房地产拿地决策的核心四张图

 一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页,也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰,但是老板的时间是有限的,一般很难一页页的给你翻过去,必须要看重点,很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页,开会时候直接就是过过过。

本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT,基本上有经验的人只要看了这四张图,一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少,基本上了然于胸。

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房子卖的是地段,地段决定了房子和土地的价值。第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位,是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的,交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的,是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人,还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

在这张图里,主要是给老板直观的区位感受,评估的是地块未来的升值潜力。

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现状航拍图包含了很多信息,不少风险看这张图就能看出来,主要就是看下面3点:

1、现场状况,特别是地块是否是净地,地上是否有未清理的建筑物或构筑物,小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

2、地块的方案设计判断,有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况,脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握,比如周边老小区密集的时候,日照影响、沉降可能就会很麻烦。

3、城市界面判断,这张图可以清晰的表现地块周边的情况,是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

这张图对老板的影响还是很大的,老板有时候不太会关心测算,但是会有自己的一套看地理念,而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。

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土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图,从技术上来说,就是采用了市场比较法,通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。

有经验的人运用这张图,通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素(设条件、熔断摇号等),只要不要漏项,基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。

这张图,我认为是四图中最重要的,区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整,但是市场对土地价格的反应骗不了人。

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房价图配上存量去化表格,基本上可以看得清楚目标地块的现时点价格,以及未来的价格上涨潜力。

一般来讲,目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的,但是当周边的存量小、月均去化量大的时候,一定是有涨价压力的,此时,就适合走激进的定价策略;反之,则要考虑是否要承担一定的跌价风险。

这张图一般是和土地价格图配合起来使用的,反应了一种房价和地价的比例,其实也是对市场热度的一种反馈。市场热度高的时候,成交的土地楼板价往往会接近甚至和周边房价持平,如果要去参加竞价一般不可能捡漏,想拿下就需要有拍到房价的勇气,决策者也需要这张表来统筹考虑下是否需要承担风险。

一般而言,一个合格的投资人员,只看这四张图,结合项目的规划指标和商务条件,也应该对一个项目的好坏有了自己的初步判断。

来源:土地情报

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