中央说的房地产长效机制是什么?

 

  中央提出,希望在房地产市场上建立长效机制,正是看到了行政调控的缺陷,希望让房地产市场更好地实现市场化。

 

  12月9日,一年一度的中共中央政治局会议再度召开,此次会议定调2017年房地产市场发展主基调为平稳发展,并提出了加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

 

  去年年底以来,中国20多个热点城市楼市升温,涨价抢房潮再次上演。数据显示,截至11月底,2016年商品房成交金额达到102503亿元,突破10万亿大关。销售面积13.58亿平方米,刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录,房地产行业成交量和成交价格均创历史新高。中央提出房地产长效机制建设,显示出中央稳定房地产市场的决心。

 

  “虽然通过行政性政策可以抑制住此番楼市过热投机,但市场主体与政府部门取向和依赖房地产的制度和机制病灶还在,投资投机随时可能卷土重来。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,建立房地产业发展长效机制迫在眉睫。

 

  不过,关于如何构建长效机制,本次会议并未给出明确指导思想,预期后期将有细则出台。

 

  住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示,现在应该调整思路,从供给侧结构性改革的角度出发建立房地产业发展的长效机制。这将继续成为2017年中国房地产政策的主线。从供给侧结构性改革的角度上来讲,就是建立一套更加合理的供给制度体系,包括土地、税收、金融等一系列的改革。

 

  “一些领域金融风险显现”

 

  中央政治局会议指出,经济运行仍面临不少突出矛盾和问题,产能过剩和需求结构升级的矛盾仍然突出,一些领域金融风险显现,部分地区困难较大等。对这些问题,要高度重视,努力加以解决。

 

  虽然中央政治局会议并未明确指出哪些领域金融风险显现,但结合近期银监会、央行、银行陆续发布的一些防控金融风险举措来看,房地产领域金融风险已经引起政府重视。

 

  央行10月12日曾召开商业银行住房信贷会议,共召集了17家银行,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。10月21日,银监会三季度经济金融形势分析会传递出多个重要信息,其中最受关注的是将严控房地产金融业务风险,包括严控银行理财资金违规进入房地产领域等。

 

  楼市过热使得房地产市场偏离了健康稳定发展的轨道。2016年提前一个月,房地产所有数据刷新了历史纪录。

 

  国家统计局数据显示,前11月全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1~10月份回落0.1个百分点。在销售方面,前11月,商品房成交金额以及销售面积均刷新了历史新纪录。1~11月全国商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,增速比1~10月份回落2.5个百分点商品房销售额102503亿元,增长37.5%。中国指数研究院监测的中国100个城市住宅均价指数也已连续19个月环比上涨。

 

  不过,从11月单月看,涨幅开始放缓,市场冲高回落明显。如,2016年11月单月新建商品房成交面积同比上涨7.9%,金额上涨13.2%;而10月单月新建商品房成交面积同比涨幅则高达26.4%,金额上涨40.1%。

 

  此次中共中央政治局会议强调,“稳中求进工作总基调是我们治国理政的重要原则,对指导明年经济工作具有特别重要的意义。要在保持社会稳定的前提下,推进关键领域工作取得突破。”

 

  在稳的前提下,会议列出了“需要取得进展”的具体任务:在供给侧结构性改革领域,要求“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务有实质性进展;在房地产领域,要求加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制;在改革领域,要求加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革。

 

  长效机制破解调控总在房地产市场打转

 

  其实早在2012年,政府就在强调楼市要建立长效机制。

 

  2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中,官方首次系统性阐述“长效机制”,包括:调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。依法规范市场秩序,健全法律法规体系,加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。

 

  然而,此后,更多的实际调控措施上仍只是采用“限购、限价”这种耳熟能详的短效方式。

 

  此次中央政治局会议再次强调要建立房地产平稳健康发展长效机制,并给出了两个标准,一要适合国情,二要符合市场规律。这表明长效机制必须立足于我国的市场现状,而不能照搬国外的模式。

 

  中央提出,希望在房地产市场上建立长效机制,正是看到了行政调控的缺陷,希望让房地产市场更好地实现市场化。因此,要建立起房地产的长效机制,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革。

 

  国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成认为,从目前的形势判断,房价进入一段平稳运行的时期可能性较大。未来,要进一步加强对房地产供求格局理性分析的引导,强化房地产市场的区域差异化管理,适当扩大需求强劲而供给相对滞后的城市的房地产供给,适度拓宽城乡居民的投资渠道等,多措并举,确保房地产市场平稳运行,从而为经济的平稳发展奠定基础。

 

  顾云昌指出,2016年中国楼市区域性差异加大,出现这种分化的根源性之一在于土地供需的错配——住宅供不应求的大城市土地供应量小,甚至无地可供,而库存高企的三四线城市却有很大的土地供应量。因此,必须探索符合中国土地公有制国情的土地制度,打破城乡建设用地界限。解决土地错配,除了统筹户籍、人口、产业等政策外,还亟须打通城乡建设用地界限。打破界限时宜强调“适应市场规律”,更好地引导市场来进行土地供给。

 

  海通证券房地产分析师涂力磊则表示,根据过往政府表态和当前行业发展阶段,构建多层次房地产供应体系,围绕低端有保障,中端有市场,高端有约束来推进仍是趋势。整体而言,目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场。更多应该用市场行为来调控,而不是一刀切的行政限制。对于中端和低端要坚持市场和行政保障并存的调控形式。尤其是要改变过去将低端市场全部推向市场的做法。未来对于高端市场在限制其土地供给量的同时应该大力发展租赁房市场。

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