房地产行业周报(2016.09.26-2016.10.07)

 

  高位加杠杆致楼市升温,未来购买力萎缩风险加大

 

  一段时间以来,我国热点城市的楼市超预期升温,已经成为社会集中关注的焦点。虽然今年以来热点城市楼市“量升价涨”有合理性,但新房和二手房市场交易价格在短期内如此大幅上涨,很大程度显示出市场的狂热色彩。无论房价上涨多高,住房终究是服务于居住属性。当中低收入人群无力再接房价上涨的最后一棒,所谓楼市财富的名义增值终将归为一场财富幻觉。

 

  今年以来我国热点城市房价短期内大幅上涨,市场高温持续不退,并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境,导致金融市场长期利率中枢持续下移,为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋,使得我国热点城市普遍拥有吸引外来人口的潜在能力,进而成为住房投资投机炒作经久不衰的基础。实体经济的优化调整尚未完成,而实业投资回报急剧下降,从某种程度上也显著增加了房地产投资的吸引力。据中国指数研究院数据,2016年8月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中,十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。另据国家统计局数据显示,2016年8月,全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个,热点楼市继续升温并向非热点楼市扩散。厦门新建商品住宅价格同比上涨44.3%,领涨全国70个大中城市,其他热点城市房价涨幅也均在20%以上。

 

  而热点城市房价大幅升温背后,是家庭加杠杆意愿空前高涨。2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍;8月份又新增住户中长期贷款5286亿元。截至2016年8月末,全国住户人民币中长期贷款同比增长28.19%,增速持续上升;较人民币各项贷款、非金融企业和机关团体贷款增速分别高出15.22个和17.74个百分点,家庭加杠杆动力十分充足。

 

  即使在部分热点城市重新启动限购、限贷政策后,地价房价上涨并未止步,而新房销售成交量创出历史新高,上海离婚买房人士激增,北京“抢房”的反常一幕也在上演,市场盲目乐观情绪浓郁。比市场盲目乐观更为可怕的是,若房价持续超预期大幅上涨,将接近初次置业人群购买力的极限,正在摧毁人们创业创新的热情,损害国民经济运行的稳健性。热点楼市巨大的资金虹吸效应,延缓了非热点城市城镇化进程,伤害到地方产业的健康发展,进一步加剧融资难融资贵问题。目前看,当前热点城市房价接力上涨的风险正加快显现。热点楼市如此之高的绝对价位,已经对城镇居民收入形成过度偏离,可能正导致市场未来增长动力急剧消退。住宅购买行为本质是货币财富向住宅不动产转化的过程。在住宅不动产配置上升同时,家庭货币财富减少。截至2016年8月末,全国住户人民币存款同比增长9.23%,较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低2.02个和8.96个百分点,家庭可支配货币财富的相对缩水,意味着未来住宅购买力正急剧萎缩。不管支持热点城市房价上涨的理由有多少,房价上涨空间终将决定于初次置业人群的购买力。无论是历史还是现实,房地产泡沫一旦形成,都不会平稳消减,最终都将会以急剧调整方式挤出泡沫,给国民经济形成巨大冲击。

 

  在“资产荒”背景下,金融机构对个人住房抵押贷款的追捧,既基于首付比给予金融机构贷款的安全边际,也主要考虑到借款背后的房产抵押价值。理论上分析,热点城市个人住房抵押贷款普遍30%以上的首付比,在房价下跌30%时,也难以立即触发金融机构个人住房抵押贷款不良风险。但在本轮房价短期内大幅上涨背后,相当部分首付款并非来自家庭多年积蓄,杠杆在首付款中的应用肆无忌惮;而银行对购房人收入真实性的审核流于形式,显著增加了个人住房抵押贷款的信用风险。尽管个人住房抵押贷款是当前银行持有的优质资产,也不能基于过往经验就可以忽视潜在的金融风险隐患。应该看到,当前我国房地产业对国民经济拉动的边际作用正在加速消减。即使在房价大幅上涨后名义财富巨大增值,北京和上海家庭的消费意愿并未出现可持续性积极变化。2016年前8月,北京和上海的社会消费品零售总额分别增长4.3%和7.9%,较上年同期分别下降1.7个和0.1个百分点。房价上涨所形成的巨大套利机会,降低了企业经营实体经济的兴趣。房地产业升温与非地产业相对低迷,充分反映出当前宏观经济金融运行的潜在风险。为维持房价所需要的资金规模与日俱增,非地产部门资金失血严重,反过来又会加剧房地产金融风险集聚,进而形成恶性循环。

 

  综合来看,有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的过于乐观的情绪,不排除有失控的风险。限贷、限购固然可以降温楼市,可能并非长久之计。应该加大热点城市住房供应规模,大幅提高住房投资、投机性住房交易成本和持有成本,根据房屋交易价格通过累进税等市场机制调节住宅市场供求,强化金融机构房地产信贷风险防范,消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用,努力实现楼市运行风险总体可控。

 

  房地产信托市场前8月发行规模达1549亿,同比涨13.7%

 

  用益信托最新统计数据显示,2016年1-8月份,集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品,发行规模达1549.16亿元,同比上涨13.7%。具体来看,8月单月,房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元,较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%。同时,从环比来看,8月信托发行额较上月的195.9亿元环比上涨21.4%。值得注意的是,随着房地产市场降温以及“去库存”政策的推出,自2015年以来,在信托资金投向中,房地产行业占比整体呈下滑趋势。信托业协会发布的数据显示,2016年第二季度,房地产信托总体规模1.31万亿元,占比8.52%,规模、占比均出现不同程度下滑。国投泰康信托研究发展部报告显示,2016年以来,集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模,逐步上升至8月的167亿元,集合类房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

 

  业内人士指出,房地产集合信托产品的发行在经历一年多的萎缩后,大幅跳涨升温。仅9月第三周成立的60款集合信托产品中,房地产领域共成立9款产品,募集资金28.03亿元,融资规模居首,占信托募资总额30.45%。“由于房企的资金缺口和沉重的融资成本,房企老板可以说把能使用的融资方式几乎都用上了。”有机构人士表示。房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务。统计显示,今年以来发行房地产信托的公司有49家,在全部68家信托公司中占比达72%。前8个月,房地产信托发行规模达50亿元以上的信托公司多达8家,分别为四川信托、中建投信托、中融信托、中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托和杭工商信托。

 

  “信托公司正逐步改变原来必须的抵质押融资,对于实力强劲、有发展前景的房企,可以考虑股权投资。”格上理财研究员樊迪表示,信托公司转换成这种模式,可更好地控制风险,信托公司可以派人进行现场管理,比如出席董事会、享有一票否决权、保管财务印章等方式,实现对房地产项目的全面监控,尽可能降低风险。数据显示,2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为39.7%,到2016年上半年,该比例约为45%,而7月1日至今,该比例上升至55.5%。从8月单月来看,涉及股权投资项目占总数比例也达50%。

 

  具体来看,8月30日,房企阳光城披露,拟实施融资方案,由五矿信托以3.47亿元价格,受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权,期限不超过12个月,到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。7月15日,地产公司华夏幸福披露,平安信托拟成立信托计划募集不超过20亿元资金向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资。不过,在云南信托研发部负责人王和俊看来,做明股实股的项目不容易,今年上半年几家信托公司利润逆势上涨,利润大幅增长的原因便是进行大量地产股权投资,与开发商同股同权,但实际情况便不得而知。“就看是真股权还是假股权,因为信托公司难以像地产商那样专业,对于管理、资金的监管大多最后不得不委托原开发商。”王和俊认为,从目前的情况来看,市场上大都还是偏重于“明股实债”。据介绍,所谓“明股实债”,就是表面上是股权投资,实际是双方通过抽屉协议写明仅持有股份、分享收益,但实质并不参与管理。同时,需在协议中注明在特定时间内,另一方需无条件按约定价格或条件,转让或回购这部分股权。有业内人士坦言,“明股实债”的好处在于优化融资方资产负债表,但坏处在于融资成本较高。

 

  有消息人士近日指出,监管层正酝酿针对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。未来将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施和债券契约条款安排,强化募集资金用途管理,构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。其中,房企发行债券资质为主体评级AA及以上的房地产企业,同时还需满足境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企条件之一。此外,还对净利润、除预收款后资产负债率、存货价值、开发成本进行监管分类。消息指出,在目前交易所申报的发债企业中,有53家企业不符合基础范围的要求;而在111家符合基础范围要求的企业中,12家房企被划入风险类,而25家被列入关注类。

 

  上海银监局此前发文指出,银行需立即终止与违规房产中介合作,表示对于为购房人提供或参与首付款或尾款等融资服务,曾制造或参与制造假按揭、欺诈和套取银行信用,向银行推荐的个人住房贷款中集中爆发不良贷款的,发布未经产权人书面委托的房源信息和隐瞒抵押等5项违规行为的房地产中介机构,商业银行应立即终止与其合作关系,并将其列入黑名单报送上海市银行同业公会。并明确商业银行不得与合作机构相互勾结提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务,不得将金融服务与中介服务捆绑,不得以“返佣”形式给予或变相给予中介机构经济利益。对此,业内人士认为,资金与宏观政策的集中收紧,投资客的狂欢将随着货币政策调整而告一段落,以杠杆推动的增长前景难以长期支撑。预计房地产销售面积同比增速将在四季度放缓至10%-15%,并在2017年降至0,而投资亦如此。

 

  2016年房企永续债暴增109%,实际负债率比想象的更高

 

  2016年是上市房企猛踩油门扩张的一年,同时也是房企有息负债上升的一年,特别是永续债占比不断上升。根据克而瑞统计数据显示,2016年中期末,加上永续债之后,65家房企的总有息负债为38077亿元,相比2015年末增加了13%。其中,共有16家企业拥有永续负债,总计1726.82亿元,同比增加109%。其中最多一家在2016年中期以永续债1160.02亿元,总量排名第一,同比上涨124.5%,第二名的碧桂园(2007.HK)拥有永续债166亿元,同比暴增517.01%。首开股份(600376)拥有永续债90亿元,融创中国(01918.HK)永续债68.25亿元。

 

  所谓永续债是指没有到期日的债券。永续债的发行方只需要支付利息,没有还本义务。由于在核算时算作权益而非债务,与此同时,永续债的债券性质并不会对公司股权稀释,因此很大程度上可以修饰房企的资产负债表。但是对于企业来说,永续债并非真正意义上的股权投资,而是实实在在要求付出比普通债券更高利息的一种融资工具,澎湃新闻发现,一旦永续债被计入负债,房企的实际负债率大幅度提高。研究机构克而瑞的比较了把永续债作为权益和作为债务计算出的不同净资产负债率,绿地控股(600606)从303.86%上升到315.00%(今年刚刚开始运用永续债),朗诗地产从193.39%上升到253.35%,融创中国从85.11%上升到148.95%,首开股份从98.78%上升至164.85%。实际上,在将永续债计入债务后,考量这部分因素,房企的平均净负债率由2015年中期的76.91%上升至2016年中期的77.79%。克而瑞称,永续债(永久资本证券)作为一种新的融资工具被部分房企加以运用,虽然永续债券在财务报表上归属于股本工具,但它的实质是明股实债,合约里往往设定了很多收益的保底条款,所以它进一步提高了上市房企的真实负债水平,加大了财务负担。

 

  永续债有以下几个特征:一是没有明确的到期时间或者期限非常长;二是利息水平较高或可调整,时间越长利率越高;三是可以无担保;四是清偿顺序很靠后,低于一般债券。仅优先于普通股与优先股。中投证券相关人士指出,永续债的时间是比较长的,属于没有时间限制的一种债务。永续债的初始利率就比较高,通常来说第三年开始利息会增加。以绿城中国今年4月发行的一笔4亿美元永续债为例,年息为5.5%。远高于房企的公司债成本。2015年,万科发行的一笔5年期50亿元公司债券,票面利率更是仅为3.5%。2016年6月,万达商业5月发行的一笔境内规模最大的公司债第二期规模80亿元,第三期规模50亿元,票面利率均为3.95%,期限均为5年。某房企CFO称,公司规模不同,公司债的成本也会有差异,但是永续债成本的确会高。特别是今年以来,包括信托的成本也逐渐降低,在房企的所有融资渠道中,永续债的成本的确是高的,如果3年以内不还,成本还会猛增。所以,发行永续债的企业,一般都是会提前归还。

 

  碧桂园首席财务官吴建斌此前表示,截至今年4月,碧桂园已还清30亿元的永续债,余下的166亿元也将在年底逐渐还清。“今年永续债这个产品暂时是不想用了,因为成本比较高。”永续债成本既然高,为何房企在今年以来,要加大永续债的规模呢?上述房企CFO称,从今年永续债规模上升的企业看,一般都是投资规模较大的上市企业,需要通过修饰财务指标,降低负债率的房企。分析人士称,永续债会增加公司的财务成本,但是也是一把双刃剑。从此类债务的属性看,由于不规定到期期限,所以此类债务适合投资中长期资金需求的项目。对于地产公司来说,适合涉及一些开发周期长的项目。永续债的使用发挥了两个效用。第一是获取一些低成本、期限长的融资,同时免去了还本的压力。第二是积极改善企业负债结构,由于是一种非常特殊的债务,所以有时候根据不同的财务成本核算方式,能够较好地粉饰负债数据。克而瑞分析称,永续债往往是前2~3年利息成本相对较低,此后则会大幅上涨,如果房企有足够的存量以及销售规模,在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的,但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。

 

  全国多地房价地价双涨,各地调控新政密集发力

 

  今年以来,北京出现了土地市场断顿情况,9月29日,北京国土局发布了5宗住宅用地出让公告,共涉及土地面积34.9公顷,规划建筑面积约71.1万平方米,起始价总额为166.1亿元,挂牌竞价起始时间为10月19日。同时,房地产销售市场普遍好于预期。在此背景下,三季度一二线热点城市土拍竞争更加激烈,高价地数量持续激增,上海、深圳更是相继诞生了新的全国最高单价、总价地块。与此同时,房价、地价的快速上涨也给部分城市楼市可持续发展带来隐患,投资投机需求迅速增加,地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”,宽松类政策出台频次明显下降,收紧类政策升级蔓延,热点一二线城市都重启“限贷、限购”。业内认为,各地希望在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保持相对平衡。

 

  近几个月以来,一二线城市楼市的火爆已成为常态,房价快速跳涨,使得业主违约现象频繁出现。但是高涨的房价让买卖双方都站在山脊的顶端,未来无论涨跌与否,似乎两边都是悬崖。业内人士分析表示,回望近三年来的楼市发展进程,自2014年3月房价见顶之后,国内楼市进入了长达半年的疲弱期,呈现量价齐跌的局面,虽然非一线城市基本在此期间解除了限购,但收效甚微。自2014年9月30日起,国家开始出台各项政策刺激楼市,国内房地产市场就此进入这一轮增长周期。CREIS中指数据显示,第39周重点监测的33个城市成交面积环比增长45.5%。其中30个城市环比上行,占监测城市的91%;与去年同期相比,33个代表城市成交量整体回升32.4%,其中20个城市同比上升。分城市来看,各线城市成交同环比全部上扬。环比来看,一二三线城市全部上升,且上升幅度均超3成,其中三线代表城市增幅最高;同比来看,各线城市均呈增势,三线代表城市增幅超5成。其次,二线城市方面,苏州、厦门、合肥、南京四小龙三季度环比涨幅依旧高居前列,但受到地方性限贷、限购升级影响,房价增速渐渐被福州、宁波、郑州等新兴热点城市赶上。

 

  房价和土地市场的联动作用一直都密不可分。在大部分城市房价快速上涨的背后,是土地市场的持续火爆。今年以来,一二线城市土地市场接连出现高溢价、高总价、高单价的“三高”地块,“面粉贵过面包”等现象成为常态。据统计,1-8月全国“高价地”数量已经达到194宗。9月29日,北京国土局发布了5宗住宅用地出让公告,共涉及土地面积34.9公顷,规划建筑面积约71.1万平方米,起始价总额为166.1亿元,挂牌竞价起始时间为10月19日。这是继2016年4月29日挂牌延庆新城居住用地后,北京市再一次挂出商品房住宅用地。业内普遍认为,北京土地市场“断顿”5个月才出现商品房住宅土地供应,将加剧土拍市场的竞争局势。相关业内人士表示,北京出现了土地市场断顿,导致楼市2016年供需比已经达到了1:14。因此,目前多家企业期待土地市场开闸,未来出现高价地的可能性非常大。“从全国包括北京的市场情况看,土地供应减少将是未来趋势,”张大伟告诉《经济参考报》记者,当下全国范围内,不仅仅是一二线热点城市,甚至三四线城市都出现了高价地。尤其是一二线城市高价地普遍化,影响了房企拿地判断,房企恐慌、购房者更加恐慌。相关机构数据显示,9月份全国主要城市土地市场继续疯狂,截至目前,全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿,刷新同期历史纪录,同比涨幅高达48.8%。

 

  9月28日,紧邻上海的昆山市发布加强房地产市场管理实施意见,此次政策也是此前8月苏州出台的限购政策的延续。同日,济南市出台规范市场交易和秩序房地产相关指导政策。28日,近期房价上涨比较明显的福州市也出台了七条调控政策。业内进一步预测,后续有望重启限购的城市包括武汉、郑州、天津、东莞、无锡、石家庄,加上已有的厦门、南京、杭州、苏州,本轮重启限购的二线热点城市及环一线周边城市将超过十个。不仅如此,下半年以来,先后有国土部、住建部、财政部、国资委、证监会等多个主管部门针对土地市场、商品房销售市场、中介市场、开发商融资渠道等环节释放出从严监管,政策收紧的信号。一二线城市接连落地限购、限贷、限价调控政策,短期内难以扭转企业高价拿地的市场预期,热点城市土地市场热度还将维持一段时间。预计四季度,热点一二线城市土地供应将明显增多,届时土地高价成交仍是大概率事件,高价地的数量也将维持在较高水平。不过,相关人士表示,随着房地产市场在今年3月底达到历史高点,全国楼市在二季度开始出现局部收紧调控政策趋势,分城施策逐步落地,交易量在连续升温后开始出现回落迹象,房价涨幅也逐步收窄。“但市场的不确定性,以及政策不明朗而导致的市场恐慌,使得三季度楼市再次出现二次爆发,加速赶顶”。

 

  对于未来的楼市走向,市场的加速赶顶已经是“强弩之末”,在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下,近两三个月以来市场的火爆,是由于“恐慌”,对未来购房需求进一步透支。“因此,未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件,中国楼市在经历了18个月的上涨周期后,最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期”。

 

  住建部严查违规销售,恒大、中海被点名

 

  住建部10月2日在官网发文,要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为,知名房企恒大集团和中海地产被点名。住建部称,针对近日恒大集团在济南市开发的“恒大御峰”“恒大滨河左岸”项目,济南中海地产投资有限公司开发的“中海国际社区”项目存在的违法违规销售,以及恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序的行为,住房城乡建设部要求济南市相关部门立即调查,依法严肃处理,并将处理结果尽快向社会公布,保护购房人合法权益。10月2日晚间,CCTV《新闻联播》也对恒大集团违规销售一事进行报道。

 

  “房天下”网站楼盘信息显示,恒大御峰和恒大滨河左岸于10月1日开盘认筹,恒大御峰楼盘的一期精装房均价报价为9000元/平方米,认筹享3千抵2万。恒大滨河左岸楼盘也推出了认筹享交3千抵3万的活动。9月28日,济南市政府出台《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》(简称“济八条”)调控楼市,针对楼盘“捂盘惜售”和未取得预售许可便收取“认筹金”的乱象都做出明文规定。“济八条”要求强化商品房预(销)售行为监管。开发企业未取得商品房预售许可,不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目,开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签,不得非法挪用商品房预售资金。据济南时报,“济八条”发布后,济南市相关主管部门对房地产开发企业的销售行为展开了全面检查,发现部分企业存在收取定金、提前认筹、炒作房价等违规销售行为。10月1日,一开发商在济南两处项目分别在山东省体育中心、奥体中心公开开盘选房,中海集团在网上公开竞拍房屋,一度出现千人抢房的混乱局面,营造了购房恐慌气氛。主管部门立即对两家开发企业采取停止销售、暂停网签、移交执法部门处罚等措施。同时,以此为警示,连夜约谈在济部分房地产开发企业负责人,责令各企业严格依法销售,不得发生类似违规销售的行为,一经发现,将对企业依法严厉查处。

 

  济南是人口大省山东的省会城市,2014年7月曾经颁布过限购政策。限购期间,济南市商品住宅成交量价齐跌,销售套数、销售面积、销售额均同比跌幅超过30%。今年以来全国楼市上行,济南也没有置身局外。今年济南东城密集拍出了三个“地王”,房价爆发式上涨。根据统计局8月70城房价数据,济南的新建商品房价格指数环比上涨3.2%,同比涨幅达21%。房价攀升,市场涌入大量购房者。楼盘为了笼住客户,在未获得预售许可证之前便要求客户交纳一定的“认筹金”,这种做法实际属于违规操作。“济八条”规定,楼盘获批预售后10日内必须推出全部房源,以防楼盘压房不卖。10月2日,济南重启限购,首套房商贷最低首付比例提高至30%,下调了公积金贷款的最高额度,外地人在济南只能买一套房。济南本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。同时,济南市政府严查违规炒房和销售。

 

  紧急降火!国庆7天18城密集调控楼市,部分力度已超上一轮

 

  “楼市调控”几乎成为了这个国庆的热词之一。继9月30日晚,北京、天津出台楼市调控政策后,整个国庆期间各地的楼市政策接踵而来。据澎湃新闻梳理,10月1日至10月7日国庆期间,共有18个城市启动楼市调控政策。短短七天时间,成都、无锡、济南、合肥、武汉、郑州、苏州、南宁、深圳、广州、南京、厦门、珠海、中山、东莞、惠州、福州、佛山相继出台楼市调控政策。在上述出台调控政策的城市中,主要涉及上调购房贷款首付比例以及限制已经拥有一套或二套房的居民购买更多的房产,以及增加土地供应、限制房价过快上涨等措施。华尔街日报中文网发布文章称,中国诸多城市出台限购政策为楼市降温。文章指出,在经历了两年的滑坡之后,中国房地产市场去年年末开始再度疯狂上涨。据分析师和经济学家称,此轮楼市热潮主要是由中国经济增长放缓之际过多的资金追逐过少的投资机会所致。虽然中国官方今年年初以来就已警告房地产泡沫逐渐抬头,但政府直到上月末在更多城市报告房价大幅上涨后才加大了楼市调控力度。同时,上述文章指出,这种逐个城市接连出台限购的做法中国政府再此前房地产泡沫出现时也采用过。不过,中国政府这次面临经济全面放缓的考验,制造业等传统的经济增长点失去动能。这让中国领导人更加不愿意采取更广泛的政策,因为这些政策可能导致房地产价格急剧下跌并拖累经济增长。按照澎湃新闻的统计,此次出台政策的城市中,重启限购的城市有无锡、成都、郑州、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、南京、厦门、珠海、东莞、福州、佛山14个城市;重启限贷的城市则有10个,包括郑州、苏州、武汉、无锡、合肥、济南、成都、深圳、珠海、广州。

 

  国庆节第一天深夜,郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔2016〕64号),要求对于拥有两套房的家庭限购180平方米以下的住房。按照中国指数研究院的数据,今年9月郑州房价以环比涨幅6.92%排名全国首位,由此也拉开了十一楼市发布政策的大幕。在郑州发布政策的同时,成都也发布限购政策,部分区域同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。10月2日晚8时30分,合肥市政府召开紧急新闻发布会,请来多家当地媒体发布楼市政策,其中包括合肥市将在市区范围内开展限购,异地公积金贷款停售、加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。10月3日,武汉市住房和房屋管理局发布消息,自10月3日起,部分区域实行住房限购限贷措施。往后的几天,每天深夜,总有城市宣布加入楼市调控的大队伍中。据中新网梳理,经历十一长假各地密集发布新政后,限购城市迅速从8个增至20个城市,分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

 

  记者发现,多个城市对楼市的调控力度已经回到2014年9月30日限购之前甚至更严。黄金周期间,北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市多次出现“加码”调控,其中更是包括了一线城市。带头大哥是北京。9月30日晚间,北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,规定购买首套自住房首付比不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。到了10月4日,深圳市发布了有史以来最严的限购政策,对购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在深圳市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。此外,将外地户籍在深购房资格,从社保连缴3年改为5年。同一天晚间,广州市人民政府办公厅也发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,严格执行广州市原有的住房限购政策,同时严格执行现有差别化住房信贷政策。而上海由于此前3月25日出台新的限购政策后,目前的调控政策依然属于全国最严。

 

  不得不提的是,此前各地出现了由于限购部分投机购房者通过离婚的形式再度获得购房资格的情况。此次南京市政府针对这一漏洞,特地在政策中明确,非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,该市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房。通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基础上,有一套住房没有贷款和有购房贷款记录已结清的居民家庭再购房首付不低于50%,有一套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于80%,并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款。可以发现,此次出台新政多次出现同一城市加码的现象。以南京为例,8月18日、9月25日、9月29日南京市已经先后出台了相关楼市调控政策;郑州同样多次出台楼市新政以抑制楼市虚火。值得一提的是,10月3日,人民日报微信公号发布题为《3天9连击!中国楼市发出怒吼!》的文章,其援引中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的话称;“当前楼市存在局部过热的风险,但仍处在可控范围内,及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”而10月4日,新华社邀请权威专家就各地出台的调控政策进行解读。权威专家表示,多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定房地产市场。

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