今年上半年，新冠肺炎疫情使房地产行业的态度更加谨慎。房企业绩分化明显、行业融资以债为主、“房住不炒”基调不变成为上半年房地产行业的三个关键词。

步入年中，随着国民经济运行稳步恢复，国内大小房企也渐渐活跃起来。开源证券分析师齐东表示，房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”的框架下，但方向和力度则会相机而变。目前，房地产销售、区域政策、融资等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。

上市房企业绩分化明显

今年上半年，疫情搅动了整个房地产市场，随着中报季开启，A股上市房企开始发布2020年半年报和业绩预告。

同花顺iFinD数据显示，截至8月13日，在129家上市房企中，有4家披露半年报业绩，其中，仅一家归母净利润同比实现增长;绿地控股、保利地产发布业绩快报;另有49家房企发布业绩预告，其中，业绩预喜的企业不到三成。从目前披露的状况来看，上市房企的整体业绩表现受疫情影响较大，头部房企与中小房企间马太效应凸显。

具体来看，在33家业绩预悲的上市房企中，京汉股份和海航投资两家企业业绩跌幅最大，预告净利润同比最大增幅分别为负6439.29%和负5048.55%。大多数预亏企业披露的业绩预告显示，疫情造成的交房延迟、销售额下滑、利息支出增加、减免商户租金等成为利润下跌的主要因素。

而以绿地控股为代表的头部房企，其上半年盈利情况虽较2019年同期出现小幅下滑，但公司通过采取针对性措施，回款质量显著提升，同时抓住“两新一重”建设契机大力承揽项目，整体经营情况呈现逐季改善的趋势。数据显示，绿地控股上半年归母净利润80.17亿元，同比减少10.79%，降幅较一季度收窄6个百分点。

分析人士表示，受疫情影响，房企普遍面临销售难的窘境，大型房企通过采取“降价走量”“产品+服务”双升级等策略维持营业收入的稳定，但中小房企因品牌和降价能力相对逊色，销售业绩惨淡。

值得注意的是，头部房企的规模优势不仅体现在销售能力上，随着房地产行业进入薄利时代，房企拥有更低的融资成本意味着相对更高的盈利水平。

销售和开发投资逐步恢复

房地产和基础设施建设是国民经济固定资产投资中的两个轮子。在国民经济运行稳步复苏的大环境下，房地产行业整体销售和开发投资也呈现逐步恢复的趋势。

8月6日，央行发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)，上半年，全国商品房销售面积同比下降8.4%，销售额同比下降5.4%。开源证券最新发布的研报显示，今年年初以来，截至8月9日，全国32城新房累计成交面积达12144万平方米，二手房累计成交面积3506万平方米，两项指标均同比减少约9%，且降幅仍在收敛，房屋成交状况整体向好趋势不变。

观点指数表示，以35家发布销售目标的房企作为样本，近九成房企未能在年中实现销售目标的一半。不过随着房地产市场恢复和房企三四季度推出货值增多，预计下半年将迎来销售高峰期，完成全年销售目标依旧具有上升空间。

在市场对房企下半年销售预期转好的同时，房地产开发投资也走向复苏。《报告》显示，上半年，全国房地产开发投资6.3万亿元，同比增长1.9%，增速较一季度提高9.6个百分点。其中，住宅开发投资累计4.6万亿元，同比增长2.6%，增速较一季度提高9.8个百分点，占房地产开发投资的比重为73.8%。

从房企拿地积极性来看，上半年，不少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。观点指数发布的“1至6月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，碧桂园、绿地控股、中国恒大、新城控股、中南置地均实现“纳储”千万平方米。观点指数表示，预计下半年，房企在土地市场的投资意愿依然强烈，主要集中在二三线城市核心区域的优质地块。

值得注意的是，虽然行业整体有恢复迹象，但不可忽视的是，疫情打乱了房地产行业持续改善的资产负债结构，房企依然普遍面临较大的经营压力，确保现金流的安全是许多房企的首要目标。

今年下半年，房地产行业还将迎来偿债高峰期，数据显示，今年7月至12月，合计有4122.79亿元的房地产公司债务到期，其中，7月和8月合计有1500.67亿元。业内人士表示，债务到期将会成为房企面临的重要挑战。

“房住不炒+因城施策”

疫情之下，房企生存面临重重考验。今年以来，房地产行业政策层面频频发声，稳地产仍是稳经济的重要压舱石。

7月30日召开的中共中央政治局会议再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。8月6日，央行发布《报告》提出，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

在稳地产的基础上，今年以来，地方政策出台频率较高，政策更加精细化。具体来看，不同地区政策调控方向不一，因城制宜。其中，地方宽松政策主要以人才新政方式体现，苏州出台人才优购房新政，高新区项目(狮山街道试点)需抽取不多于当期40%建面的房源作为优购房。在政策收紧方面，阜阳停止向购买第三套及以上住房发放公积金贷款;海口打击捂盘惜售、饥饿营销等违规行为，进一步规范房地产市场秩序。

齐东表示，政策方向不变，重申“房住不炒”定位，同时“实施好房地产金融审慎管理制度”意味着遏制资金违规流入楼市仍是监管重点，稳住存量、严控增量。预计未来行业政策仍然维持中央“房住不炒”与地方“因城施策”的动态平衡。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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