马光远:在房地产问题上,我依然相信真爱

 

  楼市调控的效果在显现,在限购限贷政策的影响下,不仅限购城市的交易量出现明显下滑,比如,北京、上海的成交量环比上月同期分别下调了42%与16%。没限购的城市,也出现了交易量明显下滑的态势。比如,一直被视为价值洼地,赶上本轮上涨尾声的长沙,10月2日至10月8日一周交易量环比也下跌了41.15%。

 

  在交易量下滑的同时,价格也出现了明显的松动,特别是很多城市的二手房,议价空间明显在加大。某媒体报道的数据显示,今年全国涨幅第一的深圳,二手房报价明显下调。这些迹象都意味着,史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。

 

  我在之前的文章中谈及本次调控,特别强调两点:

 

  第一,不要低估调控的威力,有些人在市场疯狂的情况下,就会固执地认为,调控不管用,市场仍然会疯下去,这是对房地产作为政策市的极大误读。政策没有不管用的,关键是动真格不动真格;

 

  第二,不要误读调控的目的。调控不是打压房地产,恰恰是为了保护房地产,为了避免去年股市的惨剧上演,紧急降温不是不爱,而是真爱!政府对房地产的感情没有改变,对此要有清醒的认识。

 

  何也?房地产实在太重要了。看看中国经济前三个季度的数据,一季度增速6.7%,二季度6.7%,三季度6.7%,重要的话讲三遍,有如此不错的数据,立下汗马功劳的是房地产。今年中国经济数据的稳定,仍然靠基建和房地产这两位“双骄”。从房地产的数据看,前三个季度,房地产开发投资增速5.8%,9月份再次反弹,房地产投资占固定资产投资的比重高达17%;

 

  商品房销售面积超过10亿平,同比增长26.9%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长27.1%。商品房销售额80208亿元,增长41.3%,增速提高2.6个百分点。其中,住宅销售额增长43.2%。

 

  国家统计局发言人在谈及房地产对经济增长的作用时强调,今年以来房地产对经济增长的作用还是比较明显的,根据初步测算,前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。如果调控导致数据再次大幅度的下滑,就宏观经济稳定而言,肯定是得不出手的。因此,继上次李克强总理在澳门表示,中国的城镇化还没有完成,住房需求的潜力仍然很大,对调控政策的目的进行吹风。

 

  国家统计局新闻发言人盛来运再次强调,这一轮房地产调控是局部的,主要针对投资性和投机性需求,所以对经济影响不能夸大,调控的目的最终要保持经济稳定增长。针对调控,盛来运主要讲了三点:

 

  首先,国庆前后对一些热点城市采取调控措施,是及时有效的,目的是为了使房地产市场降温,使它恢复到理性,引导预期。盛来运认为调控有效果,房地产市场高烧开始在退,房价走势开始趋稳;

 

  其次,他特别强调,对调控对经济的影响不能夸大,因为本轮调控主要集中在一线城市和少数二线等热点城市,是局部调控;

 

  第三,从调控的目的讲另主要针对投资性和投机性需求,对刚需、改善性需求仍然还是支持的。调控是为了防止房地产大起大落对经济带来不利影响。

 

  我认为这三点,基本讲清楚了这次调控的意图,和我之前的理解也是一致的。当然,不能因为政府仍然爱房地产,就认为市场可以为所欲为,这次调控虽然没有明讲,应该来说,是不希望热点城市的房价再涨了,这一点是明确的。也就是说,为投资投机降温,为市场的疯狂降温,避免未来大的波动波及中国经济。10月19日,人民银行上海总部召开会议,要求25家在沪主要商业银行继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。这些都说明,对于房价失控的风险问题,谁也不敢掉以轻心。

 

  在这个基调下,对于下一步房地产的走势,我仍然坚持我以前的判断,六个月后,中国的房地产市场一定会冷静。今年的上涨,也许是中国房地产市场最后一次惊艳的上涨。还没有出手买房的,如果是我,我会等等,因为从任何一个层面而言,再次出现暴涨的概率已经很低,不要去赌自己的运气。

 

  我一直说,从总量而言,中国的房子已经够了,从人口趋势而言,中国的房子已经严重过剩,不要被稀缺的谎言迷乱心智。在房价疯狂的时候,有一万个理由支持房价上涨,但是,当房价下跌的时候,你会发现,有一万零一个理由支持房价下跌。即使没有本轮调控,房地产的各个指标都预示市场要调整了。

 

  所以,在此再强调三点:

 

  第一,未来市场走势分化严重,这不是重复以前的老话,以前我们讲分化指的是价格上涨的分化,这一次我讲分化,指的是价格的下跌,有些城市抗跌,有些城市泡沫严重,下跌会比较明显;

 

  第二,在买房子的时机上,短期一定要听政府的话。我们发现,过去几轮周期,每一次房价的最低点其实真的是政府呼吁买房子的时候,而价格的阶段性高点也是政府开始调控的时候。有些人说要逆周期操作,这是错的。

 

  第三,我再次强调,这次不一样,市场真的不一样了,不要拿过去的思维思考这个市场。

 

  当然,我仍然强调真爱,我依然相信爱情。如果说以前多次调控我们可以理解为政府和开发商之前的打情骂俏,“你这个坏蛋”,可以理解为对市场的调戏的话,这一次调控这是一次苦口婆心的劝导:“不要给我惹祸了”,但仍然是爱的,不像新华社最近一些严厉的评论显示的,要如何收拾等等。

 

  记住我的那句话吧:如果这个世界上只有一种爱是真爱,那一定是中国地方政府对房地产的爱!尽管,爱已到深秋。

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