房地产行业:维稳而非打压,楼市进入政策消化期

 

  核心观点

 

  国庆期间热点城市出台房地产调控政策,中国房地产市场重回限购限贷时代。根据我们统计,国庆期间(2016年9月30日~2016年10月8日)共计有18个城市出台房地产调控政策,部分城市实施限购,部分城市提高限贷标准。限购城市达到21个(含北上广深与三亚),提高限贷标准的城市达到16个。最为严厉的限贷政策是深圳出台的,采取了上一轮限购政策周期(2010~2014)中采用的认房又认贷的政策,只要有过按揭贷款记录的合格购房人,无论名下是否有房,都要按照房总价50%的比例缴纳首付款。

 

  本轮调控政策可能进一步扩大范围或加大力度,但本轮调控的政策基调是维稳而非打压。本轮房地产调控政策的主要目标仍是房价,但由于政策空间较上一轮调控来得小,我们不认为政府会采取坚决打压的态度,而会采取相机抉择和因城施策的态度。上一轮调控中房地产投资依然是拉动中国经济和固定资产的主力军,这一轮调控中房地产投资增长已经明显低于固定资产投资增长,对稳增长的经济目标形成威胁。

 

  楼市将进入政策消化期,市场将主要表现为交易量萎缩而非价格调整,后市变化将高度依赖于各城市供地情况和利率趋势。今年5月以来,楼市动能已经明显下降,但并未明确进入需求收缩期,伴随政策出台,楼市进入需求收缩期已成定局,我们判断楼市收缩仍将持续半年到1年。本轮调整主要表现为交易量收缩而非价格调整,因为开发商的资金面情况远远好于上一轮调控。后续楼市的表现将高度依赖于各城市供地情况和利率趋势。

 

  投资建议与投资标的

 

  政策出台对板块中性偏利空。我们认为有两条主线值得看好:1)推荐布局在房价上涨较慢、供求关系较为健康区域的房企,包括成渝城市圈的迪马股份,杭州区域的滨江集团、广宇集团,建议关注新湖中宝;2)由于多城市提高了土地出让金的支付门槛,房地产金融类公司有望受益,推荐嘉宝集团、世联行。

 

  风险提示

 

  销售大幅低于预期。

 

  政策调控严厉程度高于预期。

 

  利率发生明显上升。

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