四个三线城市地价破万 珠三角已无价值洼地

  2016年12月30日,中山土地市场迎来一场狂欢,出让的8宗土地无论单价还是总价,都创了中山土地市场的纪录,中山地价正式进入万元时代。

 

  至此,珠三角已有珠海、东莞、佛山、中山四个三线城市的地价突破万元,价值洼地短短一年间就被填平。其中,珠海的最高地价已经接近3万元/平方米,东莞的地王约2.5万元/平方米,佛山的最高地价也已经接近2万元/平方米。

 

  与一线城市一样,这些城市的高价地块大多是央企、国企拿下的。“没办法,库存卖完了总得补货吧。”某央企开发商表示。

 

  而民营房企对此也是深表无奈,星河湾董事长黄文仔近日在出席一个论坛时便直言,央企国企不计成本的买地王,已经扰乱了房地产市场的正常发展,导致很多开发商头痛不已。“买地会死,不买地现在就会死。”

 

  合富辉煌市场研究中心总监冯佩云表示,地价走高的根本原因是“钱太多”,大量低成本的债券融资推动房企加速全国土地购置,促发2015年下半年后拿地高潮持续高涨。在她看来,目前珠三角非一线城市的地价已经达到阶段性的顶部,预计2017年将会逐渐降温。

 

  三线城市的地价暴涨

 

  2016年的最后一个工作日,中山终于接过了这一轮地王接力赛的最后一棒。虽然共有8宗商住地块推出拍卖,但依然缓解不了开发商的饥渴。最终,无论单价还是总价,都创了中山土地市场的新高。这批土地最高的溢价率已经超过300%,火炬区的0022地块的楼面地价达9058元/平方米,再算上配建人才公寓的成本,实际楼面地价已经破万元,创下中山土地单价纪录。

 

  此前,佛山、东莞、珠海等城市已经纷纷掀起了一波卖地高潮。

 

  2016年11月28日,佛山出让禅城奇槎的一宗商住地块,由绿城九龙仓以16632元/平方米的楼面地价竞得,若以3000元/平方米的建安成本计算的话,开发商实际付出的成本价为18624元/平方米。这是佛山的地价首次接近2万元/平方米的水平。实际上,2016年,佛山的地价已是全线走高,与2015年相比,佛山2016年住宅用地出让面积同比减少约3成,但由于土地出让大幅度溢价,造成卖地总金额同比增长45%。

 

  2016年9月22日,在经历了23家房企122轮的激烈争夺后,东莞黄江镇的一幅商住地最终以662%的溢价率和高达25264元/平方米的楼面地价成交,成为东莞史上总价、楼面地价最高的双料地王。据了解,东莞十大地王排行榜中有8宗是2016年拍出的。

 

  珠海的土拍大戏开始的更早。2016年8月26日,珠海推出唐家湾4宗住宅用地,短短三个小时,珠海地王已经三度易主。雅居乐最先以28000元/平方米的楼面地价拿下一宗,此后又以28250元/平方米再拿下两宗地,刷新自己的纪录。最后,压轴出场的格力地产以29120元/平方米的最高单价竞得第四宗地,成为珠海新单价地王。

 

  克而瑞统计的2016年城市地王数量排行榜共有30多个城市,东莞、佛山、珠海赫然在列,而且排在靠前的位置。其中,东莞有12宗地王成交,平均溢价率高达435%,全国最高。佛山也有10宗,平均溢价率156%。珠海5宗,平均溢价率344%,全国第三。

 

  没有去库存任务的城市

 

  驱动房企在土地市场奋力搏杀的动力是这些城市已失衡的供需关系。

 

  向来以供应量大著称的佛山,经过一年的去化,目前库存只够1.6个月消化。珠海是广东唯一一个没有去库存任务的城市,目前库存量也只够消化1个多月。中山2016年卖了超过14万套的新房,仅用半年时间就完成去库存任务,部分热点区域已经无房可卖。一线城市周边的二三线城市已经成为房企们不容错过的潜力市场,今年以来,融创已经在珠三角6个城市获得了15个项目,预计年底将达到25个。碧桂园、保利等本地房企在珠三角的土地投入也不容小觑。

 

  “没想到去年的市场这么火爆,之前积压的库存都消化掉了,必须补货,不然今年就没房卖了。现在地价看着是高,但几年后就未必了,一线城市能辐射的市场还大有可为。”某央企开发商说。

 

  黄文仔出席一个论坛时表示,在制造业比较不景气的时候,银行对房地产的的投放相对安全,房地产对资金的虹吸作用被放大。他认为,对于地王的出现,央企国企负有不可推卸的责任,这些财力雄厚的企业“闭上眼睛就投,有就投,不管你价格多高”。

 

  “政府的态度已经很明朗,抑制土地市场过热。”冯佩云表示,除了广深外,佛山、珠海等地也已经出台限制高溢价的拍卖方式,严格住宅用地竞买资金的来源审查,预计2017年这几个三线城市的土地市场将会逐渐降温。

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