房地产限购令会把热钱引向三四线城市吗?

 

  在刚刚结束的国庆黄金周,国内许多城市的居民关心的,不是如何躲避各大高速的拥堵盛况,而是如何在接踵而至的楼市限购政策中,分得一杯羹。

 

  短短七天,20座城市的调控文件呼啸而来,10月8日晚间,上海、南昌也再次接连出台“限购令”。各城市新的规定,都提高了购买住宅时必须的首付比例,又对已购买住宅的人再次购买做出限制,遏制房价过快上涨,打击投资性炒房行为。

 

  而在去年,各地还在比拼放松限购条件。

 

  前几年房地产过度开发,使很多地方早已超过当地需求,导致三四线城市房地产严重过剩。因此国家出台了一系列的房地产去库存政策,本意是降低三四线城市的商品房库存,没想到出台政策的指向性不明确,使得一二线城市也施行了政策宽松的购房条件,让资本一下子找到突破口。

 

  投资者们一窝蜂地拥进一二线城市。使得这些城市的房地产呈现“涨价去库存”的景象,这也是今年房地产最为显著的特征。于是,一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现,但房价却一路狂飙猛进;三四线城市的房价却持续低迷。

 

  其实,房地产市场能否可持续发展的关键是供求是否平衡,只有搞清供求关系,房地产市场才能健康发展。

 

  房地产买方的需求分为四类:第一类是投资需求;第二类是资金富足的可支配收入者;第三类是普通消费者的贷款买房需求,即刚需,是目前购房群体中占比最大的一部分;第四类是资金不足买房者的投机需求。

 

  如果购房需求以可支配收入和普通贷款可还款的刚需为主类,那么市场是可以在正常轨道下维持下去的。但如果购房需求中,不理智的投机者占比达到一定程度,市场风险就会加大,房价越容易偏离正常轨道,也就产生了房产泡沫。当这个泡沫膨胀到了临界点,房地产市场很可能出现崩盘。

 

  从需求端来看,很大程度上是因为供给端存在问题。我国房价为什么始终没有办法有效抑制其升温?

 

  在记者看来,问题就在于,目前我国房产供求关系十分不清晰。如果是供给小于需求,那么属于卖方市场,只会出现供应量紧张这类问题,价格只会上涨,但这种上涨是可以接受的。但如果市场已经是供给大于需求了,那么存量房就已经进入“浪费”状态,最终形成地产市场的产能过剩。产能过剩下的价格偏离,是一种非正常引导,又会诱使非正常供给持续增长。一旦经济出现波动或者人口老龄化达到一定程度,投机者高价买入的房子无力偿还贷款或无法顺利变现时,房地产市场的产能过剩就会大面积集中爆发,进而造成房地产市场的崩盘。

 

  如今的限购令是不是政府在终结这轮房市的暴涨,引导资金流向三四线城市去库存?如果是这样,那么三四线城市楼市的春天是否会来临了呢?

 

  其实也不见得。

 

  记者看来,其一,三四线城市居民虽有住房刚需,但大部门居民却缺乏支付和购房能力,政府的税费补贴对于超出他们购买能力的房价来说,无疑是杯水车薪,这部分购买需求只是潜在需求而非有效需求。

 

  其二,如果投资者在三四线城市买房,看么看中的就是楼市的升值空间。很明显,三四线城市的商品房因为配套设施不全且市场集中度不高,升值空间很难超过一二线城市。精明的投资者们,或许并不一定要把这块宝压到三四线城市上。

 

  失去了购买需求和投资的三四线楼市,将仍然不是一块香饽饽。

 

  那么目前来看,闲置的资金将会去哪儿呢?经过2015年的牛市,股市已经呈下行状态,再加上制造业低迷,资金想要寻找出路,获得较高收益,房地产自然还是成了不二首选。如今,市场上庞大的资金既不入股市,又不入楼市,是否仍在为下一轮房价的暴涨积蓄能量?

 

  房价的关键在于,供给端和需求端中,谁问题更严重。只有搞清这一问题,对症下药,房地产市场才有可能健康发展,否则只能是立杆见影,但治标不治本的事实仍在。

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