跟着国家战略走 紧抓住新市民的手

 

  在近来中央提出的“抑制房地产泡沫”措施中,租购并举的市场供应机制和“人地挂钩”的新土地供应机制是重要组成部分。

 

  这二者,应该说都是有针对性的以“满足新市民住房需求为出发点”的市场化机制,切中了城镇化发展的规律。我国房价上涨最快的区域,就是一二线城市及其周边城市,这些区域就是新市民涌入最集中的区域。满足了这部分新增人口的住房需求,则我国的房地产市场就会在很大程度上走向平稳和健康。

 

  所谓新市民,主要包括新加入就业大军的大学毕业生和融入这些城市务工、经商的农村人口和外地城镇人口。

 

  在一二线城市,这些被称为“北漂”“沪漂”“深漂”“广漂”的新市民,很大一部分住在条件恶劣的“蜗居”里,结婚、生子、小孩教育、医疗以及安居乐业的需求之下,这部分人成了一二线城市住房价格上涨的主要推动力量。而所谓“炒房”,实际上也是建立在这些刚性需求和改善型需求基础之上的。如果没有这些基本居住需求的存在,炒房也就成了无源之水,炒也炒不起来。因此,中央提出以“满足新市民住房需求为出发点”制定房地产市场的长效机制,是抓住了问题的关键。

 

  “购租并举”和“人地挂钩”正是这种思路下政策的自然方向。

 

  当然,“购租并举”和“人地挂钩”实施起来并不容易,在制度、土地供应和市场机制上都存在诸多障碍。

 

  “购租并举”的关键是形成规模化、企业化、市场化的长租行业。在租金房价比偏离市场正常区间的当下,要做到这一点并不容易,高昂的房价和地价决定了租金收入很难支撑长租公寓实现盈利。这就需要政府在税收和其他政策方面提供有效的扶持,在金融方面也要给予相当的创新空间,允许其采用包括REITs、众筹在内的各种金融工具突破资金方面的障碍。如此,才能真正推动长租公寓行业的可持续性发展,为新市民提供稳定、优质和价格合理的居住空间。

 

  此外,“人地挂钩”的土地供应机制也是解决市场供求失衡,破解楼市“一二线城市房价暴涨、三四线城市艰难去库存”的尴尬局面的制度建设之举。按照12月16日中央经济工作会议提出的方向,主要涉及两个方面:一方面是根据人口流动情况分配建设用地指标;另一方面则是“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”。

 

  也就是说,人口流入的一二线城市要适度加大住宅用地和相关基础设施用地的供应,以满足新增人口的住房和基本城市服务的需求。另一方面,我们看到这个政策也不是绝对的。因为北京、上海、广州、深圳这四个一线城市目前的问题是核心城区人口和资源过于集中,已经产生了较严重的大城市病,这四个一线城市就不能绝对按照“人地挂钩”机制来供应土地。其目前主要任务是让中心城区的人口向周边疏解,通过轨道和快速交通带动周边中小城市的发展。对四大“超级城市”来说,从“超级城市”演变成“超级城市群”才是其未来的方向。

 

  作为房地产企业来说,跟着国家政策方向走是不变的王道。从中央确立的长效机制来看,开发商正确方向是向一线城市的周边进军,向核心二线城市进军,深耕国家战略确定的京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群、长江经济带以及强二线城市,为这些城市的新市民提供安居空间,无论是租赁空间还是产权居住空间。

 

  保障1亿新市民的民生需求,不仅是政府的法定义务,也蕴含了巨大的市场空间。跟着中央的政策走,就是最安全的战略。

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