楼市现“冷却”迹象 房地产未来走向何方?

 

  国家统计局10月21日公布的数据显示,受调控影响,10月热点城市房价涨幅明显回落。例如,10月上半月,新建商品房房价北京涨幅1.2%,环比下降3.7个百分点;上海0.7%,环比下降2.5个百分点;郑州环比回落3.3个百分点。

 

  不过,在调控前,9月房地产市场进行了“最后的狂欢”,尤其是一些热点城市。据国家统计局数据,在新建商品房方面,9月无锡房价环比涨幅最大,达到8.2%,领跑70个大中城市。郑州、杭州、济南、福州环比涨幅均超过5%。北京环比涨幅也达4.9%,同比涨幅则超过30.4%。

 

  在限购、限贷政策出台后,各地楼市调控政策执行力度前所未有,从而使市场热度快速降温。在楼市未来预期不明朗的情况下,购房者出现观望态势,商品住宅成交量将普遍进入低迷周期,成交价格快速上涨的趋势也可能在年底前终结。

 

  展望中国房地产未来

 

  中信建投分析师黄文涛表示,短期来看,当下政策已经逐步迈入收紧拐点,行情轮动特征也进入尾声,再次迈入调控时期。

 

  首先,当下从政策上来说已经逐步迈入收紧的拐点。

 

  限地王、增加中小套型商品房等供应调整措施相继出台,北京、上海、深圳、南京、苏州、厦门、合肥等一二线城市纷纷开始限购限贷,房地产企业发债融资部分收紧。在这些政策调控的意图下,房子的换手难度增加,价格会呈现一定松动,出现一定程度的调整。

 

  第二,从此轮结构型行情的轮动链条来看,此轮行情的发展已由一线城市发展传导至部分原先库存较高消化吃力的二三线城市。但实际上,高居不下的库存代表着长期以来供需的不平衡,真实的需求是难以在某一时点突然增长的,因此去化突然间的提升只能说明有别的增量资金进入(如一二线城市溢出的相关资金),因而总体来说,投机需求大于真实需求。若以股市来类比,当前房地产市场的轮动节奏就已经从“蓝筹”蔓延至“成长”最后涨到“垃圾股”,已到行情末尾阶段。

 

  黄文涛认为,长期而言,在土地财政及土地非私有化背景下,土地供应的统一和绝对的控制使得每次房地产泡沫得以以时间换空间,等待下一次托举。但未来,受制于需求趋势和结构的变化,中国房地产市场拟迈入长期结构性特征的行情而难以再有总量行情,依靠房地产销售拉动投资的链条也拟长时间弱化。

 

  在土地财政的背景下,土地价值的重要性不言而喻,同时国内土地并非私有制,其供给基本由政府做到统一且绝对的把控,因此在很多次房地产市场涨速过猛的情况下,最后的化解均采取的是由政府收缩供给、冻结成交量,使泡沫得以延缓不至于过猛而破裂,在等待经济的再一次好转居民收入和财富再一次增加后再行放开楼市限制政策,从而再次托举起中国的房地产资产。

 

  因此,黄文涛表示,当下的冻结还是有利于稳定局面的,中国的房地产拟再一次迎来冻结期,而可能并非崩盘期。但总体需求趋势的变化还是意味着未来中国房地产市场将迈入长期结构性特征的行情,一二线城市受益于相对较好的需求表现更为稳定,而改善型需求的表现也将持续好于首套房的刚性需求。在种种弱需求导致的结构性特征下,未来拟依靠房地产销售拉动房地产投资复苏的现象也将全面减弱。

 

  最后,黄文涛指出,此轮房地产的杠杆市特征较为显著,但高杠杆叠加的是人口结构的变化和居民可支配收入的下降,因而此轮高杠杆很有可能需待更长时间消化

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