楼市调控致违约频现 行业整顿考问契约精神

 

  “天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”,这句话用在深圳楼市显得十分准确。每次伴随着调控出台控房价,买房或卖房违约事件频发。去年因房价上涨过快,深圳业主违约案件接近万宗。 “深八条”调控后,楼市趋冷又变成了买家集中违约。过低的违约成本并不能阻碍违约事件的发生。甚至开发商也被迫接受部分买家基于房价下跌预期而选择退房。

 

  买方卖方交替违约

 

  陈小姐10月才拿到了等待已久的强制过户的判决书,“去年3月,我购买南山区前海一套510万元房子,已经签订了购房合同,并且缴纳了25万元定金。但是随着‘3·30’新政后房价暴涨,我要买的房子上涨到710万元。业主在我拒绝加钱后,就玩消失了,不得已我才告了他。”

 

  陈小姐事先上已经出售了自己唯一住房,为了凑齐首付换大房还和亲朋好友借钱,不曾想却遭遇了业主违约。按照双方签订的合同,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金,而业主却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个两三年,房价涨到你更买不起房”。

 

  按照目前普遍的制式购房合同,违约金最高只是预付定金的两倍或房屋成交价的20%,在房价暴涨30%以上的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。

 

  因此,类似陈小姐这样的买家在去年还有很多。据广东信荣律师事务所张茂荣律师透露,去年深圳业主违约潮已经超过了7000宗。“数量非常惊人,我们去年每天都能接到很多咨询电话,但是今年这样的情况却出现了反转。”

 

  高涨的房价让市场在今年3月25日触发了调控,令深圳楼市迅速进入了寒冬期。尤其是二手房市场整体低迷,业主报价也有下降趋势。在这样的情况下 “风水轮流转”,许多签了约的买家纷纷想毁约,要钱不要房。

 

  徐先生就是受害者之一,今年3月刚将自有房产以940万元出售,买家需要支付定金50万元以及首期等,不曾想正当徐先生按照约定做公证委托担保公司赎楼之时,已经支付定金的买家认为房价后市走跌可能性较大,要求徐先生降价销售返还定金。

 

  开发商不惧退房

 

  不仅仅是买家、卖家之间的违约角色互换,深圳限购升级后,这一趋势也影响了开发商。

 

  10月13日,深圳楼市开始了整顿风暴,部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为,均被立案处理。

 

  整风行动对开发商已经造成了影响。近期曝出深圳多个楼盘的部分业主认为开发商售价超过备案价,违背了“深八条”规定,并就此理由找到开发商退房,而部分开发商选择了同意退房。

 

  位于南山区的豪宅盘华润城润府,目前均价为84000元/平方米。10月底有消息传出,已经缴纳定金的业主,可以选择退房。

 

  对于部分要求退房的业主,华润置地方面表示:“关于部分9月24日开盘认购润府二期受新政影响的客户向我司提出相关诉求,我司收到反馈后高度重视,第一时间与部分业主进行了沟通,积极正面回应业主的诉求,我司在充分考虑客户的利益后,同意接受客户关于解除认购书退还认购定金的申请。”

 

  事实上,根据深圳产权登记中心出台的实施细则,深圳已明确10月4日之前的购房行为不受新政影响,换句话说,开发商并没有退房退定的义务。但是开发商一改之前态度,变得十分“亲和”。

 

  上一次发生业主集体退房还是2008年深圳房价大跌之时,当时的卡罗社区、金地梅陇镇、碧水龙庭等楼盘,无一例外地都严词拒绝了业主的诉求,甚至不惜双方对簿公堂。虽然还是有部分楼盘选择了给予购房者一定的补偿,从而顺利完成楼盘降价销售。

 

  而今年开发商的应对已有所不同。

 

  深圳房地产企业一位内部人士对中国房地产报记者直言:“如果有部分购房者非要以虚假宣传等各种理由闹退房,我们会看情况退房的。深圳楼市毕竟只是短暂冷淡,就算少部分被退的房子,也可以再卖出去。这只是时间性问题。”

 

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示:“目前深圳愿意退房都是大开发商,更为注重企业形象,业主闹事会有负面影响。退房牵扯到契约精神,如果买家真的用虚假宣传、质量问题强烈要求退房,大开发商也不愿意和业主多做纠缠。而且大开发商更有底气,不怕自己房子卖不出去。从目前情况来看,大规模退房的情况还未发生。”

 

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉看法类似:“即便是出现违约个案,但大规模现象还没出现。最大因素并不是房价,而是政府密集调控后,买家对于市场预期发生了很大改变,因此推迟了购房行为。”

 

  行业不规范VS契约精神

 

  在“契约精神”的面前,业主们的“维权”看上去似乎有些无理取闹,但在某些退房的业主眼中,有时候看似平等的购房合约背后就隐藏着诸多不平等的“潜规则”。现行的预售制度给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。在销售宣传过程中,销售人员误导消费者的现象十分普遍。

 

  在10月深圳市的市场和质量监管委突击检查中,发现部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为;以及一些中介的部分门店现场无法提供业主委托销售协议、明码标价不规范,还有中介涉嫌利用格式条款侵害客户权益等违法行为。

 

  对于如何解决问题,业内人士看法不一。深圳中原研究中心经理王飞表示:“去年违约主要原因是房价,今年除了房价之外也有新政的原因,开发商也会考虑这点,各项新规也有规范作用。每次市场新政出台后都可能会出现这样的问题,需要时间去适应和调整。”

 

  而Q房网市场观察员任晋东表示:“行业内对这类事情也没有太多解决办法,中介只能起到沟通作用。如果出现违约只能按照合同来,由法律来解决,但不会给买家设定任何黑名单机制,民事纠纷是属于正常情况。”

 

  “出现了违约情况也是不健康的。现在市场在进行秩序整顿,开发商、中介机构也开始自查,媒体报道也起到了一定监督作用。如果违约现象后续还出现的话,或许会成为进一步规范市场秩序的契机。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

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