从完善资本市场的角度理解房地产市场的过快增长

 

  近十年来,房价的高速上涨屡屡成为热点话题。2015年以来,央行不断推出的“降准降息”政策增加了社会货币供应量,社会流动性充裕,而同时政府在年末将减少库存房作为2016年的目标之一,这些因素共同推动了新一轮的房价上涨。根据国家统计局数据,2016年8月,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有64个,同比上涨的有62个,上海、南京、合肥、福州、郑州、无锡等多个城市房价环比涨幅超过4%,上海、南京、合肥、厦门、深圳等城市房价同比涨幅超过30%。

 

  然而,就在房地产商以及房产中介铆足劲准备迎接“金九银十”中的十月时,国庆期间一系列紧缩调控政策的落地使房地产市场骤然冷却下来。迄今为止,已有21座城市启动了限购限贷政策,许多城市已经提高了首套房以及二套房的首付比例。在10月12日,央行召集5家国有大行及12家股份制银行召开商业银行住房信贷会议,要求加强信贷结构的调整,强化住房信贷管理,控制好相关的风险。在政府严厉的调控之下,可以预见此轮房价上涨将会有所停滞。那么房价持续过快上涨的背后究竟是什么原因在推动呢?

 

  房地产市场呈现出周期性上涨趋势

 

  房地产是关系着国民生计方方面面的核心产业,在经济发展中占据重要地位,所以在经济发展中必须要重视发展房地产市场,一方面需要满足居民的基本住房需求,另一方面房地产市场的适度繁荣可以带动上下游产业链的发展。

 

  自从住房市场化改革以来,我国的房地产市场经历了四轮上涨周期,呈现明显的周期性特征,先是快速上涨,紧接着是政府的调控,最后房地产市场出现短暂低迷,之后会开始新一轮的上涨。

 

  第一轮上涨周期起源于2005年左右,在2006-2007年,经济危机发生之前,我国出口商品大幅上升,经济快速发展,房价也随之上升。但是紧接着美国爆发次贷危机,全球经济环境恶劣,我国商品出口额下降,经济增速放缓,房价的支撑力开始动摇,2008年房价下降幅度达到10%。

 

  为了应对金融危机对我国经济发展的冲击,政府出台“四万亿”的刺激政策,开启了第二轮上涨周期,2009年房价立竿见影,迅速上涨,增幅一度达到40%,2010房价依然保持迅猛增长趋势。房价过快上涨加上通胀的抬升,促使中国人民银行开始收紧贷款和房贷政策。

 

  第三轮上涨波动周期发生在2012-2014年。在大量人口涌入的刚需之下,北京房价在2012年上半年止跌回升,并且在两次降息的推动之下,房价开始新一轮快速上涨,一直持续到2013年底。进入2014年,房地产市场成交量逐渐冷却,房价上涨乏力,出现小幅下跌。

 

  最近一轮周期从2015年开始启动。央行不断推出的“降准降息”政策以及政府将去库存房作为2016年目标之一等措施,诱发了房价的新一轮上涨。

 

  四轮波动周期中,房价上涨的直接原因各不相同,第一轮波动主要是由于经济的发展、城市化进程不断深入导致的房地产价格的普遍上涨,第二轮与第四轮都与政府的政策紧密相关,第三轮则是与人口流动有关。不同原因导致的房价上涨表现形式也不同,前两轮中房价上涨都是全国范围内的上涨,而后两次的房价上涨更多的是表现在一、二线城市的区域性上涨。

 

  房价过快上涨的根本原因在投资需求难以得到满足

 

  从近几次房价上涨周期的表现与政府调控的结果来看,政府调控只能在短期内延缓房价上涨的趋势,却无法在长期抑制房价的持续上涨。所以找到房价上涨背后的深层次原因,从根本上解决房价快速增长所带来的问题,是十分有意义的。

 

  对于房地产价格的过快增长,有些学者认为是货币超发导致了房价上涨。房价上涨与货币超发之间是有相关性的,但是却不一定是因果关系。如果是货币超发造成了房价的上涨,那么这种影响应该是普遍性的,造成全国房价普遍升高。但事实上,2015年来的房价上涨并不是一致性的,一、二线城市与其他城市相比,房价涨幅度大不相同。即便是存在超发的货币进入了房地产市场,那么在此之前,也存在其他原因导致了货币会进入房地产市场,而不是进入其他的市场。

 

  除此之外,也有些说法认为是地方政府对于土地市场的垄断导致了房地产价格的不断攀升。在我国,地方政府作为土地的征收者和供给者,在市场上具有“双头垄断”地位,而土地财政也成为地方政府创收的主要方式。从房价构成来看,在房价较高的一、二线城市中,地方政府所得占房价的比例均在60%以上。因此,只有通过不断提高房价,房地产商才能从中获取利润。在这种说法中,认为是房地产市场供给不足,需求大于供给才导致了房价的大幅上升。只有放开土地供给,房价在长期中才可能保持平稳趋势。但在这种说法下,房地产市场上的供给所对应的需求早已不仅仅只是满足人们的居住需求了,对应的需求是现在被过度赋予投资品属性的房屋需求,在这种情况下,即便是放开土地供给,也依然满足不了人们日益增长的投资需求。

 

  因此,从本质上讲,导致目前房价上涨趋势最直接的原因就是房地产被过度赋予了投资品属性,脱离了其商品属性。房屋作为居民生活的必需品,其需求应该是满足居民的居住需求,此时房屋的价格应该是由房屋供给与居住需求所决定的。但在我国资本市场尚不完善、居民的富余资产投资渠道不足的情况下,房地产市场则成为了实现保值增值、满足投资需求的资产配置方向。在这种情况下,中高收入阶层会将部分财富投入房地产市场,以此来满足其保值增值的资产配置需求。随着房价的上涨,低收入者也会产生房价会持续上涨的预期,认为如果现在不赶紧买房,以后只会更加买不起房,于是纷纷选择贷款买房,房价进一步上升。这种对于房地产市场的看涨预期一旦形成,会吸引更多的资金流入,从而导致房价的居高不下。然而基本的住房需求得到满足是居民生活质量的基本保证,任由房价不断上升,会导致国民生活质量的下降,无法保证居民最基本的住房需求,甚至会造成社会生活的不稳定。所以如何恢复房屋的商品属性,让人们不再将其作为保值增值以及投资的主要投资渠道,才能真正解决房价过快上升的问题。

 

  资本市场发挥作用,引导资金流出房地产市场

 

  随着我国经济的快速增长,居民财富的不断积累,居民财富除了满足基本的生活需求之外还有富余,富余的财富也就产生了资产配置的需求,人们需要一个完善的资本市场来进行资产的保值增值。2014年至2015年股市的暴涨暴跌,也反映了我国资本市场存在诸多问题,居民财富除了将资金投入资本市场或者房地产市场之外,并没有其他的投资渠道可以投资,所以当资本市场不稳定的时候,居民就会将资金投入房地产市场以寻求保值增值的需要。因此,解决房产价格不断上涨的关键在于让资本市场发挥作用,引导资金流出房地产市场,向资本市场流入。

 

  第一,建立健全多层次资本市场体系,满足不同投资者的要求。建立健全多层次的资本市场体系,有利于调动民间资本的积极性,将储蓄化为投资,促进实体经济的发展。目前我国储蓄率较高,存在人们富余资金无处投资的情况,这反映了我国资本市场欠发达,市场层次不够丰富,产品种类不齐全,资金供求双方不能有效匹配的矛盾。不同的投资者,投资偏好不同;不同的企业,其融资需求也不相同。多层次的资本市场体系可以提供多样化的市场与产品,为不同的参与者提供更有效的服务,吸引更多的资金流入资本市场。

 

  第二,加强投资者保护工作。作为资本市场上的重要参与者,只有当切身利益得到充分保护的时候,投资者才会更加积极的参与资本市场交易。因此,应建立健全投资者适当性制度,优化投资回报机制,保障投资者知情权、参与权、选择权和监督权,推动建立多元化纠纷解决机制,严厉惩处违法违规行为,加强中小投资者教育,创新服务中小投资者的组织体系和服务方式。

 

  第三,推动资本市场法制建设。金融工具作为资本市场交易的主要对象,其本质就是契约承载的信用关系,需要法律来保护债权人的合法权益。完备的法律体系是资本市场正常运行的基础,也是投资者寻求权益保护的依据。因此,应加强资本市场法制建设,努力营造公平的市场环境,落实严格的保护和制裁制度。既有高效便捷的法律渠道,实现对守法经营主体受害时的权利救济;又有严密有力的监管措施,实现对违法主体的惩罚和制裁。

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