房地产市场一周大事概览

 

  这个周是个多事之周,几大消息突袭楼市,其中透露的种种信息也耐人寻味。今天我们就来看看这些信息释放出了什么。

 

  “融创中国”150亿驰援乐视

 

  我们没有能等来互联网巨头收购开发商的故事,却在2017年一开年,就见证了开发商出手拯救互联网大企业的“中国式传奇”。

 

  关于孙宏斌投资乐视的细节,读者可以自行百度。这里想说的是,中国房地产行业最大胆的孙宏斌,投资了互联网行业里胆子最大的贾跃亭。孙宏斌,这个曾两次濒临破产并品尝过牢狱之灾的商人,此次出手拯救的是他的老乡,第一次陷入危机的贾跃亭。

 

  150亿用来拿地,大概不错的城市可以拿五六块,但是投资乐视,大约全部会用来缓解乐视的燃眉之急。

 

  孙宏斌为什么这样做?当然是为了转型。

 

  他自己是这么说的:融创在房地产外的投资一分钱也没有,这些年心无旁骛在干房地产这一个行业。为什么变成两件事了呢?(房地产)是我们吃饭的家伙,我们也不可能不看好这个行业,是我们所有一切的根源。但是哪里有那么多地可买呢?怎么保持增长呢?确实要研究融创五到十年之后怎么办?我们应该探索哪个行业呢。第一要投增量市场第二就是金融平台,第三是资源性行业。我们一直在看资源性的东西。乐视是娱乐平台,大娱乐,大健康,这是我们看好的。

 

  中国房地产已经进入下半场,孙宏斌在拼命做大(他此前经历了对绿城、佳兆业的收购失败),同时他也要留后路,考虑转型的问题。如果贾跃亭能杀出困境,那么现在恰恰是最好的介入机会。一是可能低价拿到股权,二是获得“雪中送炭”的美名,何乐而不为呢?

 

  重庆市一周内六次喊话控制房价

 

  1月13日重庆发布房地产调控新政,外地人在重庆购买首套房也需要征收房产税。同日,在北京市十四届人大五次会议的政务咨询会上,楼市调控问题成为人大代表和媒体关注的热点。事实上,从2016年底以来,无论是从中央还是到地方,房地产调控都在持续加码。

 

  重庆市财政局新闻发言人对此表示,重庆市委、市政府一直高度重视房地产市场平稳健康发展,认真贯彻落实中央房地产调控要求,房地产市场供求关系平衡,房价总体平稳。但是,近期,重庆市主城房地产市场出现异常现象,个别区域和少量楼盘成交量和价格出现异动,引起市外少数企图炒房者跟风。

 

  重庆和上海,是中国目前试行房产税的城市(注意,不是房地产税)。其中重庆的玩法大致是这样的:大部分存量住房不征税,需要纳税的是这样几类住房:

 

  1、个人拥有的独栋商品住宅。

 

  2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

 

  3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

 

  也就是说,不管此前你拥有100套住房,还是1000套住房,只要不是独栋的房子,都不用交税。户籍人口新购买的高档住房,可以每套免征100平米的面积。“三无居民”的二套或者以上住房,没有免征面积。目前“三无居民”首套房如何征税,尚未看到细节。

 

  重庆的新举措告诉我们,在目前调控大格局下,没有一个城市会例外。保持房价环比不上涨,是政府的重要任务,不能打折扣。所以,2017年大城市房价只能走鸟笼行情。

 

  再加税务部门的对外地人首套房启动房产税,到目前为止,重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。

 

  北京加大自住房供应抑房价

 

  13日晚,在北京市十四届人大五次会议的政务咨询会上,楼市调控问题成为人大代表和媒体关注的热点。市住建委主任徐贱云表示,北京楼市调控的目标是稳定房价,要建立房地产发展的长效机制。同时接受人大代表咨询的市规划国土委主任魏成林在谈到楼市调控时也表示,今年要大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设,让住房真正回归居住属性。

 

  个人房贷仍保持较快增长

 

  1月12日,央行发布《2016年金融统计数据报告》显示,去年全年,新增贷款超过12万亿元,个人住房按揭贷款占据小半壁江山。而宏观经济的回暖,让原本是贷款“淡季”的12月出现了新增贷款的小高潮。

 

  央行数据显示,去年全年人民币贷款增加12.65万亿元,同比多增9257亿元。其中,多为个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”项目增加了5.68万亿元,占全部新增贷款额的比重接近45%。

 

  从全年看,个人住房按揭贷款所占比重较大,后两个月仍保持了较快增长。“与调控政策之前的房贷需求在这两个月逐步释放有关。”随着今年房地产调控政策的逐步到位以及交易量的下降,今年新增个人住房按揭贷款所占比将有所下降。

 

  去库存下的不同选择

 

  2015年至2016年中国房地产市场经历了一波大牛市,一线城市部分地区房价涨幅甚至翻番,面对如此好的市场行情,房地产开发企业和普通购房者却选择了相反的方向。

 

  据Wind数据统计,虽然2015年以来,国家大力推进房地产去库存,但是房地产开发企业的贷款增速却快速下滑,房地产企业并未大幅增加投资。

 

  但从购房贷款余额同比增速来看,2015年以来,同比增速快速攀升,2016年第二和第三季度同比增幅已经超过30%,购房贷款余额已经接近17万亿。相比2014年末,增幅超过70%。房地产企业或已成功去库存。

 

  多部委便纷纷加码楼市调控

 

  2017年伊始,多部委便纷纷加码楼市调控。1月10日,国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示,现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价,三四线城市的去库存。解决办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规规定和财政金融政策。

 

  同一天,银监会指出,完善差异化信贷政策,支持去库存。分类实施房地产金融调控。

 

  12日,国土资源部又表示,对保障房用地实行应保尽保,对商品房因城因地施策,对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应,对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。

 

  事实上,中央经济工作会议已对房地产调控指明了方向。多位受访专家表示,“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。而最近多部委对楼市调控的表态,也未超出上述范畴。

 

  面对楼市调控的这对主要矛盾,中央已明确今后仍将延续“控房价去库存”的政策,并会加快研究建立基础性制度和长效机制,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

 

  与此同时,近期各地正陆续召开地方两会,为2017年发展勾画蓝图。今年的地方两会会继续强调市场的稳定,所以政策应该会释放略有从紧的信号,如把控信贷和控制房价等。

 

  正如方正证券首席经济学家任泽平2017胡润新金融百强榜峰会上说的那样,“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制,如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话,中国的房地产将会平稳健康发展,转型也将迎来转机,如果我们不能建立长效机制,还通过刺激房地产稳增长,加重雾霾,让旧经济死灰复燃,让新经济、新金融都被压抑的话,那么转型就越走越远了。”

 

  当下的中国房地产,有些事情值得玩味,更值得房地产商人思考

 

  融创入股乐视、华润推出万科、重庆出台政策、政府的调控不放松……临近年底,种种迹象表明,今年的房企都要面对新情景。

 

  不论真实情况是否如此,但是去年的房企手中能够拿到的钱确实非常多。

 

  房企的信用债发行总额相比较去年翻了一倍还要多,利息一天比一天低

 

  而关于融资有多方便,从一个侧面例子可以更好证明:

 

  最近的赵薇高杠杆买企业这件事被很多人关注,后来作为上市公司赵薇不得不出来解释,其中关于钱的来源,有一个例子很震惊

 

  有15亿的资金,是想第三方西藏银行必信资产管理有限公司借的,利息是一年10%,而能够借这笔钱的担保是:赵薇个人信用!

 

  是的,一个演员的个人信用就可以在市场上撬动15亿的资金,更何况房地产企业呢,毕竟对于大企业来说,过去这么多年开发,还没人失手,信用榜上应该是红得发烫了

 

  对于银行来说,你会把钱借给谁呢?

 

  另外一块我们也确实看到的,2016年也是房企疯狂花钱的一年。

 

  大量的城市土地金额都飞速上升,南京杭州天津苏州合肥深圳等大量的城市土地出让金都提升了一倍以上,这些都是所有开发商都在用脚投的票。

 

  股票市场上最活跃的举牌者,大部分都是做房地产的。

 

  一边能够很便宜的拿到钱,然后一边又大手大脚的花掉钱,好像全世界的钱都到了房地产手上。

 

  而华润离开万科这件事,大约15%的股票又这样回到了政府手里。可曾想当初华润入股万科就是从深圳经济特区发展公司里拿的,这一来一去,多少有点轮回的意思。

 

  这15年时间,股价从当初的2块到现在的22块,不知道对于华润来说觉得自己赚没赚。看上去十几倍的增长还不错,但是对于房地产企业,2块钱在十五年不知道可以滚出多少钱。

 

  单单万科的销售额,这十几年已经扩张了100倍以上。但是就像他对外的公告一样,只要国有资产不流失,一切都还好。随后的宝能系和恒大系也都表态,不会做万科控股股东,换句话来说,只要钱不要权

 

  这样一来一去,动荡的万科终于在今年的第一个月保持了人格的完整。

 

  这个时代就是这样,各种因素把开发商推向前台,站在舞台中间,然后出现了各种脸谱,有宝能系恒大系的贪婪,当然也有孙宏斌这样的情怀和勇猛。

 

  其实和其他行业的都一样,好人坏人都有,只是在这样的背景下所有的开发商的脸谱都被放大了。

 

  这是什么样的背景,在拥有钱也拥有权的开发商面前,这几乎构建了大部分的中国特征——就这样把房地产推向舞台中央

 

  房地产时代里,未来房企要做的可能是改变用户生活,而不是房子价格。

 

  说实话,房子价格其实都不是开发商决定的,在开发商眼里,可能改变用户生活应该更加有成就感。

 

  王健林好像一直在这样的努力,虽然他的努力在现在还是会被吐槽,但是不论怎么样还是在尝试着改变我们的生活。

 

  当所有房企拥有了足够的资源,还是希望为社会贡献足够优秀的产品。在这个史无前例的房地产时代,面对史无前例的房地产新环境,或许房企们真的得做点改变,也许迎接的才是最美好的未来。

 

  来源:房地产

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