房地产供给侧结构性改革之我见

 

  中国经济正面临一系列新问题,表象为速度问题,实质是结构问题。供给侧结构性改革,是需求侧管理无力回应新问题情况下,立足国情的必然选择。其主要包括化解产能、企业减负、化解房地产库存、防范金融风险等方面的内容。供给侧结构性改革,既需顶层设计,也要基层视野。顶层设计主要指明方向,落实到位需要通过地方政府和企业在实践中不断探索总结。房地产供给侧结构性改革以去库存为核心内容,但去库存举措不应局限于去库存范畴。迄今为止,绝大多数探讨供给侧改革的文章,都从政府应当如何做提出对策,对其它主体重视不够。本文认为,房地产库存结构非均衡特征,根本原因是动物精神,政府、企业、个人在供给侧改革中都非常重要,都需要相应对策。

 

  房地产库存的现状与成因

 

  据国家统计局数据,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。在去库存一年后,我国房地产库存量较 2014 年末的 62169 万平方米增加 9484 平方米,创历史新高。2011年以来的5年中几乎每年新增加1亿平米左右,如果将大批在建项目和立项未动工项目也一起考虑,房地产库存问题就非常严重。

 

  中国社科院发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示,截至2015年底,我国商品房总库存预计为39.96 亿平方米。其中现房库存4.26亿平方米,需要至少23个月去消化;期房库存约35.7 亿平方米,需要大约4.5年去消化。按照最大合理库存存销比例,商品住房合理总库存仅为22亿平方米,其中,现房库存去化周期18个月,面积为3.21亿平方米,期房去化24个月,面积为15.78亿平方米。目前现房库存去化周期为23至24个月,远高于6至18个月的合理区间。

 

  近几年房地产供需龃龉现象非常严重,距供给平衡点越来越远已经引起高层关注。2015年11月10日,中央财经领导小组十一次会议上首提“供给侧改革”,强调“化解房地产库存”以来,国务院常务会议、中央政治局会议、中央经济工作会议和2016年中央财经领导小组十二次会议都特别强调要“化解房地产库存”。去库存,成为房地产供给侧改革的核心内容。2016年初,多个地区发力去库存,目前来看,效果并不理想。房地产需求主要集中在一、二线的城市,大部分库存主要集中在三、四线城市,库存较低的一线城市销售量价大升,库存较多的三、四线城市形势依然严峻,库存呈现严重的结构非均衡特征。

 

  房地产结构非均衡、库存高企原因很多,根本原因是市场主体的非经济动机,非理性预期、决策与行为。用乔治·阿克洛夫的话来表达叫“动物精神”。人类天然存在着动物精神,非理性是经济危机的根源,如金融危机与房地产危机,就主要是由于思维模式引起,但此见解与主流经济大相径庭。房地产库存形成过程中,动物精神从政府层面看表现为土地财政,从企业视角看表现为跟风开发,从个人层面看表现为有效需求错配。

 

  政府层面的对策

 

  政府无疑是房地产供给侧结构性改革中最重要的主体。政府应实行差别化土地政策,一二线城市高效利用建设用地,提倡城市更新,合理规划布局,引导土地合理流转,闲置土地实行无偿清退或低价赎回;三四线城市土地供应结合经济发展水平、人口规模、收入水平,避免不合理开发所造成库存,同时严管农用地转化为城市建设用地,实现城乡土地资源优化配置。应放弃土地财政,抑制地方政府用地审批失控,积极开拓新税源和融资渠道,发展新业态,升级产业,匹配配套,使区域经济持续发展,减少对房地产的依赖。应结合“营改增”,合理分配税源,建立中央与地方财税与事权相匹配的财税体制,在房地产契税、营业税征收比例调整基础上,研究房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税降费减税的可能性与空间,让开发商释放一定的拿地成本及税费压力,提高其调价去库存的积极性。应建立高库存问责机制,对高库存地区政府领导进行严厉追责,增强开发用地监管威慑力,增强地方政府改善供给侧责任感和紧迫感。应加大跟踪监管力度,严禁擅自扩大开发面积,确保房地产开发规模、速度与城市增长模、居民收入和人口增长相适应,消除供给侧过剩现象发生。应落实户籍制度改革方案,因地制宜地实行落户政策,允许农业转移人口在就业地落户,给予一定的住房补贴或优惠,降低首付、降低利息、税费减免,在就业地培育买房或长期租房的预期和需求,以利于化解库存。应深化住房制度改革,满足新市民住房需求,建立购租并举的住房制度,把公租房扩大到非户籍人口。应发展住房租赁市场,鼓励自然人和机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务企业。应引导开发商积极转型与重组,提高产业集中度,鼓励企业调整营销策略,适当降低商品住房价格,积极去库存。应搭建房地产大数据平台,整合土地、住建、物价、银行、融资机构、担保机构、公积金中心、工商、税务、公安等与房地产有关的数据,建立数据共享机制,提高对房地产市场供给侧的监控能力和水平。应加快区域产业结构升级,通过创新或“精致生产”,使经济持续发展,提升城市基础设施与公共服务,吸引外来人口就业及落户的能力,取消过时的限制性措施,力争供求动态平衡。

 

  2016年3月1日,广东省政府发布了供给侧结构性改革总体方案,针对各地市不同的情况因地施策,实行“一类一策”去库存政策。其中,一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市,包括佛山、惠州、中山、清远等四个城市,每个城市去库存任务在100万平方米以上;二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市,包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个城市,每个城市去库存任务在25-55万平方米之间;三类城市为库存规模小、需求平稳的城市,包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个城市,每个城市去库存任务在10万平方米左右;四类城市为一线的广州、深圳及库存少、需求旺的珠海,其中广州力争完成180万平方米的去库存任务,深圳、珠海不设去库存任务。相对于其它省份,广东去库存获得了较好的效果。

 

  企业层面的对策

 

  企业也是房地产供给侧结构性改革中非常重要的主体。企业应与城市更新、棚户区改造相结合,对拆迁户实施货币化安置或提高货币化安置比例,不再重复建设拆迁房和安置房,让拆迁户去购买商品房,缩短安置时间,提供更多选择,既增加满意度又增加市场购买力。拿地前应注重调研和定位,通过PEST分析,把握当地经济发展水平、人口结构、收入状况、消费行为等,充分测算基础上慎重拿地。开发时应策划先行,营销理念贯穿全过程,将企业、市场、自然、人文、历史、科技资源充分运用,提升品质项目品质,避免项目留下“硬伤”,形成库存。运作项目时应“以人为本”,注意在价值取向、环境营造、内部结构、各项指标等方面贯穿生态主义思想,打造质量高、性能好、绿色低碳的房子。应积极探索养老、健康、旅游、文化、绿色等特色地产模式,加大对低碳环保、绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发,适应市场需求,形成差异化的特色产品结构体系,增加客户的忠诚度与美誉度,避免库存。已有库存,可积极争取政策扶持,适当改善配套设施,如建设菜市场,增加公交站点,引入社康中心、银行、学校、商场、超市、物流等,在生活、就医、教育、出行、购物等方面提供便利,增加项目对购房者的吸引力。已有库存,可加大营销力度,在付款方式、折扣、入伙时间、服务内容、物管费、礼品等方面多做文章,甚至可以适当降价来换取销售量,回笼资金。

 

  中国海南海花岛开盘热销,当天现场式直播大屏幕滚动实时显示成交数据,平均每 3.2 秒钟卖出一套房,创造了中国开盘销售纪录。世界吉尼斯纪录协会认为,其创造了销售面积、开盘销售金额、到访人数的三大世界之最。海花岛是恒大地产倾1600 亿巨资打造的世界级的文旅项目,热销印证了供给侧改革的必要性,只要提供有效的供给,就能对应有效的需求。

 

  个人层面的对策

 

  个人也是房地产供给侧结构性改革中不应忽视的主体。个人应认识到投资与投机青睐房地产,根源在于其商品的金融属性,对房地产不能仅看到商品属性及使用价值,看不到其金融属性及投资价值。有市场就必然有投机,实践中投资与投机有时难以区别。适度的投机有益于增加市场活力,对于三四线城市激活市场、消化库存来说,适度投机具有积极意义。应认识到非理性预期、决策和行为的“动物精神”,是房价飞涨和泡沫产生的关键,极有可能危及金融系统,并对宏观经济和社会诸多方面产生极为不良的影响。一旦出现这种恶化情况,必然殃及自身利益。因此,投资或适度投机应在分析、预期、决策、行为过程中贯穿理性,注重化解风险,规避动物精神。

 

  在肯定投资或适度投机意义与化解风险规避动物精神认识的基础上,积极把握吸引投资者进入住房租赁市场、很多城市解除限贷限购的政策机遇,不要坐等消费、投资与投机的界定明晰,不要认为投资或适度投机可耻,而要进行实时适度的操作。对准备投资的家乡或其它城市的房地产短期价格波动影响因素和长期价格波动影响因素分别加以分析,理清风险,测算收益,果断投资。所购房屋既可以供老人居住,又可留作自己休闲度假,也可作为出租房源,还可适时转让获利,更可为激活市场、消化库存做贡献。

 

  笔者从业20余年中,亲眼所见把握政策机遇,通过投资房地产使身家增至百万、千万者,比比皆是。其实,即便是工薪阶层,只要注意化解风险规避动物精神,操作得当,就可既对激活市场、消化库存做贡献,又可同时有获取丰厚收益。

 

  结语

 

  房地产库存高企,呈现结构非均衡特征,大部分库存主要集中在三、四线城市。房地产供给侧结构性改革以去库存为核心内容,但去库存举措不应局限于去库存范畴。房地产库存高企,根本原因是市场主体的非经济的动机,非理性非理性预期、决策与行为,从政府层面看表现为土地财政,从企业视角表现为跟风开发,从个人层面看表现为有效需求错配。政府、企业、个人在供给侧改革中都非常重要,只有各方联动,供需结合,房地产供给侧结构性改革才能取得良好的效果,对策应包括政府、企业、个人三个层面。

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