北京供地紧张留给开发商的困局如何破?

 

  北京楼市似乎真的已经进入“无地可供”、“无房可售”的境地。新一轮的调控政策直接降低了北京新房市场的供应量和成交数量,土地供应的“釜底抽薪”更是让未来新房市场的供应量成为未知数。

 

  近日,伟业我爱我家集团市场研究院给出一组数据:2016年11月,北京市新建商品住宅(不含保障房)成交量为6208套,环比10月下降34%,与政策出台前的9月相比,更是大幅下跌了58.2%;11月成交总金额为258.77亿元,环比10月下降26.4%。9月之后,北京新房市场交易量已经连续两月下滑,创下了今年除春节所在的2月份之外的全年月度网签量新低。

 

  中原地产给出的另一组数据显示:今年北京出让的普通商品住宅用地中,允许进入市场销售的仅有39万平方米。若按照一般商品住宅不超过2的容积率计算,未来建成的房源将不超过80万平方米,而按照北京前10个月的月平均销售面积70万平方米来计算,北京新房市场或仅够卖1个月。

 

  新房成交低迷受制于不断缩减的供地规模,背后更深层次的原因则是这座城市对人口规模的控制。

 

  市场供需“博弈”调控

 

  纵观北京2016年1月份至11月份的新房销售情况,年后的3月份和4月份、6月份至9月份的销售数量一直处于高位,而在“9·30”新政提高购房首付比例后,北京楼市的成交量从10月份开始急剧持续下滑。

 

  2016年年尾新房成交数量下滑的现象与2011年极为相似。中国房地产报记者统计发现,在2010年至2016年期间,除了2011年和2016年,其他年份的年尾都不同程度地出现了高峰,不过,2011年和2016年年尾未出现成交高峰且有所回落的原因并不一样。

 

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“2011年的状况与严厉的调控有关系,2016年的状况,除了受到限购限贷政策的影响,与市场本身的库存规模不足也有关系,部分需求的释放面临高门槛。”

 

  除了成交数量,成交面积是新房市场的另一个截面。从2010年至2015年,北京新房市场全年成交面积有四年超过1000万平方米,而2016年前11个月的成交面积为863平方米。

 

  对此,亚豪机构市场研究部总监郭毅分析称:“2011年和2016年全年市场销售均衡得益于2010年和2015年的市场环境,2010年相对冷清的市场促使开发商在2011年初期便开始推出产品并贯穿全年,2016年则主要因为市场供应不充足。可以说,新房成交减少反映的并不是楼市供不应求,而是土地的供应不足。”

 

  2016年,北京全市国有建设用地计划供应总量为4100公顷,其中新增建设用地控制在1850公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

 

  据了解,北京土地供应量已经连续六年下降,2015年的供地计划总量为4600公顷。与此同时,城六区土地供应设置了20%的“天花板”,大兴、顺义等成为今年土地规划的重点布局区域。

 

  土地供需矛盾日益尖锐

 

  短期看来,此次严格的政策调控一定程度上挫低了新房成交量,但长远看来,土地供应量的持续减少会更加拉长新房成交低迷期,因为新房市场的供应不足并非只是楼市层面的供应不足,而是北京市严控人口规模带来的土地供应减少。

 

  对此,一位接近国寿安保基金管理有限公司人士告诉中国房地产报记者:“本轮政策调控严格,按照房地产市场18个月的波动周期规律来看,目前房地产市场情况正处于抛物线的顶端,因此起码要到明年9月份左右才会再次回温。”郭毅亦表示:“明年的两会或许会出台适度宽松的楼市政策,但我们预计调控会延续到明年9月,甚至10月。”

 

  但是,调控政策适度放开并不能改变土地供应减少的现状,这也意味着明年9月份新房市场回温的预测尚存变数。郭毅表示,“土地供应的紧缺跟北京人口规模控制有关。”

 

  今年6月,北京市公布的《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》指出:五环内禁增建设用地,力促租赁与二手房市场,到2020年将全市常住人口控制在2300万以内,城六区常住人口总量比2014年降低15%左右。

 

  土地供需矛盾显而易见。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷表示:“让大城市的人们看到买房的希望,长期看来,最根本的也是唯一的解决之道是让土地回归‘满足合理住房需求’的逻辑。唯有增加土地供应,才能缓解供需失衡矛盾。”

 

  留给开发商的困局

 

  在土地供应规模逐渐减少的背景下,北京的新房市场呈现出远郊化的特点,11月份销量位于前10的项目均位于五环之外。与此同时,11月份新房成交数据显示:顺义区以1364套交易量居于榜首,占总销售量的23%;房山区、门头沟区分别占比17%、11%。

 

  对此,严跃进表示:“库存规模不足的情况下,房企需积极拿地,同时优化开发模式,适当引入入股企业进行联合开发能够抵御当前政策风险,同时带来库存规模的增加。在新房豪宅化和远郊化的同时,市区存量物业的再开发和再利用也是释放房源的一个重要渠道。”

 

  不过,积极拿地显然对企业的资金和资本运作提出更高要求。对此,一位接近北京万科人士则希望通过合作来破题土地市场困局:“房价不仅是经济问题了,更是社会问题,大家都很发愁。在土地供应短缺的情况下,只要招拍挂,就会出现地王,但是不用招拍挂,又会造成国有资产流失。万科希望通过合作众筹开发模式来破解土地市场困局,合作也将成为一个趋势。”

 

  “面对土地供应短缺,开发商只能通过在现有土地上打造高价值、高溢价产品,来实现盈利。除此之外,要么不惜血本举牌拿地,要么可以游刃有余地通过处理复杂问题进入二级土地市场收购存量项目,但这些项目先天上都会存在一些诸如股权、债权、拆迁的复杂问题。”郭毅分析称:“即使部分房企想通过结构性转型来盈利,比如在工业用地上做产业园区,但类型模式的回报周期和利润率远不如住宅市场。”

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