土地流转迎重大突破!全国人大宣布,7亿农民的大利好来了

 中国的土地财政在全世界独一无二, 在过去的二十年中,几乎绝大数阶层,都享受到了土地溢价的造富狂欢。

政府垄断土地供应,依靠卖地收入支撑着地方财政;

地产商竞相疯狂拿地,转手卖房,赚取高额差价;

城市买房者,也搭乘上了楼市黄金十年的高速列车,成功实现了阶层升级;

……

而唯独守着土地的农民,不仅无法分享土地升值的红利,还常因为被非法强制征地,而屡屡上演人间悲剧。

但如今,随着全国人大的立法突破,7亿农民苦守着土地聚宝盆,却受穷的时代,或将一去不复返。

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全国人大爆出重磅:

为农村宅基地交易松开枷锁

集体性用地交易受限,一直备受诟病。

近日,全国人大有关集体性用地使用权限,再度爆出重磅!

23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中,首次明确:

我国非农建设用地将不再“必须国有”!

在我国现行的土地机制下,中国土地的产权分为两种:

城市的土地归属国家所有,而农村和城市郊区的土地,绝大多数属于集体共有。

换句话说,农民直接在集体土地上建设的房子,本质上等同于深圳违建的小产权房,

而小产权房,一般来说不允许上市交易,也就意味着,农民可能花了十几万,甚至几十万建的自住房。

不仅无法变现,还有可能随时因为各种不可抗拒因素,而被强制性征收。

要知道,随着城市的扩张,尤其是人口大量涌向一二线、强省会城市,原有的城市用地趋于紧张,如果想新增土地供应,就必须通过国家征地的方式:

首先需要将城郊或者农村的集体用地属性,变成国家所有;

而一般强制性征收,补偿非常低,有的地区甚至一亩地仅仅只有几百元。

然后,政府再通过公开招标的方式,将征收的地高价拍卖出去。

仅仅在今年过去的11月中,地方卖地收入高达5.34万亿,而根据相对估算:

在经济落后的贫困地区,征地的利润率高达100%;

即使在北上广深等一线城市,利润率也不少于85%;

一高一低,地方政府赚得盆满钵满,可代价是无数本分、老实的农民在吃亏。

但如今,随着全国人大立法推进,集体性土地入市交易的枷锁被打开,农民再也不用担心土地被低价强制性收购。

这对于二十年的土地供应来说,绝对是震撼级别的利空来袭。

要知道,在此之前,政府是土地市场唯一的供应者,通过减少或者增加供给,就能很轻易的控制房价。

但是集体性经营土地,一旦入市,就相当于打破了地方政府的垄断。

土地作为房价涨跌的基石,土地供应一旦大变, 最终必然会反馈到房价上。

打破垄断,

农民也能享受土地升值红利

打破垄断,让政府不再是居住用地唯一提供者,是近年来土地改革最重要的目标。

在全国人大推进立法之前,早在2016年,国土部就曾携手住建部在13个城市试点,试点最大的突破,就在于:

农村集体土地不用经过国家征地环节,就能直接进入市场交易。

租赁住房、共享度假小院这类惠民项目,也能绕开土地征收,通过上市交易的方式,进入快速审批通道。

不同于西方社会财产私有化的属性,我国农村宅基地最大的特点是:所有权、资格权、使用权“三权分置”。

宅基地是农民按照“一户一宅”的原则,在农村集体土地上,自费建设的房子。

此前国家对宅基地的转让,有着极为严苛的要求:

比如,宅基地只能在同村内转让;

而且受让人还要满足没有住房和宅基地等条件。

在这样的限制下,宅基地的交易几乎被“冰封”,也就是所谓的土地使用价值零。

一潭死水的宅基地交易市场,不仅无法为农民创收,降低了土地利用效率,而且土地没有交易,国家的契税征收也大打折扣。

如此百害无一利,显然与加速推进土地流转和“三权分置”的政策相违背。

于是早在今年1月15日,当时的国土部表示:我国将探索宅基地 “三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

这意味着:宅基地自建房在土地归属上,将向商品房靠拢。

而其中最引人瞩目的就是:适度放活宅基地使用权。

换句话说,将有更多的人可以参与“宅基地”使用权的转让、交易中,从而打破宅基地交易几乎被“冰封”的局面。

这对于农民而言,绝对是颠覆性的超级利好。

如今两年试点过去,随着集体用地可交易进入全国人大立法程序,意味着更大规模的农村土地改革随之而来。

楼市进入存量博弈;

住房租售时代来临!

在过去楼市的黄金二十年中,房价一路飙升,最核心的推力:

不是所谓的货币大放水,相反正是因为投资楼市的性价比高,才导致了超发却又无处安放Dev货币,大规模进入楼市;

更不是被恶意丑化的地产商,或者炒房客,他们能在顺势中推波助澜,但却无法左右房价的走势,甚至稍有不慎,还会被反噬(高杠杆炒房者破产,中小房企苦苦挣扎)

而是在土地溢价中,受益最大的地方政府。

所谓的金融、货币、土地政策,最终都服务于政府。

而控制土地供给,推高房价走高,不仅能解决地方政府的财政危机,还能让地产商、银行、买房者,共同享受房价上涨的狂欢。

也就是说,要想抑制住房价上涨:收缩货币供给,打压炒房客掐断地产商资金链,都不如增加土地供应效果好。

经济学常识告诉我们:当商品的供给平衡关系被打破,必然带来价格上的波动。

土地作为支撑房价上涨最核心的力量,如果一旦集体性用地大规模入市,增加土地供应,理论上,地价要跌,房价也就不可能继续狂飙。

曾几何时,当山东菏泽打响取消限售第一枪后,冰封的楼市忽如一夜春风来:

广州商服类物业对个人放开限购;

珠海两区降低购房门槛;

在山东菏泽的振臂高呼下,各地相继加入放松调控的大军中去,楼市再度躁动起来,似乎万人空巷抢房的壮观,又要重演。

然而,当全国人大在最致命的土地供应,重拳出击后,我们才幡然醒悟:

住建部今天所表态的:明年将继续稳房价,并不只是说说而已!

结语

对于一个行业而言,20年一轮回。

从1998年中国开始住房改革以来,如今一路狂飙的楼市,已然是强弩之末。

再想重演过去:买一套房,就能躺着赚钱,实现阶层跨越的时代,早已落幕。

就连楼市调控,都从此前的全国一盘棋,到如今的:因城施策、分类指导。

意味着未来的中国楼市,将正式进入存量博弈。

优质的楼盘将继续走高,而被超发货币推送上神坛的,大概率会被跌回原形

这对于楼市购房者而言,无论是刚需还投资者,都需要专业知识的自我积累。

从不同城市间的发展潜力判断,到某个楼盘背后地产商的实力分析,都将考验着买房者的专业素养。

楼市后调控时代,越来越像股市:两极分化,无可避免。

买对了,一念天堂,继续享受房价增值的盛宴。

买错了,一念地狱,高位接盘,惨遭收割。

来源:中国经济学人

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