整合之外:地产央企的转型探路

 

  房地产黄金时代的结束意味着下一个时代的开始。

 

  一位地产国企人士表示,对于央企、国企未来的发展而言,基本可以认同一个时代已经结束。该人士分析,当前房地产市场正面临着企业发展规模的天花板问题。受土地市场供应等问题制约,央企、国企在扩张的同时,必须要寻找下一个时代的突破口。

 

  梳理了保利、华润、招商、首开、中粮等企业的发展。央企、国企在加速拿地扩张的同时,也都在不同程度地寻找转型创新的方向。甚至一些企业在逐步“去地产化”。

 

  两极分化

 

  以保利为代表的大型央企规模化扩张之路愈发清晰,但对于其他中小型央企、国企而言,“去地产化”才是主旋律。

 

  近日,保利和中航双双发布公告称,房地产业务整合有了新进展,保利拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程,项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市,标的资产的预估值合计23.23亿元,并以现金方式支付对价。

 

  中航地产在房地产领域属于中小型房企。亿翰智库统计显示,今年前9个月,中航地产共实现销售额177.5亿元,行业排名68位。而收购方保利地产,早已跻身千亿阵营,同期销售额达到1571.6亿元,位列行业第5位。

 

  公开数据显示,2016年中航地产中期毛利率仅为15.75%,较2015年中期下降了5个百分点,净利润依旧呈现负值;负债率也相对高企,2016年中期净负债率维持在200%以上。

 

  克而瑞研究中心分析师房玲认为,本次交易资产包中大部分项目依旧面临去化难题,未来升值空间有限。对于中航地产而言,此时选择退出不失为一种明智之举。

 

  中航地产是中小型房企“去地产化”的典型。而大型央企、国企仍然在加快扩张步伐。

 

  中原地产研究部统计数据显示:今年上半年,拿地的企业主要集中在央企、国企。其中,拿地总额超百亿的房企共计16家,总额达3190.46亿,其中9家为央企、国企,拿地金额达到1746.73亿,占比达54.6%。

 

  以中国金茂为例。中国金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13个重点城市,总土地储备超过1200万平方米。上半年受市场火热影响,中国金茂在土地市场也拿地积极。2016年上半年共斥资约270亿元,在深圳、南京、天津、杭州等热点城市,获取多幅优质地块,总建筑面积达212万平方米,其中深圳为首次进入城市。

 

  探路转型

 

  从央企、国企发展路径看,转型是目前的主旋律。综合多家企业来看,目前主要集中在由重资产模式向轻资产模式探路、从开发市场向存量市场转移、从国内市场扩张到海外等方面。

 

  大悦城地产是由重资产向轻资产转型的典型。中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在接受采访时表示,大悦城模式的改变是未来将采用轻重并举模式。据周政透露,未来每年将开发1-2个大悦城,其他将采用轻资产模式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。

 

  大悦城所谓的轻资产模式,即其要实现从开发运营商转为资产管理商。周政认为,大悦城依靠自身强大的运营实力,要着力打造一个大资管平台,未来要借助资本的力量加速扩张。

 

  中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂,也在探路轻资产。其宣布将转型升级为“城市运营商”的同时,也由此前地产开发与持有的“双轮驱动”转变为“双轮两翼”战略,“两翼”则是“服务”与“金融”。

 

  2016年5月,中国金茂启动这一战略升级,从中粮集团调任中化集团任董事长职务后宁高宁也首次公开亮相,表示将在“轻重并举,创合创新”的战略指引下,通过资产管理强化收益,通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模,并以旗下四条标杆产品线为核心,打造标杆项目。同时对中国金茂商业部分的业务提出规划:到2018年实现管理面积200万平方米,确保所管理资产有良好的业绩表现,早日具备上市条件。

 

  存量市场也是央企、国企转型的一个重要途径。

 

  首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群在接受采访时表示,城市更新方面的存量发展空间是巨大的。房地产市场增量是小数,存量是大数。包括公寓、写字楼等都会进入改造阶段。此外,城市更新领域还包括棚户区改造。首开未来会大规模进入棚户区改造领域,总投资可能在百亿以上。潘利群总结道,房地产暴利时代早已过去,这部分收益并不会低于平均收益,而且还相对稳定。

 

  因此,首开集团将自身定位为“城市复兴官”。

 

  海外配置也是央企国企目前一个发展趋势。潘利群称,首开集团在境外资源配置会加快速度。境外业务会在开发和持有两方面并重,布局方向即发达国家的核心城市,比如纽约曼哈顿、澳大利亚悉尼、柏林、巴黎等抗风险能力较强的城市。

 

  还有一些央企在产业地产方向继续发力。如招商蛇口自2015年重组以来,在加快管理融合的同时,形成了社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。

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