热血冷现实:民宿大潮下的静思考

 

  一边是不断抬高的体验预期,一边是投资过热下的经营困局,正当红的民宿经济未来或许会是一场属于情怀和资本相互纠缠、相生相克的游戏。

 

  今年年初,周克和朋友们合伙在杭州灵隐白乐桥盘下一户农居,改建成拥有烘培特色的民宿。从1月份开始装修,直到3月份正式开业,总共12间客房,标价300元/间左右。前期投入150万元,而前5年的租金需要30万元/年,再往后10年的租金会涨到35万元/年。租金太高,入住率又过低,回本艰难,让他头痛不已。

 

  周克的隔壁是一家以越剧为主题的民宿,同样是今年新开业,这一家只有5 间客房,前期投入花费近200万元。对于经营状况如何,这家民宿的负责人姜先生用“惨淡”形容。他说:“双休日还有少量客人,但工作日几乎没有客人光顾。”

 

  不仅这两家新店遇到问题,一家已在此扎根两年的民宿主人也对记者感叹:“我都还没收回成本呢。”

 

  这并不是蓬勃涌动的民宿热潮中的个别案例。

 

  民宿近年来呈现井喷式增长态势,以杭州地区为例,根据西湖风景名胜区民宿行业协会的数据,2010年6月底,西湖景区民宿数量仅为41家,到2013年6月底,已增长至96家,2015年年底进一步增长至146家。而到了2016年6月底,这个数字已经变为210家。比起5年前,足足翻了5倍多,近半年就增长了四成多。

 

  有研究机构深入分析发现,当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化:一方面,以莫干山为代表的少部分早期民宿发展区,依托成熟的区域市场表现出强劲的发展活力,全年无淡季,定价堪比星级酒店;另一方面,70%的大批新晋民宿经营者,却面临着定位失准、客源不稳的发展困境,在日益激烈的竞争之下举步维艰。

 

  大背景下,或是情怀,或是利益,民宿经济的起势已不可逆。而当事物发展走向高潮,门槛降低、经营不善、同质化等问题出现,这场“狂欢”如何演绎的更加理性与持久,也成为了风口背后的新焦点。

 

  “狂欢”开往哪里

 

  自2012年起的4年间,以中国浙江省德清县的莫干山为代表,国内迎来了热度爆表的民宿潮。扎堆涌现的民宿们,选址究竟讲究什么样的章法?

 

  “莫干山无疑是长三角地区最‘洋气’的地方,没有之一,且不可复制。”“杭州山舍”主人崔超坦言,别处的自然风景是民宿的依托和支撑,而莫干山上200多栋由建筑遗存改造而来的民宿本身就是风景,建筑中蕴藏的故事有着丰富的文化资源。

 

  “消费能力、消费意识和3小时可达的交通距离,决定了市场的成熟度,而历史人文和自然环境同样影响着人们的判断。”崔超相信,北京、上海等一线城市周边,长三角、珠三角等经济圈,以及杭州这样的旅游城市,几乎不存在这方面的问题。

 

  “过云山居”合伙人廖敏智对民宿选址的考虑非常现实,来自当地政府的充分支持和保护是民宿经营重要的条件之一。“也要有配套的停车场,这是民宿特别是中高端民宿运营的保障。”室内设计师出身的王喆仡补充道。

 

  崔超则建议,选址应规避成规模的民宿片区,或与之拉开一定的距离。并且,“先想好准备做一个什么样的产品,针对什么样的客户群体,以及日后如何发展,再寻找合适这样一个产品生根的地方,且建筑自身条件要适合做民宿产品。”

 

  与廖敏智花半年时间寻找西坑村相似,在双桥民居主人Ada耗时4个月走遍了莫干山,在景区最远的小山村双桥发现了山角下的两栋民房。“一是要在乡村,要有人气,二是要满足度假的需求,且定位和定价要能满足长三角一带的消费需求和能力。”Ada补充道,选址的地点也要有一定的可扩张性,未来可以在周边续租,以便守住民宿的阵地。

 

  设计师王喆仡考虑的问题也颇为实际,很多民宿位于乡村甚至偏远地区,水、电等基础设施的接入要很方便或容易解决,这是其居住和用餐最基本的条件。此外,无论是租是买,民宿的土地和房屋权属要清晰且没有抵押和纠纷,以后的经营才会合法。

 

  改造老房子擦出什么火花?

 

  残旧的老村落是不是一定要拆除?乡土风格的建筑值不值得改造?在民宿经营者看来,恰恰是这些被人遗忘的老房子代表了独具中国传统色彩的乡村建筑文化。

 

  “无论南方老宅还是北方民居,建筑主体结构的加固和防水、防火、防沙等安全处理,是修缮或改造的基本原则。在此基础上,居住和公共空间的舒适性、多样性和本土性同样值得重视。”原乡里民宿创始人曹一勇表示。

 

  2016年,浙江松阳沿坑岭头村的民宿“柿子红了”就做到了3.0版。始建于1976年的民居为木构结构和夯土墙体,梁架结构完整且较为稳固,无需进行大的调整。浙江省丽水市技术学院的美术系副教授李跃亮耗资30万元对局部结构进行了加固,还在两层的主体结构之外加了附属用房和坡屋顶,增加了可利用的空间。

 

  “南方老宅的保护相对较好,北方民居则相对粗犷且疏于保护。”曹一勇介绍,位于北京延庆珍珠乡的“水泉031”是典型的北方民居形式,拥有传统的砖木主体结构和天然石材的承重墙。由于雨水较少,老宅的非承重墙沿用了北方常见的土坯墙。如今,这样的传统北方民居已愈发的稀缺。

 

  李跃亮的民居“柿子红了”还对窗户进行了改头换面。比如将原有的窗户增大,以及在2层的客房中增加了“天窗”采光。由于夯土墙质地松散,开窗的面积不宜太大,因此窗户主要在纵向方向增高,并增加了木过梁。

 

  “水泉031”的改造则强调一种场景感,厨房和餐厅区域占到了40平方米,占民宿总面积的近1/3。作为对外敞开的部分,曹一勇将其外墙设计成全景玻璃,透过玻璃,房前的山色和河水一览无余。

 

  而无论如何改造,南、北方民宿都延续了传统的红瓦、小青瓦或青砖灰瓦,保留或简单处理了夯土墙、木隔断或土坯墙,保持了建筑原有的肌理和色彩。连同室内地板和天花板也尽量采用了回收的建筑旧木材料,原始、古朴之感被保留了下来,这是新材料所难以企及的效果。

 

  不过,“民宿成功的原因离不开出色的设计、装修,这些不难做好。反而是经营失败的民宿值得人们去思考和分析,让后来者们得以规避一些误区。”廖敏智提醒道。

 

  你烈火烹油,我门庭冷落

 

  经过七八年的发展,围绕西湖景区的多片区域内,已经集聚了数百家民宿。

 

  而在满觉陇民宿区,一些民宿大门紧闭,墙上贴出了“转让”的告示。一位店主表示,2011年,他以30万元/年的租金租下了这栋200多平方米的民宅,又投入100多万元装修,打造只有6个房间的精品民宿,每个房间每晚售价800元。

 

  不过对于开业之后的经营状况,这位店主说只能用“可怜”来形容,“双休日和节假日入住率都只有一半,平时是寥寥无几。”勉强经营了3年多后,他实在撑不下去了。“也不想着收回成本了,只希望快点有人接手,腾出点钱来做其他项目。”他无奈地表示。

 

  吴子峰于2013年租下了杭州桐庐古村落10多栋农民房做民宿,打造成山林深处的一处静幽之地。“至今开出了1栋。9月份,还会再开6栋。”他选中此地是因为自然风貌很好,当时签下的租金大幅低于市区民宿。他说,虽然租金方面投入不大,但最“烧钱”的是装修和配置,包括泳池、室内装修等,两年来他已经投入1000万元了。

 

  “平均入住率是50%左右,每间房每晚1000元左右,周一到周四比较空,周末基本爆满。”按吴子峰的说法,目前为止只能保本。“民宿很难赚钱,一定要有规模。”他估计,剩余的几栋全部经营起来,年利润可以达到两三百万元。

 

  吴子峰从实践中总结了几个心得:除了民宿地要选在离主城区自驾车3小时交通圈内,经营者还必须是个综合能力非常高的人,对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位,这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等;此外,也要做得出特色,吴子峰的这间民宿服务包括带住户爬山,看古树,居住和游玩相结合。

 

  问起经营民宿的心得,他竟是报忧不报喜的说:“如果个性不喜欢受拘束,喜欢旅行的人,建议还是不要轻易开民宿,否则时间都会被绑在这里。”

 

  有业内人士指出,目前的局面形成后,一方面让农居房的租金不断被炒高,占到民宿运营成本的很大一部分,也给经营者带来很大的经营压力;另一方面,有些外来者由于不熟悉当地的风土人情,打造的民宿产品“不接地气”,而是更类似精品酒店或者精品客栈,且现在市场上民宿的同质化比较严重。“数量多了就是在重复模仿,造成资源浪费,也会涉及到水资源、环境容量、可持续发展以及交通问题等。量多竞争后,价格下降,也势必导致服务质量下降。”

 

  民居所有权和经营权分离是隐患

 

  与民居所有者签订使用合同是当下民宿经营中的普遍模式,随着民宿的走红,这一模式隐藏的问题也更加尖锐:民居所有权和经营权的分离,日益高涨的房租,都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

 

  在民宿产业发展较为成熟的杭州、丽江等地,早期怀抱旅游梦进入民宿市场的经营者即将迎来民居使用合同到期的行业洗牌期。

 

  “一方面,在市场关注度持续走高,多元主体竞相涌入民宿产业的宏观格局之下,租金上涨、竞争加剧将会成为常态,这种常态将会进一步压缩民宿的经营收益;另一方面,随着民宿经济效应的日益显现,房东单方面撕毁合约的事情将会发生的更加频繁,缺乏法律支持和市场监管的大环境决定了民宿经营者的权益无法得到保障。” 客栈民宿研究会发起人之一、浙江大学旅游研究所副所长周永广表示。

 

  一家在大理经营民宿的“乡创主”对记者坦诚,作为新兴市场,民宿领域本身还有诸多问题待解。例如多元资本在短时间内的大量涌入,民宿市场的竞争日益激烈,不少房屋业主会对民宿经营方的租金要求一涨再涨。他同时透露,甚至会出现有房屋业主在合同租赁期未满的情况下,将民宿产权收回自己经营。有业内人士表示,由于民宿在法律界定上的不清晰以及产权和经营分离等问题,民宿经营和业主的矛盾将会越来越多,不利于民宿业可持续发展。

 

  该人士还透露,最近一段时间没有营业执照而且硬件配套也相对滞后的民宿越来越多,它们的出现不断分流了正规民宿的客源,而且扰乱了正常的市场秩序。他同时透露,不少民宿在经营上存在着类似房地产行业的投机行为,“一些民宿客栈经营方在租赁物业后经营不到一年,借助民宿市场的红火和地理位置优越,将酒店客栈经营权溢价20%左右转让”。在业内人士看来,这有悖于民宿业的可持续发展。

 

  而对于如何规范民宿市场,上述业内人士认为,随着各地方政策法规的出台,也应在全国饭店评定系统中加入民宿。

 

  没有盈利,别谈情怀

 

  我们或许从很多宣传中看过不少民宿主人如世外桃源般的生活状态,但是,那只是表面现象。

 

  民宿形态归根到底是一个商业形态,盈利是活下去的必须条件。

 

  西湖景区白乐桥民宿区,姜川芽的“梦微型艺术酒店”3层共240平方米的空间,被隔成8间客房,每晚预订价格在350元左右。

 

  姜川芽说这几年新进入的人,他们的生意并不是很好做。其中,房租是一个很大的因素,“我们进来的比较早,房租还只要10多万元/年,合同10年一签,现在新租出去的都已经涨到20万元-25万元/年了。”

 

  “装修的投入也已经大幅上涨,一个朋友拿下一块场地准备做民宿,让我们帮忙做设计装修。按照前几年的标准,他给出了50万元的预算,但我告诉他没有200万元根本就不用想,做不出效果的。”她说。

 

  据悉,在一般模式下,一栋民宿在投入运营之前就至少包含了租金、装修等投入,进入实际运营之后还会涉及到雇员工资、营销成本及日常损耗等各项开支,但高额的前期投资未必能换取同等的收益。

 

  近年来随着民宿的走红,多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争,装修、租金等前期投入也一路水涨船高。以杭州西湖周边为例,约5年前,杭州周边一栋民居的租金约为10万元/年,近年来却飙升至30万元/年,装修成本也上涨至百万元起。按照现有的标准,一栋10间以下客房的民宿,装修成本约在150万元以上,年租金约为30万元,一栋民宿的前期投入动辄就在200万元以上。

 

  浙江德清县莫干山,是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显示,今年环莫干山区域有民宿200多家,年营收1.7亿元。民宿也带动了区域内的房租价格,据知情人透露:“莫干山上曾经被散乱废弃的农房,现在每栋30年的租金高达100万元。”

 

  而投入实际运营之后,按照民宿中端市场的行情,一个客房的定价约在300-400元/间/日,西湖周边民宿的平均入住率在七成左右,将人员工资、日常损耗都计算在内,一栋民宿的投资回报期约在5-8年之间。而一些非热点景区周边的民宿,虽然租金相对较低,但在地理位置偏远,淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下,投资回报期将更长。

 

  一位不愿署名的业内人士表示,而在实际经营中,为了紧跟市场热点,维护稳定的客源群,结合台湾及内地成功民宿的发展经验,每5年就是民宿新一轮的整修提升期。民宿经营者必须持续不断的注资,不断优化软硬件配套,才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。因此,“若经营较好,大多数民宿回本期也得在8年左右,5年左右回本的很少。”

 

  西湖民宿行业协会副秘书长封国仙看来,民宿经营最难的就是差异化,而密集涌入的经营者在推高成本的同时,也加剧了同质化。投资热与盈利难交织的根本原因是需求与供给的不匹配。“如果只是找个地方住,星级酒店服务更规范、更可预期,我凭什么来你家住?没想清楚这个问题,不要轻易进来。

  此外,一些地区民宿发展目前存在方向性错误,把民宿建设等同于打造一个精品酒店,是原则性误区。在中国旅游研究院院长戴斌看来,一栋民宿最吸引人的地方,一定是激发了游客对当地文化生活方式的好奇,因此,精致民宿和精品酒店是有区别的。

 

  SMART度假地产专家委员会秘书长王旭指出,目前在乡村客栈民宿产品中,众多创业者或投资人面临的两大问题更值得注意:

 

  一是团队的不健全:一个成功的民宿通常需要产品(好的设计与产品定位,可见与不可见的部分)、运营、传播这3个方面。而多数民宿创建者只具备其中某一个方面的经验,甚至一个都不具备。也许有些有情怀的老板可以成就一家民宿,但这种几率还是很低的。

 

  他继而指出,如果能够把资源融合对接起来,其实是可以互补的。比如我是一个设计师,为自己的民宿设计完后其实还有剩余能量,我还可以投入到其他民宿和产品中去;可能有媒体人员想做民宿或乡创产品,他的传播能力和经验如果用于我的项目,我们就能够成为一个很好的互补——这样的乡村创客的链接可让很多单点闭环失败的项目成为闭环成功的项目,在这两点之间价值差距是巨大的。

 

  二是缺乏体验内容。虽然入住民宿本身就是体验,但除了在世界上另一个地方发呆以外,人们往往需要更加丰富多元的活动内容。

 

  王旭表示,乡村综合体的系统化生态亟待建立。“需要一个强有力的整合平台,来保证多产业的融合与协调、避免单点作战、拿到更好的租金条件,以及屏蔽违约风险等。”王旭言道。

 

  譬如乡创联盟的成立还可以很好的解决信息不对等的问题。乡创联盟的线上平台将为众多乡村创客建立在线职业社交平台,将各类创客项目(客栈民宿、餐饮、手作、见学、农场农庄、生鲜电商等)在平台上聚合,并将乡创服务商、投资机构、NGO组织都对接进来,形成一个良好的乡村产业生态,再将这种势能转化到乡村综合体物理空间的开发与组织中去。

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