楼市为何总是泡沫胀而不破,房价控而不降反升呢?

 我国已经进入全面决胜小康和迈向社会主义现代化的新时代。准确把握中国房地产的变与不变的新时代特征,是房地产主动变革和自觉创新的前提条件。

因为知识结构不同和价值取向不同,不同的学者会对同一问题有不同的判断。为了简练我的发言,首先作一自我评价,与大家分享我的房地产思维逻辑。

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有人称我是房地产市场派。这当然不错。因为我一直认为,我国应坚持住房制度市场化改革不动摇,相信市场在房地产资源配置中发挥决定性作用,反对行政对市场供求关系的过度干预。房地产主要产品是住房,但住房制度是社会政策,要求公平优先;房地产调控是产业政策,要讲效率。混淆两者的政策界限永远不会有社会共识。楼市交易量价的涨涨落落是市场配置资源的基本形式,也是市场发现价格、市场形成价格的基本途径。对房地产市场的涨落作出过度的频繁的政策干预只能事与愿违。只有房地产调控政策与市场规律相吻合才能发挥正向的调控效果。

但我首先是房地产供给派。住房存量少、总体质量差是我国的基本国情。在整个社会主义现代化建设的历史阶段,房地产市场的主要矛盾是供不应求,主要矛盾方面是增加房地产的有效供给。增加有效供给是解决房价过快上涨的釜底抽薪之策。我国购房主体是自住型、改善性需求,而不是炒房和投资性需求。增加房地产的有效供给是解决一切涉房问题的基础条件。房地产去库存政策的实质是解决房地产区域性的供求错位问题,而不是总体上的过剩。炒作中国住房存量可满足40亿人居住需求、中国住房闲置率达25%的数据,未见权威部门认可,内涵亦模糊不清。住房存量是否包括缺少基础配套的平房、危旧房和棚户区?满足居住需求的标准是什么?数据的来源是什么?计算的依据何在等等均不见相应说明,更不能对我国楼市交易何以持续火爆、房价何以持续上升等现实问题作出合理的令人信服的解释。

我还是房地产乐观派。我对中国房地产市场前景一直充满信心和乐观。中国房地产市场的春天是50年左右,大约从到上个世纪末到本世纪中叶,而不是一、两个十年。中国房地产市场黄金期是与社会主义初级阶段相对应的,所谓房地产过剩与社会主义初级阶段并不匹配。房地产市场交易量扩大、价格走高是长期的基本走势。房地产虚拟经济论、房地产绑架国民经济论、房地产挤出消费论、房地产挤占新兴战略产业资源论等等,均是只见树木、不见森林之论,似是而非。十多年来,中国房地产市场总体上泡沫胀而不破,拐点来而复返,房价控而不降反升,已经证明上述基本判断。十多年前被某些媒体冠以十大鬼城之首的鄂尔多斯康巴新城现已改变面貌,被列为十大鬼城第六位的郑东新区也已成为中原地区新的增长极。尽管中国房地产屡被舆论围剿,在不绝于耳的批判、诅咒声中磕磕绊绊前行,但仍在不断发展壮大,为中国经济社会发展和居民居住改善作出的贡献有目共睹。

我更是房地产多功能派。房地产不仅有建房子、买卖房子经济功能,而且是实施社会再分配的重要平台,具有协调社会关系,推动经济社会发展等多种社会政治功能。高房价广受诟病,有着高度的社会政治敏感性。但推动高房价的首要是高地价,而高地价主要是制度设置的结果。高房价、高地价的背后隐藏着复杂的社会再分配关系。首先,公益用地行政划拨,工业用地低价以提升制造业竞争力,均需要支付相应的征地拆迁安置成本,需要通过商住用地高价实现收支平衡。其次,商住用地竞标要求配建市政设施、医院、幼儿园、保障房、公租房等等,意在摊薄开发商利润,但各种配建成本最终都要转嫁到房价上去。再次,房地产开发各个环节征缴的税费都将转化为房价。购房者一次性交纳70年土地出让金,直接推升了地价和房价。

高地价和高房价是土地财政的支撑,土地财政是社会再分配的工具。在现阶段,高房价导致买大房、买好房、多买房的高收入阶层多缴税费,为土地财政做出较大贡献;买小房、少买房的中等收入家庭少缴税费,买不起房子的贫困家庭走保障房之路,这是社会阶层利益关系的再调节。地方政府通过房地产开发增强了公共财力,或用于城市公共基础设施建设,或用于包括扩大保障房、政策房建设在内的各类公共服务支出,是又一种形式的社会再分配,也为社会物质财富的积累和代际承传所必须,而非与民争利,不应被全盘否定。土地财政产生腐败,但土地财政不等于土地腐败,也不必然产生腐败。

中国居民买房贵,而住房便宜(未征房产税),发达国家买房便宜,而住房贵(每年缴纳1.5%左右的房地产税),是两种不同的制度安排,没有好与坏、对与错之分。目前一些地方土地财政大约占地方财政收入的一半,有寅吃卯粮的一面,但又有卯事寅干的一面相对应,本来就不存在什么土地财政不可持续问题。在没有更好方案取代之前,土地财政的关键问题是改进完善和用好问题,随着城乡用地格局基本定型,房地产存量的增加,房产税基随之扩大,以房产税取代土地财政也将水到渠成,把开征房产税作为根治高房价的万灵神药,似乎过于简单、过于天真。

现在我谈主题,中国房地产市场的变与不变

先说中国房地产市场之变。

房地产市场的变是绝对的,变是常态。变有小变、大变、突变、质变,集多个小变为大变和突变可以预见,进两步退一步之变也是常有形式。我国新时代主要矛盾发生了变化,将对房地产市场之变发生重要影响。首先是房地产市场需求在变。

人们日益增长的对美好生活的新追求,对住房品质、居住环境提出了更高要求,相关企业要与时俱进,创新驱动,以新技术、新工艺、新材料和新理念、新模式、新业态提供更优质的产品和服务满足消费者的新需求。一个小区1到N号楼用一张图纸建设的时代将成为过去时,个性化定制装修将成为时尚。旅游、休闲、健身成为生活消费的重要方式,老龄社会的快速到来,建设健康社会等等为旅游地产、文化体育地产、养老休闲地产开拓广阔市场前景。第二是市场交易标的对象在变。随着住房存量的上升,二手房交易量占比上升,特别是一线、准一线城市和区域性中心城市住房存量增大,二手房逐渐成为交易主体。对中介和维修、装修企业服务标准和规范提出新的要求。政府租购并举政策导向推动租赁住房开发建设和市场迅速扩大,租赁服务的规范化提上日程。第三是市场竞争主体更加多元。以互联网为代表的现代技术与房地产的融合发展,政府机构和国有企业更深度进入住房租赁市场,增加了房地产市场新变数。跨行业经营,企业重组并购更加频繁,市场竞争更加激烈。企业数量趋向减少,房地产的集中度有望进一步提高。第四是市场分化继续。房地产是区域性市场,住房是个性化强的产品。由于发展的不平衡,房地产市场的区域分化将继续,房地产市场需求的分化将凸显。第五,房地产调控政策仍处于调整和完善之中。房地产建立长效机制和顶层设计正在进行之中,调控方向、方式、时机的选择和力度的把握将更加符合实际。国家的房地产调控目标正在由需求端转向供给端。满足不同阶层居住需求的政策将更加明晰。租赁市场受到更多的政策关注,各地租赁市场规范将快速推出。抑制炒房政策短期难有松动,房地产金融信货政策进一步收紧,住宅开发供地有望宽松,扩大保障房、政策房、租赁房的有效供给和危旧房更新改造用地和资金将得到更多的保障。

再说中国房地产的不变

中国房地产的不变是相对的、短期的、有条件的。有些不变蕴藏着变的内因。一旦变的内因积累到一定程度,或者相应条件具备就会发生改变。房地产不变的是其客观规律,无论是政府行为还是企业行为都要遵循、顺应、适应客观规律。

首先是房地产价值不会变。对此,我曾撰文指出,房地产价值是客观存在,是发现和如何表述问题,而不能按照人们的主观意志任意重造。尽管多年来房地产一直被抹黑,但其五个方面价值是客观存在,不会发生改变。一是房地产的社会物质财富积累和代际承传功能。农业产品是有机物,长久储存会变质失效,所以农业是国民经济的基础,但农业不具有物质财富代际传递功能。第三产业是生产与消费同时完成,不具物质财富积累和传代功能。制造业产品可以世代承传,但技术进步快,使用价值衰减也快。建筑业的重要产品是房子,房地产的主产品也是房子。房子是人们生产生活的场所,一次性建设,多代使用。房地产虽被统计部门划为第三产业,但又被划入固定资产投资,是重要的物质财富创造积累者。二是房地产为改善民生,提高生活质量奠定物质基础。“房子是用来住的”,你要满足居住需求就要建设房子,你要住的好就得建设好房子。房子的使用价值不会变,满足人们居住需求功能不会变。三是房地产在城市化进程中发挥先导作用。城市化是我国实现现代化的必由之路,任何城市的直观物理形态都是各种房屋建筑物的排列组合。宣称雄安新区不搞房地产开发,不知搞什么开发能够把新的城市建起来;宣称雄安新区建设不搞土地财政,有强大的公共财力支撑不防一试,但于全国不具普遍意义。四是房地产发展对消化所谓过剩产能,稳定增长发挥正能量。五是房地产在社会再分配中发挥平台作用。

其次是房地产市场供求规律不会变。住房是私人物品,消费弹性大,市场价格是调节供求关系的最有力杠杆。住房价格上升,表明供给不足,刺激供给增加,同时抑制消费需求,减少市场压力;住房市场价格下降,刺激消费增加,表明供大于求,抑制供给。遵循这一规律,房地产调控事半功倍。

再次房地产全局性的供给相对不足、发展的不充分不平衡的基本格局短期内不会变。十几亿人口的发展中大国解决住房问题决非短期可为。大量的缺少基础配套的平房区、棚房区、危改区的存在不是全面小康,更不是社会主义现代化。据估算,第二个百年之时,全国城镇房屋存量当在现有基础上再翻一番,达到800~1000亿m2左右。

最后,国家对房地产的调控不会变。房地产关联度高,几乎涉及社会经济生活的所有方面。我国的经济政治制度决定了对房地产调控的必要性和必然性。房地产用地和资金两大要素主要掌控在政府之手,是我国的优点,也是缺点。优点在于可以保证楼市崩盘是极小概率,缺点在于对市场配置资源形成阻力。发扬优点,克服缺点,是中国房地产之幸,也是全民之幸。

来源:朱晓红谈楼市

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