融资逼仄下的生存图景:房企集中开卖二线地王股权减压解套

 

  市场狂舞过后再次归于平静,而这样的现实有时会很惨淡。在限购新政潮过去的一个月中,杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发稀释风险的现象。

 

  去化减缓前景黯淡,融资渠道不断逼仄。在限购新政潮过去的一个月中,杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发,稀释风险的现象。

 

  10月初,有“地王制造机”之称的信达地产减持杭州滨江奥体地块股权至50%,这是块总价拍出123亿元的全国总价地王。接盘者融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%与10%。

 

  10月18日,绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作,首个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。

 

  11月,这种地王项目合作开发趋势更加明显。文一地产在11月1日透露,其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。合肥万科拿下的这宗地块,也成为肥东单价、总价及楼面价三料地王。

 

  今年斩获多幅地王的房企们正在积极做减法,卖股减压换现金流或成高价拿地房企的解套路径。

 

  地王入股潮

 

  多位地产观察人士表示,地王项目引入联合开发在新政集中出台之前已经呈现上升之势。“这种趋势从去年年底开始显现,今年由于地王集中爆发所以尤为受到关注。”

 

  较为典型的企业如首开集团。从去年年底开始,已经与万科、中海、保利、龙湖、华润、方兴等诸多知名房企开展合作。其中在福建福州的4个土地项目上,首开都选择与福建房企融侨集团合作的模式进行开发,而四个项目中首开与融侨的持股比例均为51%∶49%。

 

  不过与此前房企的合纵连横旨在加速布局的目的不同,此轮地王项目的股权解套多有抱团取暖、分散风险之意。

 

  11月3日,泰禾集团传出消息,公司接受信达地产委托,为信达地产在深圳坪山新区的G11337-0101住宅项目提供代建及销售管理服务。

 

  该项目是信达地产去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信达地产斥资30.3亿元,以2.72万元/平方米的单价拍下了前述深圳坪山新区住宅地王。这已经是泰禾第二次为信达地产代建地王项目。

 

  此前由信达和泰禾开发的上海泰禾院子于近期开盘。但这个以泰禾院子命名的豪宅项目,其实是今年1月,信达地产以72.99亿元夺得的当地最高价地块。扣除保障房面积后,实际楼面价达6.1万元/平方米,刷新了2015年上海土地拍卖市场楼面价的最高纪录。

 

  此外,在9月23日,万科以1650万元/亩的价格获得了肥东FD16-12号地,楼面价超过1.2万元/平方米。该地块是今年肥东县推出的面积最大的单宗地块,而230%的溢价率以及48.8亿元的总价,使该地块成为合肥东部目前集面积最大、总价最高及楼板价最贵于一身的三料地王。

 

  11月1日,文一地产官方微信公布,公司与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。文一房地产集团副总裁邱胜华对外表示,公司与合肥万科成立项目公司,一方权益占比不少于40%,项目具体操盘仍是万科,而文一地产的角色更多是财务投资。

 

  万科为合肥东部三料地王引入合作方的前三天,闽系房企融侨集团也为其在合肥的包河项目引入了合作者招商局蛇口。今年5月底,融侨以7.04亿元总价、271%的溢价率获得合肥包河区S1512号地块,楼板价达1.34万元/平方米。

 

  被一直认为谨慎的央企同样选择这一方式为自己的地王项目解套。9月9日,中房地产对外披露了其与中梁地产旗下温州中梁顺置业合作开发宁波中交置业位于鄞州两个“地王”及其构成关联交易的重要事项。

 

  今年8月中旬,中房地产一改过往偏于谨慎与保守的风格,投入15亿元资金抢食浙江宁波鄞州区长丰地段的两个住宅“地王”,成交楼面价分别为1.6万元/平方米以及1.48万元/平方米,一举刷新了鄞州区单价“地王”纪录。

 

  在世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨看来,选择与投资者合资开发是目前开发商规避融资风险的主要原因。

 

  融资逼仄下的生存图景

 

  “2016年上半年,一线城市中高企的土地价格推升了买卖双方对住宅价格的预期,从而支持了住宅价格上涨。”谢晨认为,“为了避免房地产市场过热,政府已经开始从资金源头对市场进行调控,禁止借助信贷杠杆降低买房门槛,其中地王项目由于高溢价、占用资金大、回报周期长而尤为突出。”

 

  例如一向姿态进取勇猛的泰禾集团近期再次启动了对信托资金的需求。泰禾集团今年已经花费近200亿元拿地,其中苏州两宗土地溢价率分别达到118.4%和129%,而泰禾在3月30日以37.25亿元拿下的佛山地块也刷新了当地土地出让单价纪录。

 

  10月27日,泰禾集团与中信信托合作设立信托计划,泰禾集团拟出资16亿元与中信信托设立”中信·泰禾房地产投资集合资金信托计划“,目标规模不超过40亿元,间接用于泰禾集团投资国内主要城市的房地产项目。

 

  实际上,就在10月21日,泰禾集团收到了深交所关于发行非公开公司债券的无异议函,泰禾集团此时选择高成本的信托融资颇为蹊跷,有业内人士认为,泰禾集团的谨慎和监管层收紧公司债的举措不无关系。

 

  泰禾集团的谨慎不无道理,因为按照最新《监管函》规定的用于区分公司债发放门槛的5个关键指标之一,即房企最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%,泰禾集团在今年上半年的剔除预收账款后的资产负债率尚为79.74%。

 

  而泰禾之外包括今年有拿地王历史的信达地产、云南城投、绿地控股等企业负债率均超过80%。换句话说这些地王制造主力军的以往宽松的融资环境将面临严格的监管。

 

  兴业证券固定收益分析师池光胜认为,随着近期一系列收紧开发商拿地资金来源的政策出台,如银行资金不允许用来拿地,证监会对定增资金的限制性规定以及交易所收紧了房企发债标准等,开发商拿地积极性和融资能力都将受到极大限制,偿还各种拿地资金的压力明显增大。

 

  而新政下的房企将何去何从?在地产分析人士看来,短期融资通道缩紧的趋势不会改变,加之限购政策对市场的影响将在半年至一年时间内达到高峰,2017年房企凛冬将至。

 

  显然,从历史经验来看仅靠一人之力苦苦支撑庞大的地王项目并不可取。中冶置业折戟南京就是最好的案例。

 

  在2010年~2012年期间,中冶置业一共耗资256.54亿元拿下南京下关区滨江地块。却因2013年之后的房地产市场下行,加之拿地对工程资金占用过高最终无奈将地块拆分拍卖。

 

  一份来自中冶置业的报告表示:“土地储备严重失衡,大量资金过度集中,存在很大的风险。同时,未来2~3年可供开发的净地极少,几乎丧失了可持续开发的能力。”

 

  因此转让股权、合作开发、分散风险,成为大多数“地王”的选择。“对于本身不具备相应开发能力的,应做好这种高资金占用项目去快去化项目的配比。”易居研究院指出,“即便选择合作开发也应在项目初期早作打算,而不是最后穷途末路时成为板上的鱼肉。”

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