真调真控促进房地产健康发展

 

  银监会对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查,除对房地产开发贷、房地产中介等相关业务检查外,房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。具体包括:是否严格执行房地产相关信托业务监管规定;是否加强信托资金用途和流向监控;是否通过多层嵌套等产品规避监管要求;信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款,是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款等。

 

  根据用益信托发布的今年前10个月集合资金信托产品的统计数据,房地产信托的融资规模在9月份达到顶点,这与房地产市场的走势相匹配。从投资者的角度看,随着房地产项目风险敞口的增大,在投资购买信托产品时需要对投向做仔细的了解,不用一棍子打死,但要精挑细选,简单讲就是选项目质地优、房地产资质优的项目。已经购买了去年底至今发行的房地产信托产品的投资者,不必惊慌,及时关注相关产品所投项目的进度、所在地的政治经济情况和国家与所在地房地产相关政策等。

 

  眼下,房地产信托的融资规模正在随政策收紧而应声回落。据用益信托发布的前10个月集合资金信托产品数据统计,10月份房地产信托成立规模103.79亿元,环比下降了约50%。

 

  针对房地产信托融资规模下降的现象,用益信托的解读为,“在产业金融领域,房地产和基础产业是信托公司服务时间最长、积累经验较为丰富的两个行业,以往这两个行业内的企业普遍通过高负债、高杠杆并持有重资产进行经营,但是随着行业利润空间收窄,这种经营方式的风险日益凸显。” 值得注意的是,房地产信托在10月份的平均预期收益率为6.87%,较今年1月份已下降了1.36个百分点。

 

  集合类房地产信托近期融资规模的下降,从房地产市场的角度来看,原因有三点:一是目前处于房地产小周期的顶点;二是政策全面收紧,国家明确限制资产泡沫,住建部、银监会等部门从分兵到合进,对房地产市场进行调控;三是人口拐点已过,刚性购房需求增长速度趋于下降,二手房供应增速抬头,城镇化人口流入速度边际递减,没有支撑房价长时期高速上涨的基础。这些原因导致目前普遍认为房地产的进一步增值空间逐步减小,但是风险在累积。基于此,监管部门和各家公司都对房地产信托业务持谨慎态度,加强监管和提高项目过会条件,以降低此类业务的比重和降低风险集中度。

 

  不过,房地产调控对信托公司来说将来也并非不是一个机会,从信托业和信托公司来看,随着前段时间房地产政策的收紧,信托公司大都已提升了房地产项目的审批过会条件。但不排除银监和住建管理部门管理趋严后,房企从银行、资本市场发债等转向信托寻求融资的刚需增大。对于我国房地产市场的走势,必须结合中国宏观经济的大势来看。数据显示,今年前三季度GDP增速均保持在6.7%,有人说中国经济已经企稳,也有人说中国经济走出“L”型,并就此陷入低迷状态。连续三个季度的匀速增长背后,其实是中国经济已经触底,但触底并不意味着就要反弹,更为准确的意思是经济正在走稳,走出了新型的、中速增长的状态,这恰恰是中国经济转型成功的标志,长期来看,如果结构合理、挤掉水分,能够维持中速发展也是非常不容易的。

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