房地产与信托的兴与变

 

  房地产市场的繁荣对信托业务会产生影响,而房地产信托的起落也一定程度上反映出房地产市场的景气与否。

 

  2016年7月之后,一线城市以及二线热点城市房价快速上涨。据统计,7月房地产信托成立规模环比上涨17%,8月环比上涨40%,而6月房地产类产品规模则下滑17%。

 

  “十一”国庆节前后,全国20多个热点城市先后出台楼市限购、提高首付款等新政,调控力度空前。在这些针对性调控之后,房地产市场出现变化:15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳。从新建商品住宅网签成交量来看,10月上半月成交量环比下降80%至60%的城市有4个,下降60%至40%的城市有3个,下降40%至20%的城市有3个。与此同时,9月的房地产类信托环比下降29%。

 

  房地产一直是信托资产投向的五大行业之一,伴随着房地产市场的变化,信托公司的业务重点也应做出相应调整。

 

  房地产新政密集出台

 

  为了防止房价过快上涨,促进房地产市场健康发展,9月以来,中央和各地方政府密集出台调控政策,从10月楼市变化来看,房地产市场渐趋理性。

 

  在各地方政府出台调控政策的同时,监管部门也引导金融机构加强房地产信贷风险管理,要求银行控制各地分行信贷节奏,配合各地政府做好房地产调控。比如,上海银监局要求对开发商用于拍地交易的融资资金进行严格检查。业内认为,这意味着未来场外配资用于拿地项目以及高地价项目的银行信贷融资将受到严格限制。

 

  在收紧银行信贷的同时,房地产企业发债也在收紧。据了解,有关部门正在制定的地产企业发行公司债的新标准,要求准入门槛为主体评级AA或以上,且满足其他条件,未来低评级房企或中小型房企通过发债融资的难度可能加大。

 

  “这一轮调控主要集中在前期涨幅过快的一、二线城市,调控内容主要包括限制购房数量、提高二套房首付款比率等,目的在于抑制商品房投资需求。”国投泰康信托研发部人员在对新政进行分析后表示。

 

  另外,在近日多部门联合开展的互联网金融风险专项整治中,房地产企业融资被列入重点整治对象。房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。此举也将给中小型房地产企业融资带来冲击。

 

  房地产信托占比逐渐下降伴

 

  随着楼市的起伏,房地产信托也经历着波动。总体而言,信托资产投向房地产行业占比已逐渐下降。从过去几年的数据来看,房地产信托存量规模占全行业资金信托比重在2011年三季度末达到峰值17.24%后开始下滑;在2013年二季度末降至最低点9.12%,随后小幅回升;2014年各季度均维持在10%以上;自2015年一季度起开始小幅下滑,年末降至8.76%;2016年二季度房地产信托占比为8.52%,较去年同期水平下降约0.41个百分点,这与近些年房地产市场降温以及信托公司的主动选择有关。

 

  “近年来,随着房地产、能源价格下跌等风险因素逐步增多,信托公司主动收缩房地产信托、矿产信托等高风险业务。”某相关分析人员认为。

 

  从2010年至2015年信托公司信托资产行业分布来看,房地产业资产的分布占比除2010年和2011年外,其余4年均在10%左右徘徊。2015年,由于房地产市场的持续低迷,市场方向不明朗,各信托公司在权衡利弊后谨慎保持房地产业资产比例。从2015年年报可见,房地产业资产占比中,工商信托以83.31%的比例位居行业第1位,长城新盛也继续保持占比居于前3位。根据中国人民大学信托与基金研究所的研究,2012年以后的几年内,各信托公司对于房地产业资产持有比例的变异系数远远高于其他几种资产形式,这显示出各信托公司对房地产业发展前景的判断逐渐分化。

 

  信托业务面临调整今

 

  年前三季度,不少信托公司纷纷顺势扩张房地产业务。而随着房地产调控政策的密集出台,房地产信托业务短期内也将回落。未来,信托公司要做好资源配置方向的调整,把握相关领域的业务机会。

 

  对于未来信托业务的调整,主要有四个方面。

 

  第一,资本市场业务面临机会。房地产行业调整开始,房地产投资需求的资金亟待转向。而我国股市经过较长时间和较大深度的调整后,风险基本释放。未来资本市场有望成为楼市资金分流的首要去向,股市、债市都将会有一定的投资机会。信托公司需要密切监测资金流向动态,并抓住资本市场的结构性行情机会。

 

  第二,基础产业仍是重要支撑。房地产和基础产业投资是拉动我国经济增长的主要动力。而随着房地产调控趋严,房地产投资受到抑制,基础产业投资则将担当经济稳定增长的重任,因此信托公司要更加重视基础产业融资领域的机会。

 

  第三,加深同业合作更加必要。随着房地产市场调控,市场可投资的稳定高收益资产面临断崖式减少,金融机构“资产荒”进一步加剧。未来信托公司要进一步加强与银行、券商、保险等金融机构间的合作,对同业合作的服务模式也提出了新的要求。

 

  第四,提高房地产业务的专业能力。此次房地产调控政策的着眼点主要在于控制房价过快上涨引起的恐慌情绪,防止泡沫扩大。由于我国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。在这样的环境下,信托公司要继续提升房地产业务的专业能力和运营管理能力,重点开发新型业务模式,提升在房地产业务领域的核心竞争力。

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