再出手深圳工业用地 中航地产去意已决

 

  在国企央企整合大潮中,中航地产股份有限公司持续剥离资产、出售股权。

 

  继第八届董事会第五次会议审议通过与保利房地产(集团)股份有限公司的地产相关业务资产整合议案后,中航地产在近期的10月28日再次以不低于3574.36万元的价格挂牌转让控股子公司深圳市正章干洗有限公司(以下简称“正章干洗”)51%股权。

 

  据了解,正章干洗拥有土地面积为4099.79平方米,是中航地产手中为数不多的工业用地之一。对此,中航地产方面称:“出售有助于公司聚焦主业、回收资金、提升资产效率,如果转让成功,将使公司长期股权投资减少。”

 

  对于盈利羸弱的中航地产来说,近年依靠出售资产和股权回笼资金的情况并不少见。作为中国航空工业集团公司(以下简称“中航工业”)旗下为数不多的地产公司,剥离经营不善的业务对于中航工业来说并非坏事。

 

  剥离核心业务

 

  中航地产目前正在着手剥离旗下公司地产业务相关项目,并压缩对外股权投资数额。

 

  2016年上半年,中航地产对外投资金额为7220万元,相较于2015年上半年的1.55亿元同比下降53.54%。今年上半年,中航地产分别投资设立深圳市保安服务有限公司(以下简称“深圳保安”)和成都航逸置业有限公司,并增资赣州海宇置业有限公司,以及收购江西中航地产有限责任公司部分股权。

 

  其中,深圳保安主营业务为物业管理,其他3个公司均以房地产开发为主营业务。不过,在与保利地产重组方案通过决议后,除深圳保安项目,其他3个企业的所有股权均被打包出售。资料显示,中航地产出售给保利地产的资产集中在成都、贵阳、江苏、江西、岳阳、新疆等地,这些项目现有库存为可售总面积的32.82%。

 

  对此,有业内人士认为:“出售之前增资和投资不乏为标的资产增值的可能,而三四线城市的布局不利于其去化。”中航地产则明确表示,“公司本次重大资产出售事项完成后,将不再进行房地产开发业务以及航空科技主题文化业务。”

 

  在此之前,房地产确实是中航地产的核心业务。截至2016年6月30日,房地产业务在营业收入中的贡献率为59.73%,物业、餐饮等服务业和建筑业的贡献率仅为37.66%和2.61%;而广东、湖南、江苏、江西四个地区营业收入占比总共为81.22%,其中广东地区贡献率最高。

 

  值得注意的是,在与保利地产的重组中,中航地产并没有出售深圳、福建等地的资产,涉及深圳的也仅是转让深圳市中航城投资有限公司(以下简称“中航城投资”)持有赣州中航房地产发展有限公司100%的股权。

 

  事实上,资料显示,深圳是中航地产物业板块的运营“重镇”。根据2015年年报显示,物业板块在中航地产营业收入中的占比为16.8%,其中包括物业管理、房地产出租和楼宇工程,房地产销售在营收中的占比则为28.42%。

 

  聚焦物业管理

 

  一直以房地产为主营业务的中航地产,近几年的经营情况堪忧。2013年至2015年的营收分别为62.2亿元、62.3亿元和55.2亿元,归属母公司股东的净利润分别为4.67亿元、4.92亿元、4.01亿元,而扣除非经营性损益之后的净利润则分别降至3.16亿元、1.04亿元和9370万元。与此同时,中航地产近3年的资产负债率不断升高,由2013年的76.79%上升至2014年的79.3%,再升至2015年的79.48%。

 

  剥离地产业务之后的中航地产将把更多精力投放在物业资产管理服务上,事实上,中航地产一边着手出售地产业务的同时已经开始扶植物业资产管理业务。

 

  资料显示,早在2014年,中航地产旗下深圳市中航九方资产管理有限公司(以下简称“中航九方”)就与中航长泰投资发展有限公司签订租赁、运营等服务协议,后于2015年和2016年又分别与中航地产控股股东中国航空技术深圳有限公司(以下简称“航空国际”)旗下中航置业发展有限公司、中航华城置业发展有限公司达成租赁、运营等合作,构成关联交易。

 

  今年以来,中航地产再次通过全资子公司中航城投资与航空国际旗下江阴、南充等地的项目签订合作协议。

 

  据了解,中航九方在今年前三季度关联交易中已确认的收入为1654万元,中航城投资通过上述关联交易获得的收入大约为1.96亿元,两者均为中航地产驻扎深圳的物业资产管理平台。中国房地产报记者梳理中航地产公开披露信息发现,2009年至今,中航地产通过关联交易获得的物业租赁费用超过10.7亿元。

 

  值得注意的是,中航地产的关联交易曾引起深圳证监会的关注和问询。对此,中航地产方面表示:“虽然公司与控股股东及其关联方发生的物业管理费和水电费占公司总营业收入比重有所上升,但仍然处于较低的水平,因此公司不存在对该类关联交易重大依赖的风险。”

 

  对于中航地产下一步的资产剥离计划和转型走向,中国房地产报记者多次联系中航地产品牌部方面,未得到回复。不过,中航地产曾公开表示:“资产出售有助于上市公司扩大原有物业管理业务,提升公司在现代服务业领域的市场竞争力和盈利能力。”

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