深圳土地流标背后: 开发商政府博弈陷僵局

   继2016年12月27日宝安区4宗地块因企业报价低于出让底价而流标后,12月29日前海一宗定向出让的商业用地因要求过高也流标。有业内人士直言:“开发商的预期和政府所想的并不同。”

 

  因为楼市调控政策,深圳新房房价已连续三个月下跌,2016年12月的均价为54946元/平方米。在楼市缓慢恢复的过程中,土地拍卖市场的热度也降了下来,除了12月的3宗“双限双竞”住宅用地吸引了大量开发商到场,其余几场拍卖都较为平静。

 

  开发商报价低于政府底价

 

  还未开拍前,市场就对宝安中心区滨海文化公园(一期)建设用地的4宗土地寄予厚望,认为其很有可能如同之前的大空港会展中心巨无霸地块,甚至会将宝安中心区地价再推向新台阶。

 

  从规划图来看,本次出让的4块地几乎连为一体,建成后为宝安中央滨海文化公园配套设施,建筑面积约为167360平方米,加上约5000平方米的地下商业建筑面积,总建筑面积在17万平方米左右。竞得开发商不仅拥有地块的建设用地的土地使用权,还包括中央海滨文化公园的设计建设运营权。

 

  不过拍卖当天的现场却有些冷清,公开招标只吸引了三家房企参与投标:深圳华侨城股份有限公司、深圳招商集团有限公司和鸿荣源房地产开发有限公司。

 

  招标分成技术得分和商务报价得分两部分。招商、鸿荣源、华侨城的技术标得分是16、10、49。华侨城的技术得分最高,而且给出了三家中的最高商务标价35亿元,高于招商蛇口和鸿荣源的25.0676亿元和33.02亿元。然而商务标报价低于出让地的底价,投标视为无效。此次的开标以流标结束,至于何时再次招标,官方尚未有明确回复。

 

  此外,2016年12月29日前海的前湾片区两宗商业用地开拍,T102-0261宗地因无人申请竞买直接流拍。此次同样是定向出让,要求竞买申请人须为港企;须控股不少于3家在中国香港主板上市企业,其控股的上述上市企业中不少于1家最新财政年度经审计的总资产不低于港币1000亿元;竞买申请人应在深圳市无总部企业用地。

 

  由于该宗地对企业要求十分高,因无人报价而流拍。据统计,前海自2013年7月以来共有26宗地入市,其中25宗地成功出让,这也是前海土地入市以来的首次流拍。

 

  房企的自家打算

 

  事实上,宝安中心区4宗地开拍前就有媒体报道,华侨城集团公司相关负责人称,早在3年前,该公司就已经开始“宝安滨海华侨城”项目的设计和研究。设计中,该项目将由“升级版欢乐海岸”“深圳国际会议中心”“现代商务中心”三大板块组成。

 

  知情人士向中国房地产报记者透露,华侨城原本视这4宗地块为“囊中之物”。从开拍结果来看,华侨城报价的确最高为35亿元,也展现了其想要拿下该地块的决心,不过这一报价还是和政府底价相差10亿元。

 

  欢乐海岸作为“都市综合体+地产”模式已经成为了华侨城新一轮扩张的主要方式之一。华侨城在深圳之外的不少城市复制了该模式。就算在深圳本地,2014年华侨城就和招商蛇口联手在龙华区红山地铁站附近以30.4亿元拿下一宗商业用地。彼时龙华管委会就曾表示过目标地块将按照欢乐海岸的模式进行开发,建成“lifestyle文化街区”。

 

  不过,红山商圈内已经聚集了星河、绿景、中航、中海、港铁、海岸城等开发商,商业高度聚集更考验运营实力。

 

  有接近华侨城人士对中国房地产报记者透露:“欢乐海岸的定位主要是以家庭消费为主,扩大文化、旅游的范围,受众范围更大,因此南山区现有欢乐海岸收益不错。不过华侨城并未拥有南山区欢乐海岸所在地的土地所有权,在土地成本投入上并不多。但是如果华侨城在宝安拿地重新开发,就要承担更高的土地成本,这个项目华侨城能否发挥优势也很难说,过高的土地成本对项目的盈利也是一种考验。”

 

  去年8月才与华侨城联合投标竞得大空港会展中心巨无霸地块的招商蛇口,此次报价最低。为何此次独立竞标,招商蛇口方面并未有明确答复。

 

  招商蛇口总经理许永军在近期表示:“招商蛇口确实被二级资本市场低估,但随着前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地,在未来有望对估值修复有积极作用。”

 

  拥有了前海大量土地的招商蛇口,相当于拥有了聚宝盆,因此对于宝安中心区的商业用地是否能拿下,招商蛇口并非十分迫切。

 

  此外,招商蛇口在拿地方面强调了将强化合作与旧改,将通过兼并收购获取优质的住宅项目资源,在园区及商办拿地方面则强化成功案例复制。用许永军的话来说,“在对外拓展时,相比于传统的一二级土地开发,招商蛇口园区团队倾向于做一些轻资产和管理输出,尽可能地减少自有资金。”

 

  而鸿荣源作为在宝安区拥有大量项目的隐形“地主”,近年来也频繁在商业地产发力。鸿荣源本身在宝安区就拥有了88万平方米的壹方中心综合体,同时还拥有壹城中心、前海金融中心两个综合体项目,总计建筑面积达320万平方米,商业体量近100万平方米。

 

  不过对于鸿荣源来说,如今手上已有多个综合体项目需要操作,如何将现有的综合体项目做出成绩,才是其当前主要目标。

 

  被转嫁的风险


  2016年,深圳市的土地出让金额、综合楼面地价均创下近年新高。2016年全市新增土地供应面积580.7万平方米,但是城市更新面积达到了330.7万平方米,占比高达56.9%,已经成为了新增供应的主要来源。


  在这样情况下,对于新地块出让还会出现流拍情况。美联物业全国研究中心总监何倩茹直言:“这几宗地块的流拍,是由于政府与企业对于地块价值判断不一致造成的。例如宝安4宗同时出让的地块,其中3宗需要企业自持,另外1宗商业地块的酒店部分10年内不得转让,10年后可整体转让;商业部分1万平方米5年内不得转让,5年后可分割转让,其余0.5万平方米可分割转让;商业性办公部分可分割转让。这导致竞得企业并不可能短期内通过转让获利,必须长时间经营,这就要有很强的运营能力及承担比较大的营运风险,地价过高是难以接受的。”


  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示:“宝安区本身就有商业综合体,新项目能不能有盈利很难说。另外受前海自贸区影响,宝安区的地价炒得很高,在现在形势下还要维持这么高是不合理的。”


  在李宇嘉看来:“过去企业愿意拿地,是因为不管是自己融资还是合作开发,都能收回资金。而现在货币政策偏紧,流向房地产资金渠道受到控制,这给房企带来了更大的压力。”


  以前海为例,早在2013年7月前海首批两宗土地出让时,前海管理局就设定了不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米、具有城市综合体开发经验、2012年总资产和主营业务收入均不低于100亿元等相对较高门槛。


  前海为了在2020年实现1500亿元的产值,在土地出让上加强了产业导向,禁止了拿地、开发、出售的单纯开发获利的房地产开发模式。


  2016年6月,前海已要求办公楼必须自用10年,不得销售;土地款5日内必须一次性全额缴清;建设后的商业单位限整栋销售、整层销售,最小销售单位面积不得低于500平方米等等。这些政策都指向前海办公物业的长续运营。


  李宇嘉表示:“前海主要是办公用地,深圳土地出让金前海贡献最多,特别是2013年到2016年。未来的供应量也十分大,有供应过剩的可能。前海在设计上也需要做很多规划,包括土地出让时可以做一部分为创新产业用房,适合宜居宜商宜办,对于创业人群是有利的。但如此高的土地成本对房企来说应该如何化解,是政府需要思考的问题。”

 

  何倩茹则认为:“企业做任何的买卖,都需要有钱赚,有盈利。要防止招标地块流标,最好的方法当然是政府加强与企业的沟通,摸清楚企业的底细以及对地块未来的预期。”

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