁化经营,但只局限于一个区域板块;是哲学思路的成功,“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代;但在扩张中被无限夸大,品牌透支,工厂化生产,在一个平面上重复,原地踏步,没有创新。

 

  房地产第二次洗牌

 

  代表:丽江花园模式,另类模式

 

  1、丽江花园模式:

 

  积累完善型;广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式;从一个项目开始到一个项目结束,一切都以项目运作为中心;企业运作是由项目公司到专业公司;产品成熟,配套完善;做社区文化和生活方式;文火煲汤,小步慢走,但缺乏速度与空间跨度,局限于一个局域性阵地。

 

  2、另类模式:

 

  个性张扬炒作型;如现代城等;差异化策略,前瞻,前卫,求新求异,以奇制胜;注重包装炒作,把某种趋势性的消费需求(如智能化、网络生活、生态化)极端化,攻其一点不计其余,无限夸大;针对精英阶层、前卫一族;但局限于局域性市场 。

 

  房地产第三次洗牌

 

  代表:奥林匹克花园模式、中电银河湾模式

 

  1、奥林匹克花园模式

 

  主题与专业开发型;概念地产,复合地产,主题地产;注重速度与创新;注重概念炒作,短期内高度集中市场注意力,实现快速营销;由项目公司到专业化公司;与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化;强调资源整合和战略联盟;面向大众的根本性需求。

 

  2、中电银河湾模式

 

  中电银河湾面临着房地产行业的第三次洗牌变革紧随时代前沿,力图不被时代抛弃,不被行业抛弃综合了前两次洗牌的规律,吸取精华,去其糟粕以当今地产资源稀缺的“别墅”模式为主题创新性地建造了“退台式花园洋房,双拼别墅,联排别墅”三大概念地产与奥林匹克花园模式如出一辙,注重速度与创新;在开发理念上以科技、生态、健康为主题,达到行业技术领先地位;营销方面,更是玩出了新花样,采用网络和地推双重模式;从北京引进知名品牌策划机构“博得天策”;用营销思维思考地产品牌的推广方式;博得天策整合了品牌经理人脉、品牌传播媒体,品牌策划大师三大宝贵资源,使得中电银河湾房产在网络推广方面达到事半功倍的效果;地面推广更加出其不意,采用当今最火热的“VR技术”来吸引购买群体,和潜在购买群体,实现娱乐与购房一体化的全新营销模式;因而中电银河湾在第三次房地产洗牌中优势凸显,在行业内独占鳌头,成为地产界的一方势力,而同样的标准正在被很多地产争相模仿着。

 

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