楼市转凉、地市高热,济南市场将怎么走?

 

  在去年以来“去库存”政策激励下,需求集中释放甚至之前透支,加上10月“限购”政策作用下,济南房地产市场10月新建商品住宅成交量环比跌幅超60%。与之鲜明相对的则是,土地市场明显转暖,新近出让15宗地,共拍出220亿元高价,多宗地块溢价率都在200%左右。刚刚从库存泥潭里尚未完全抽身的济南市场,莫非又要进入地价飞涨的快车道?

 

  我们认为济南房地产市场存在三大红利及一大隐忧。

 

  红利一:“东拓、西进”发展战略成效显著,成交规模有较大增长空间

 

  自2010年以来,尽管房地产市场历经数个调控周期,期间各线城市量价走势多有调整,但是济南似乎并不受调控周期影响,商品住宅成交量逐年提高。2015年成交面积首次突破1000万平方米,2016年1-10月成交量进一步提升至1385万平方米,同比增长61%。与此同时,济南房价基本维持稳中有升的态势,随着楼市去库存进程提速,房价增速渐有加快的趋势,现已突破万元整数关口。

 

  近年来,济南地域范围不断扩大,助力楼市成交规模直线攀升,集中表现在以下两点:其一,在近郊、远郊形成多个新城,房价已形成主城区、近郊和远郊三级价格梯队,吸引不同购买力客群前来置业;其二,新建城区积极引入“高精尖”产业,导入大批产业人口,支撑购房需求持续释放。以东部老工业区为例,区域内长期伴随着大气污染、空气质量低下等问题,严重影响市民日常生活及区域价值。随着产业腾挪发展策略持续推进,东部老工业区已完成33家企业搬迁或关停,电子信息、新材料等一批“高精尖”产业已落地生根,产业转型升级策略渐显成效。

 

  “东拓西进”发展战略仍在持续发酵。根据最新的城市规划显示,济南城市架构仍将延续“东拓、西进”发展战略,以经十路为主线,打造东西城市发展轴,中心城区面积将由526平方公里扩大到1022平方公里。据悉,东拓范围远至彩石、孙村、郭店片区, 西进范围远至长清区。虽然“北跨”未纳入新版城市规划,但是黄河新区仍在积极申请国家级新区,黄河变内河、跨河发展前景着实可期。参考南京江北新区获批后楼市、地市量价表现,一旦黄河新区获批国家级新区,黄河以北片区将开启新的发展篇章,必将成为济南楼市新的增长极。

 

  红利二:地铁可拉近主城区与远郊区域时空距离,沿线板块价值明显提升

 

  山东省是以青岛、济南为经济发展的双引擎。尽管济南是内陆城市,不具备青岛、日照、威海等省内沿海城市的港口优势,但是济南乃山东半岛向内陆发展的重要中转站。济南高铁线路呈放射状分布,直通19个省会直辖市,省内其他城市需要途经济南再流向外省市,大批人流、物流带来了可观的经济效益,助力济南经济持续健康发展。

 

  更为重要的是,济南地铁正在如火如荼的施工建设阶段,共计规划8条地铁线,分为市中心线(M4、M环线)、济南十字发展轴(M1、M2、M3)和都市核心区快线(R1、R2、R3)三大类。其中,在建线路有R1、R3线,年底R2线将开工,预计2020年济南地铁将正式通车运行,届时将有效缓解城市拥堵及远郊区域出行不便的难题。受益于地铁远景规划,沿线板块价值显著提升,甚至新东站板块、唐冶板块等原先的冷门板块一跃成为如今的热点板块,地价、房价上涨动力着实强劲。

 

  红利三:土地资源渐向品牌房企倾斜,三四房大户型产品持续热销

 

  济南土拍市场门槛颇高,招拍挂多以组团的形式,过高起始价、成交总价限制了部分中小房企参与竞拍。以新晋出让的第28号公告为例,除高新区徐家旧居改造地块之外,其余地块分为文庄组团2宗地、南北康组团7宗地和彩石组团5宗地。由于项目体量庞大,叠加企业拿地热情高涨,土拍竞争激烈,地价显著高企,尤其是南北康组团及彩石组团总价分别高达86亿和93亿,明显超出部分中小房企的资金能力范围。

 

  济南土地资源渐向品牌房企集中,尤以鲁能、绿地、中海、中铁等国资企业为代表。鉴于国企、央企资金管控能力强健,更有财政资金托底,即使楼市再次陷入新一轮调整期,国资企业资金周转压力甚微,降价意愿普遍不足,更难以出现大范围的降价潮,给济南房地产市场平添一道“安全阀”。

 

  由于济南土地出让以组团方式居多,房地产市场汇集着众多大盘项目,市中区二环南路板块更是以大盘云集著称。值得一提的是,大盘业绩表现可圈可点,二环南路板块内的鲁能领秀城、华润城、鲁能•领秀公馆和中国MALL•城市之星全部进入销售金额TOP10。大盘项目凭借上佳的口碑效应,客群来源广泛,在全市范围内都有着较强影响力,其受市场周期性调整的影响不大。

 

  改善性需求持续释放,房价犹存结构性上涨压力。在预算充足的情况下,客户更为喜欢一步到位,大户型产品持续热销。销售金额TOP10项目均主打改善性需求,三房、四房户型最为畅销。譬如销冠项目鲁能领秀城,主力户型135平米三房和190-240平米四房,着重迎合二孩家庭及三代同堂家庭的居住需求,为项目热销奠定了坚实的市场基础。

 

  隐忧:调控政策让原本就脆弱的市场情绪产生较大波动

 

  整体而言,济南楼市调控政策相较温和,其一,限购范围局限于部分区域,集中在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和高新区;其二,本市户籍家庭执行最为宽松的限购标准,已拥有3套住房才限购,很大一部分户籍家庭仍有购房资格;其三,现有限购、限贷城市中,济南乃是唯一的限购但不限贷的城市,意味着购房者首付款支出并没有实质性提高。

 

  尽管如此,10月初济南重启限购令之后,购房者观望情绪渐浓,房地产市场成交明显降温。10月商品住宅成交面积仅有80万平方米,仅高于今年2月,为年内第二低点,环比下降61%。对比其他城市,济南环比跌幅居前,这与济南尚未完全摆脱库存困扰、尚未完全摘掉高库存的帽子密不可分。正如很多城市一样,经过一年的“去库存”努力——削减供应、刺激需求,市场供求关系才刚开始回归正常,而这样的平衡关系又非常敏感、脆弱。

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