房地产将裂变为三个行业

 

  现在,房企从拿地到规划设计然后施工卖房子,最后做售后服务,甚至还做房地产方面的金融等等,多而杂,即便大的房企精细化管理比中小房企到位,但距离精工细作依然遥远。

 

  一 、精品必然来自于长时间的专注

 

  众多介绍匠人精神的文章和书籍里,一定会提到一个人的名字——小野二郎,其被称为寿司之神,享誉世界。

 

  小野二郎的小店数寄屋桥次郎只有10个座位,人均起价达3万日本(约2000人民币),却要提前一个月预约,人们依然趋之若鹜。

 

  奥巴马访问日本,安倍带他去东京银座一家高级寿司店吃寿司,一向喜爱寿司的奥巴马不吝称赞:“吃过很多寿司,但这是我有生以来吃到的最美味的寿司。”

 

  如此惊艳的表现,源于现年已92岁高龄的小野二郎,一生超过76年的时间都在做寿司、思考寿司,将心注入寿司,甚至做梦都梦见寿司。

 

  从食材开始,小野二郎对寿司制作的每一个细节都苛求完美。他每天早上会亲自去鱼市场挑选食材,过问所有细节,所有环节务必完美;俗话说寿司三分味道,七分手势,为了保护制作寿司的双手,小野二郎除了工作以外永远戴着白手套,甚至睡觉都不例外……与其说小野二郎是在做餐饮,不如说是在修行!

 

  二、美国模式是最接近匠人精神的

 

  复制可以最大程度地压缩工期,实现快周转,做大企业规模。精工需要细作,快了必然出现各种各样的质量问题。比如此前某大型房企因房屋漏水问题,引发全国负面影响,在移动互联网时代,这是很致命的。如此,还谈何匠人精神。

 

  相比之下,术业有专攻的美国模式是最接近匠人精神的。

 

  美国房地产发展模式强调,房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险,抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。由于深度浸淫某个专属细分领域,自然可以做得十分精。

 

  在这种模式下,开发商并不是全部的出资人,而是主要籍凭借自已的专业能力参与房地产项目的开发和运营管理,自身既能享有股权收益又可收取资产管理收入,并通过参与基金管理公司的GP出资,享受超额收益分成,即“吃软饭、挣硬钱”。

 

  概而言之,美国模式以专业细分和金融运作见长,核心是金融运作,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节和手艺人。

 

  国内较早效仿美国模式的是万通地产。拿地前夕,万通就开始引入战略合作伙伴,实现股权合作,共同开发;在开发和建设阶段,引入私募股权投资基金、银团贷款或房地产信托资金,同时整合各项资源,收取开发管理费;在持有经营阶段,对项目进行租赁和物业管理,收取相关管理费,另外可以引入商用物业孵化资金,加强项目运营管理,以提高租金和出租率为目标;在租金和出租率保持稳定之后,通过各种金融产品,如REITs等,向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。

 

  在美国模式下,公司将更加注重后端产品品质和价值的维系。因此,房企的专业运营能力将成为命门。

 

  未来房地产会演变成三个行业

 

  整个房地产行业上半场,盈利模式是粗放、简单的,主要是赚取土地红利(只要拿到地就能赚钱)和人口红利(快速城镇化,导致各地商品房都供不应求)。可是,随着行业逐渐进入发展的“下半场”,整个行业竞争会趋向于深度而非广度上展开。

 

  2月6日的集团年度工作会议上,许家印就提出恒大地产的新一轮“转型”思路,即今年开启从“规模型”向“规模+效益型”转变。恒大2017年房地产销售目标为4500亿,较去年同期仅上涨约20%,远低于其过去三年的复合增长率。此举意味着,在销售规模上一路狂奔的恒大地产已开始主动换挡,力图在规模与效益的天秤上找到新的平衡点。


  根据国家统计局的数据,2016年中国城镇化率达到57.35%,城市化进程拉动房地产需求的动力正在变弱。按照未来每年提高一个百分点的速度,到2030年就到了70%左右。届时,市场上将不再会有大量新的地块供粗放建造、开发,而是更加考验房地企向土地或建筑深度挖掘价值空间的能力,这也正是美国模式强调的精髓。

 

  因此,虽然目前排名靠前的房企规模还在急剧扩大,但是此轮洗牌将会在短时间内结束,整个行业的未来会发生重构,逐步向美国模式过渡。现在的房企未来变身成三种不同类型的公司,各自发挥专长做自己最擅长的事。

 

  第一种是专门做土地整理的行业。

 

  美国的土地所有制是多元化的,私人约占有58%,联邦政府占有约 32%,州及地方政府占有约 8%,剩余的 2%的土地为印第安人保留地。在法律(如规划法规、环境保护法律对土地利用的约束和限制)许可以及规划的范围内,各种所有制形式的土地可以自由买卖、出租或者自用等。

 

  由于土地是私有的,要做大块土地的开发,就需要将很多小块的土地拼起来,美国有专门的企业做这样的事情。中国的土地是国有的,但是在一线和热门的二线城市,新增的优质土地数量十分有限,更多的是通过城市更新腾挪出土地。就明源君了解,去年不少房企在一线城市的周边城市收购旧厂房,先不管土地使用性质,买了再说,就是为了抢地!恒大为了抢占深圳市场,已经拿下超6000亿的旧改项目。

 

  当然,旧改是一朵带刺的玫瑰,不少开发商没闻到花香倒是被刺扎得遍体鳞伤,因为拆迁的风险实在难以预测。此外,诸如“郑州模式”(合肥、武汉等城市亦如此)也受到了K2地产(现已经更名为石榴集团)的挑战。

 

  要想搞旧改,要么像恒大这种实力雄厚,并且区域深耕多年,要么是熟悉本地市场,和地方政府、金融机构等沟通顺畅,关系紧密的中小企业。即便美国也是如此,其土地获取方式主要由三种:购买、期权控制、兼并其他公司获得土地储备。由于土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险,因此需要与开发地政府和社团维持良好的关系。

 

  去年明源君跟深圳某知名商业地产开发商一高管聊天时,偶然谈到一块存在各种疑难杂症、其他开发商望而生畏的旧改项目,第二天该公司董事长就召开全体高管会议,想要拿下该项目。因为在他们那里,那些疑难杂症都是可以搞定的。未来,这种企业完全可以专注于土地整理。

 

  第二种行业是专门做金融的行业。

 

  最近几年,地产金融化的趋势愈发明显。未来,开发商最大的所有者会是银行、保险公司和资产管理公司。

 

  当然,现在不少大型的房企也在做金融,不过,冯仑就指出,急着往金融跑的,往往是资金链出了大问题。地产做金融的,往往两边都兼顾不了(比如发万能险这样的产品,成本也要7个点左右,如果不是拿去炒股,要想大幅盈利也难);从金融倒过来做地产的,通常又大又好。因此,许家印在最近的集团年会讲话上表示,绝不允许恒大金融成为恒大的融资平台!

 

  未来,依靠卖新房扩大规模的,做到销售额几千亿的巨头的可能性越来越小。但是做地产基金、做REITs的机构等,却还有很大的空间。既可以为开发提供资金,还可以做存量市场。最近,益田假日广场发了一单53亿的ABS,53亿比益田集团年收入还要高,类似这样的金融创新必然要有专业的人和公司来说,最终会有巨头出现。

 

  第三种行业是类似美国目前的承包商。

 

  由于美国约有一半的房子是业主自建的(地是自己的,符合政府规划,就可以自己建)。帮业主盖房的是承包商,其起到的角色类似中国现在的房企——拿到业主的土地只要要设计、规划、施工、装修、配套,以及帮业主办理各种法律手续等,基于一块已经存在的土地去做跟房屋开发所有相关的综合服务。

 

  中国也有类似的企业,比如远大住工。其Bhouse远大美宅BOX系列,创新地基,施工简便,对土地要求大大降低,最快12小时安装完成! 还有绿城代建等(下面还会讲到)。

 

  做手艺人


  也可以做很大赚大钱

 

  当现在的房企变成三个独立领域之后,开发商会转变成一个手艺人。就像小野二郎的寿司店一样,手艺人做得好,赚的钱可能比自己做金主还多,国内比较典型的一个案例是绿城代建。

 

  制造业里有个词,叫做“OEM”,就是“代工”的意思。而在房地产行业,也有一个类似的词,叫“代建”。绿城是中国最早做“代建”业务的房企,其早在2010年就专门成立“代建”公司蓝城(去年,蓝城代建业务已经被绿城收购)。目前,已经是中国代建领域遥遥领先的NO1。

 

  这种模式下,绿城不出钱,接受委托,收取管理费。绿城2015年的财报显示,其代建管理收入3.36亿元,净利率1.05亿元,ROS(销售利润率)高达31.25%,相比之下,当年万科的ROS是18.09%,万达是16.61%,恒大是16.24%……

 

  到了现在,绿城对“代建”模式的野心,已经不局限于帮别人盖房子、卖房子这么简单,而是要构建代建行业的壁垒。经过不断迭代,现在的“代建4.0”模式,不仅包括事前的基金安排与价格约定机制(有一点售价对赌的意思),还包括事中的各种管控,以及楼盘交付之后的各种服务。换句话说,绿城管理集团变成了一家房地产开发全产业链服务商。一旦实现,绿城的ROS可能还会更高!

 

  至于专门做金融的,国外的黑石地产基金是标杆。黑石的房地产基金总收入规模最高曾超过三十亿美元。当然,其管理的资产地产基金除了介入开发,还有不少是做存量的。

 

  当然,我国在法律法规上等还有诸多不完善的地方,难以复制国外的玩法。但是,类似的业务也在开展,有望支撑相关公司迅速发展。

 

  比如,北京国恒基业大厦项目的开发商在拿到土地后、拿到四证前资金链出现断裂,由于尚未拿到四证,无法获取银行开发贷款,如果没有资金注入,只能game over。

 

  开发商找的救星伟业基金以全程打理方的身份介入项目,调整了项目的定位,为开发商提供了2500万元的救命资金。开发商在拿到四证后获得了银行1.2亿元的贷款,伟业基金顺利退出。在整个过程中,伟业基金获得的收入是2500万贷款按档期银行贷款利率的利息收入,该种操作模式是典型的债权型投资模式。

 

  虽然恒大、碧桂园、恒大3000亿之后,排名稍后的房企,企图在开发领域冲规模已经越来越难了,但是新的机会才刚刚开始。

 

  来源:明源地产研究院 作者:艾振强

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