房地产市场两三事

 

  北京房地产市场已趋于理性

 

  北京市住房和城乡建设委员会表示,自深化房地产调控政策以来,北京商品住房交易回落、购房资格审核量涨幅回落,房地产调控效果显现,市场预期趋于平稳,购房群体趋于理性。

 

  据住建委统计的数据显示,10月1-16日,商品住房(不含自住房)共签约8781套,较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。从购房资格核验情况看,10月1-16日为1.74万户,较9月同比涨幅回落50个百分点。

 

  此外,住建委表示,从调研情况看,10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落,目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息,挂牌报价更加理性。

 

  住建委在官网发布的文章中称,今年以来,北京市深入开展一系列房地产市场违法违规整治行动,尤是“930”新政出台以后,集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作,督促相关企业严格落实房地产调控政策要求,杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。

 

  公司债是房企重要融资渠道

 

  一则关于“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息在债券市场间传播。据媒体报道,多名券商债券发行人士表示,交易所暂停了地产企业公司债的发行,其中包括已经拿到无异议函的项目。昨日,一名券商人士告诉记者,在楼市调控的背景下,虽然符合标准的地产公司债仍在正常审核发行,但地产公司债的发行确实愈发趋严,上交所对发行项目的窗口指导也变得更加严格。

 

  据了解,9月下旬,交易所对房企进行分类管理,先满足准入标准,然后按照规模等指标继续分类。新政的准入门槛为主体评级AA级及以上,且满足四个条件:1.境内外上市公司;2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企;3.以房地产为主业的央企;4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

 

  达到准入门槛后,房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三四线城市占比大于50%。

 

  若触发一项及以内为“正常类”,触发两项为“关注类”,触发三项及以上为“风险类”。对正常类,交易所会给予正常审核;对关注类,房企需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,进一步明确契约条款或增信;而对于风险类,原则上不予受理,需要增信达到AA+级以上,再按照关注类审核的要求进行审核。

 

  今年以来,多家取得高价地的房企均在债券市场上保持了活跃的身影。以融信为例,其今年以来的债券市场融资包括:3月22日,融信完成发行第一批私人公司债券,本金额5亿元人民币,为期3年,年利率7.5%;4月29日公告称,完成发行第二批私人公司债券,5.5亿元,为期3年,年利率7.4%;6月24日公告称,完成发行第三批私人公司债券,10.5亿元,为期3年,年利率7.52%;7月29日公告称,完成发行第四批私人公司债券,29亿人民币,为期3年,年利率5.8%。可以说,在银行对高价地的贷款收紧之后,债券市场已经成为制造高价地最重要的资金来源。

 

  野村中国地产研究部主管高剑锋表示,某些房企规模很大,但负债率和现金流存在某些问题,因此应对房企发债进行明确和严格的细化。在市场下行时,企业的现金流本身就会出现短缺情况,此时如果投资者要求赎回债券,则企业的现金流将遭遇很大压力。

 

  房地产富豪榜

 

  胡润研究院今日发布胡润百富榜子榜之一《2016胡润房地产富豪榜》(HurunPropertyRichList2016),这是胡润研究院连续第十一次发布“胡润房地产富豪榜”前50名。62岁的首富王健林及其家族以1150亿元第六次成为“地产首富”;58岁的许家印以505亿元上升两位到第二,恒大今年前三季度销售首次超过万科登上行业第一位置;75岁的北京地产女王陈丽华以490亿位居第三。姚振华首次入榜即进入前十,以400亿位居第六。

 

  与胡润百富榜总榜不同,房地产富豪榜只计算企业家在房地产领域的财富。上榜富豪财富计算的截止日期为2016年8月15日。

 

  近年来,地产富豪国际化趋势明显,国内企业积极布局海外。其中海外开发项目包括碧桂园马来西亚旗舰项目森林城市,泛海洛杉矶“泛海广场”,富力马来西亚公主湾,雅居乐马来西亚满家乐,富华新西兰柏悦酒店等。胡润表示:“我预测未来十年全球各大国的最大地产开发商都将来自中国。”

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