房地产还可以撑多久?最终会走向何方?

 

  整体来看,虽然新房交易量仍处于上升趋势,但上升的速度已经明显放缓,一系列新特征也正在呈现出来,在2016年及更远的未来,中国的房地产市场将总体上实现转型,新常态与新结构的基本轮廓也将大致清晰。

 

  交易分化成为趋势性特征

 

  经过了近20年的高速发展,目前的新房市场已站在高点,调整已经开始,各线城市间的交易出现分化。主要表现为:

 

  首先,交易向主流城市集中。40个重点城市(占城市数量的14%)的新房交易GMV(成交总额)占全国近六成,且集中度还在不断提升,由2013年的53%上升至目前的55.7%。

 

  再者,房价出现分化,一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例,一线城市房价年内累计上涨18.6%,二线城市上涨1.1%,三线城市则为-2.2%。

 

  新开工见顶,投资的正反馈趋于弱化

 

  从中国国内的情况来看,决定房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期,而决定去化率的关键是需求。从目前的趋势观察,需求增速已经见顶:首先,第三次生育高峰(1983~1990年)带来的刚性需求正在减弱;其次,城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转,库存的高企以及房企对未来的预期弱化,使房企的投资积极性明显下滑,各项指标也呈现出疲软,具体表现为:新开工量见顶,投资额停止增长,施工面积与竣工面积均首次下滑等,市场进入理性回归阶段。

 

  国际经验也同样表明,新房开发是大周期,在经历高速发展期、市场达到饱和后,必然逐步走向衰落。美国房地产历经上百年的发展周期,在上世纪70年代新开工量开始见顶;而日本自上世纪90年代开始,新房开工量便呈现连年下跌;英国新开工量见顶时间是上世纪60年代。从各国房地产开发见顶时的人均住房来看,美国、英国与中国大陆一样,在人均住房0.35套左右时,房地产开发见顶。美日经验表明,当住宅存量户均超过1.1套时,新房市场基本饱和。

 

  从数据上看,2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米,较上年下滑15%,是1998年的6.4倍。新开工量在2011年见顶,于2012年出现第一次下滑,虽然在2013年出现小幅反弹,但难改下滑大势,2014~2015年再次进入下行周期。在全国新房库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的形势下,房企的投资积极性明显降低,2015年房地产开发投资额为6.5万亿元,与2014年基本持平。自2014年起,投资额增速降为个位数,预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。

 

  土地市场冷热不均的常态化

 

  从一级市场土地供应来看,近两年土地市场供应总量大幅下滑,2015年100大中城市的土地供应面积为15764万平方米,较2014年下降35.7%,连续两年下降,供应量达到2009年以来最低。

 

  从土地供应连年下降的走势,我们也可以预期,未来新房市场的供应已经见顶,房企自2012年开始拿地步伐已经放慢,开始主动减库存。

 

  具体来看,一二三线城市的土地供应面积比例基本为1∶4∶5,其中一线城市的土地市场最热,一线城市的资源稀缺性与配套的完善对人口的吸引力仍然较大,房企仍然看好一线市场,土地争抢较为激烈,溢价率高达32%,而三线城市较低,仅为7%。

 

  集中度上升与利润率收窄

 

  2015年典型房企的平均利润率降至个位数,较2015年下降2个百分点,较2009年的峰值14.8%下降近半,房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈,核心盈利能力下滑,财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下,企业之间的分化、并购与整合将成常态,集中度也会自然提升。

 

  房企的分化主要表现为:一是重点房企市场份额快速上升,行业集中度进一步提高,2010年以来TOP10市占率提升7个百分点;二是房企布局主要集中于一、二线城市,在一、二线城市的拿地额占比不断提升;三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市,占比达91%。

 

  相比日本,2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%,而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%,而首都圈更高达50%,2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年,在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下,市场份额将更加集中于领先企业,预计TOP10的市占率将超过20%。

 

  新房与二手房之间的联动性越来越强

 

  首先,在一线城市,换房需求占比越来越高,购买新房的前提往往是卖掉旧房,这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上,2000~2015年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米,约占城镇存量住宅面积的44%,也就是说有五成以上的住房为老旧房屋,这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示,在当前的成交中改善性需求占比高达74%,较年初上升10个百分点。

 

  其次,客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来,一、二手联动非常普遍,潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此,在新房交易渠道上,二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大,成为新房去库存的一支重要力量。

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