房地产税就要来了 开征还有哪些障碍?

 

  国庆以来,各城各市的限购已经如火如荼,各地调控措施密集出台。10月8日起,上海全面实施不动产统一登记制度,随着不动产统一登记工作的推进,以此为基础的房地产税再度成为社会热议话题。房地产税就要来了,如何征收开征还面临哪些障碍呢?房地产税要一旦实施,老百姓买房要多交钱么?你家住房会“免征”么?

 

  【什么是房地产税】房地产税,顾名思义,“房”是房产,“地”是房屋下面的土地。房地产税从广义和狭义上有不同的理解。从广义上来说,一切与房地产有关的税收都属于房地产税,包括在房地产的开发、建设、流转环节和持有环节征收的各种税。而我们今天热议的“房地产税”,仅仅是在房地产的持有环节所要征收的一种税,不包括开发、建设、流转环节已经征收的税种。

 

  【房地产税草案已经有了】全国人大财经委副主任郝如玉日前称,十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐和促进环保税的费改税内容,今年全国人大安排了环保的费改税,但是房地产税方案还在起草。郝如玉表示,房地产税迄今已经试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当,一个地区征收房地产税,也使得人才向周边地区转移。另据法制日报,北京大学财经法研究中心主任刘剑文称,目前房地产税草案已经有了,还需要通过审议,按照立法程序要三审,最快明年提交全国人大审议,同时也要看社会共识等方面,综合考量之后才能落地。

 

  【房地产税法最快2017年通过】那么,房地产税全面开征还有多远呢?北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,“本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”

 

  【不动产统一登记刚起步】实际上,目前征收房地产税面临着不少障碍。国家行政学院经济学部博士生导师冯俏彬则认为,目前,征收房地产税在技术上没有太大的困难,因为这一项目相关部门已经研究了很长时间,财税界的理论研究也非常充分,包括各个国家的税制比较等。在实践方面,前几年在一些地方也都模拟过,不存在太大的困难。主要的阻碍在于,不动产统一登记需要在全国范围内联网,现在这个系统还没有做成。不过不动产统一登记已经开始起步了,截至今年7月,全国已经有170个地市、1400多个县区开始不动产登记。

 

  【征收范围与税率如何确定是难题】全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。未来房地产税将如何征收?公众对相关核心问题十分关注,包括对增量征收还是存量征收、对所有住宅征收还是只针对高档住宅、按人均面积还是家庭拥有房屋套数征收、房屋价值如何评估、税率高低、优惠范围等。业内人士表示,这些问题目前尚无定论。关于房地产税的构成要素,尤其是房地产税的税率、免征范围以及征税办法等,还有不少争议,需要通过进一步讨论研究后加以明确。

 

  【中短期内,房地产税与土地出让金并行不可避免】中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元,相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。在地方政府过度依赖土地出让金的现状下,房产税的开征或扩大试点遭到地方政府的消极对待。目前业内普遍认为,房地产税取代土地财政是大势所趋,未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的收入来源。

 

  【房地产税法通过之后会立即实施吗?】据了解,房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段,从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在全国马上开征,两者不是同步的。房地产税是典型的地方税,何时开征会授权地方政府自己决定,并不是在某个时间全国一起征收,各个地方可以差别化。

 

  【房地产税将有免征额】问题又来了,房地产税要一旦实施,老百姓买房要多交钱么?你家住房会“免征”么?房地产税要交多少? 对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。但是,施正文建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。

 

  【税率多高?按什么房价征收?】举例说明:以北京为例,如果 一家三口在二环购买一套100平米的房子,需要800万元,按照世界通行的1.5%的税率(上海、重庆试点房地产税率介于0.4%—1.2%之间),每年需要缴纳的房地产税是12万元(每月纳税1万元)。如果在四环购买100平米的500万元的房子,每年需要缴纳7.5万元房产税,每月纳税6250元。

 

  【百万房产或每年缴税5000元】据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。

 

  税制改革,特别是房地产税改革,必然会动了很多人的“奶酪”,在各个改革领域中的水是最深的。房地产持有环节的税收制度不是一个简单的架构,在国家没有立法前,要想取得很大的突破非常困难。不管上海还是重庆,通过试点,炒房行为还是得到了一定遏制,形成了新税的调节机制,为今后的立法和征收指明了方向,从草案到立法到最后实施,房地产税看来还有很长的一段路要走。

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