武汉限贷政策“柔性引导” 二套房首付比提至4成

  

8月31日,中国人民银行武汉分行和湖北银监局联合下发特急通知,公布了对于武汉购房者的限贷措施,将二套房首付由三成提至四成,重启两年前出台的限贷政策。

  

同日,武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局通过官方网站发布《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的意见》(下称《意见》),联合提出,将实施完善土地公开出让条件、执行差别化的住房信贷政策、强化商品房预售管理、加强房地产市场监管、大力推进住房保障货币化、加大住房有效供给等楼市新政,以促进江城房地产市场持续平稳健康发展。

  

就此,继2014年9月23日武汉全面取消楼市限购后,新一轮楼市调控再次启动,同时武汉也成为继合肥、南京、苏州、厦门之后第五个调整楼市政策的城市。

  

为进一步落实因城施策、分类指导的总体要求,武汉市结合实际情况,执行差别化的住房信贷政策。

  

《通知》规定,在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,继续暂停发放相应购房贷款。

  

据悉,《通知》自9月1日起开始实行,并指出在此之前已签订认购书且交付定金或已交付首付款,但未正式网签合同的居民家庭购房行为,如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。

  

另外《通知》仅适用于江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区(不含汉南区)、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务,对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易,未作限定。

  

在重启限贷政策的同时,武汉市房管局强调在商品房销售环节加大市场监管、检查力度。其中,房管部门将强化商品房预售管理,指导企业合理定价;对于取得预售许可证的商品房项目,应在10日内一次性公开全部准售房源,不得分批、分次销售;开展房地产市场专项整治,严肃查处开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假宣传等违法违规行为。

  

目前,武汉的房价已连涨18个月,在售楼盘的每平方米均价也首次突破万元大关。而国家统计局数据也显示,2016年7月,武汉房价同比上涨15.8%;从市场成交量来看,截至8月29日,2016年武汉新建商品住宅成交19.9693万套,逼近2015年的全年22.4万套的成交量,而武汉连续多月成为全国房地产成交面积与成交套数的双冠王。武汉多家研究机构的研究报告均显示,武汉库存房源已濒临警戒线,8月中旬,全市平均的去库存周期不到6个月,武昌和汉口中心区域则已不到3个月。

  

算是温柔的一调

  

从武汉本次调控及限贷政策具体实施措施来看,首先针对无房无贷客户,信贷政策不变,继续保护了刚需置业。对于有一套房无贷情况,首付由此前3成提高最低4成;对于有二套及以上住房或还有一套未结清,首付提高到最低4成,具体首付还要看个人的信用、收入水平;对于有两套房贷款未结清情况,则不予贷款;通过信贷门槛的层层提高,增加信贷成本,抑制市场投机需求。

  

同时,本次新政只针对武汉市10个主城区,6个远城区则不予执行,也是想通过信贷门槛的设置引导,缓解主城区供需矛盾突出状况,促进全市区域均衡发展。

  

中国指数研究院华中分院李国政分析说,武汉本次的调控政策中,有些是南京、苏州、合肥等地采用了的,主导权在于银行金融机构,银行在房价快速上涨时期,为了规避风险,提高首付比例,限制多套房贷款,属于合理的企业和市场决策;从武汉的具体政策条款看,相关部门没有选择杀伤力更大的限购,且首付由3成提高到4成,也弱于其他城市提高至6成的力度,呵护市场的心态可见一斑。

  

值得关注的是,今年以来,外来购房群体,如北上广深回流群体、武汉市周边地方人群在武汉购房的比例在显著增加。而武汉市本次的调控政策,并没有针对外来购房群体出台任何额外附加条件。

  

武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌在接受中国房地产报记者采访时说“我觉得还是大家担心市场大起大落,因而政策不会一次性给得太狠太猛。”李国政认为,综合当前武汉的金融、土地、市场供需情况看,新政将产生积极的意义,对促进市场供应量的释放会有一定积极作用,但效果恐怕未必能达到相关部门的预期。因为在预售价格监管没有放开情况下,在房地产一二级市场价格同时飙升的持续影响下,企业惜售心理不会得到根除,供需矛盾短时间无法得到根本缓解,市场需求的缺口依然存在,价格上涨压力难以消除,因而,后续可能还需要其他配套政策,才能真正实现供需平衡,让市场稳定发展。

  

后续政策仍有空间

  

但也有人士认为,《意见》在完善土地公开出让条件方面值得关注,如居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%;地块成交价超出起始价的溢价部分,竞得人必须自土地成交之日起10个工作日内缴清。

  

就在武汉市本次调控政策的消息开始传播的几日里,武汉市新房销售网签的数量大增,每日均超1000套,最高的为1562套。就在调控政策出台的8月31日,武汉新房销售1620套。而从8月22日至8月28日,武汉新建商品住房成交6967套;成交面积698471.92平方米。

  

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者,从实际情况看武汉目前炒房需求比较大,而且市场预期不稳定,此类政策对于打压房价和引导市场需求有积极的作用。此次武汉新政出台果断立即实行,体现了武汉市场控制房贷的紧迫性。但很显然,政策的出台会使得很多购房者依然加快购房,因为限购政策没启动,还是提供了很多空间。近期市场预期不稳定,也会使得购房者依然有加快购房、加快过户的需求。

  

世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为,受此轮政策调整影响,武汉住宅成交量短期内会有一定程度的波动,但整体市场的上扬态势不会受到根本影响。总体而言,成交量的放缓及住宅价格上升的趋稳将会是本次调控带来的主要变化。

  

严跃进表示:“从武汉目前新建商品房的成交套数来看,在8月中旬,基本在1000套以下的水平,但是到了下旬,开始突破1000套,市场交易明显提升。从政策层面看,武汉只是在信贷政策上有所收紧,但限购方面还是没有出台文件,后续若市场热度太高,并不排除会启动限购政策的可能。”

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