马光远:房地产在不断透支它的未来

 

  11月以来,上海、南京、武汉等地接连推出新政,限制资金流入当地房地产市场。对于目前的房地产市场,有经济学家认为是中国经济最大的资产泡沫;也有经济学家认为,房地产不仅是个经济问题,必须保证房地产的增速,才能保证社会正常运行。那么房地产与中国经济到底是怎样的关系?未来中国的房地产市场又会呈怎样的趋势?对此,中国房地产报记者专访了独立经济学家马光远。

 

  记者:你一直都称房地产是中国经济真正的晴雨表,对于当下房地产和中国经济的关系你是如何定义的?

 

  马光远:中国经济跟房地产的关系已经紧密到分不开的程度。

 

  我们拿中国经济最困难的2015年为例,在这一年里中国经济经历了很多波折,6月的股灾,8月的人民币暴跌,这些并不是偶然发生的。中国经济过去30多年一直靠制造业、人口红利、投资、房地产、消费和进出口这六驾马车拉动。而2015年,这些指标基本上走到了尽头,都在往下跌,最终中国经济保持了6.9%的增长。

 

  中国经济的六驾马车最重要的是投资和房地产。房地产是中国经济真正的晴雨表,2015年导致中国经济出现各种风险的根本原因就是房地产。而2015年我们的宏观政策并没有拿出很大的力气来救房地产,却拿出真金白银救股市。

 

  今年中国经济表现不错的原因非常简单,仅房地产一个行业前九个月对经济增长的贡献就超过了80%,所以到今天为止,整个宏观经济在前三个季度表现得比较稳定。

 

  我们有很多稳增长的工具可以把中国宏观经济稳定住,但是大家的思维要改变。因为我们靠投资、靠房地产,在继续往前拉,拉动力有多大,还能拉多长时间,我们一定要清晰。到今天为止,房地产对整个宏观经济的影响,仍然非常重大,但是它也在不断地透支它的未来。

 

  记者:如你所言,宏观经济跟房地产关系非常重大,但是房地产还能发挥多长时间的作用是值得思考的。那么你对当下中国房地产市场的表现是如何评判的?未来整个市场会出现哪些变化?

 

  马光远:这一轮房地产政策的调控本身主要是针对投资、投机,针对的是房价的过度疯涨、炒作,土地市场的过度炒作,让这个市场真正地冷静降温,这是这次政策的主要目的。

 

  到今天为止,整个市场不正常的就是涨得有点过、有点猛,涨到今天为止,我们把可能需要三年的行情,一年走完了。有些地方可能把三年的行情,甚至在半年内走完了,这对整个房地产市场的发展是不利的。

 

  但是,我想这是一个真正的转型年,对于房地产市场下一步的发展,恐怕要换一种思维了,靠数量的红利时代基本上结束了。下一步房地产市场的分化,房地产市场的投资区域,房地产市场未来的政策模式,一定会发生剧烈的变化。

 

  记者:在中国城镇化的过程中,房地产行业和大城市的角色应该如何定义?如何看待目前国内房地产投资向大城市集中现象?

 

  马光远:中国的城镇化是什么?我们现在老是压缩大城市的人口,这是不对的,大城市的人口真的没有那么多,北京、上海、深圳、广州这四个一线城市人口密度远远低于东京、首尔、纽约这些国际化的大都市。

 

  但是我们为什么现在感觉已经受不了,就是因为我们的城市规划能力和土地使用效率非常差。中国的城市不缺土地,是中国的地方政府在捂着地不放,人为地制造短缺。

 

  中国的城镇化最正确道路,一定是以大城市为中心,形成最少十个以上的城市集群,这是不可逆转的选择。大城市为什么能够吸纳这么多人口,这是大城市的特点,要坚定地认识到大城市的价值,认识到它的辐射作用。

 

  我认为以后中国房地产的集中区域会越来越小,最后就集中到十个以上的国家级的城市群。这些城市群未来的发展,仍然不可限量。

 

  如果说这个潮流,不断地逼着大家到中小城市去库存,不仅救不起中小城市,房地产自身也会产生更严重的问题。

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