镇江土地转让项目，项目是某国企现拟以股权形式整体转让镇江市京口区350亩住宅用地，拟转让价款12亿元。

　　一、项目概况

　　1、总体概况

　　备注：一期容积率为1.0，二期容积率为 2.4，三期容积率为 2.25 ，项目综合容积率为 1.45。

　　项目一期定位为低密度多层花园洋房，总可售面积7.5万㎡;累计去化5万㎡，剩余库存2.5万㎡，剩余货值约3.5亿元。

　　项目二期一组团定位为刚需高层+小高层及配套商业街产品，总可售面积共6.5万㎡，其中高层4.万㎡，小高层1万㎡暂未建设，商业1.25万㎡;累计去化4.5万㎡;剩余库存1万㎡;剩余货值约1.5亿元。

　　剩余二期二、三组团，三期及待建小高层规划地上建筑面积22万㎡(色块部分表示)。

　　2、项目现状实景

　　3、开发进度情况

　　4、规划建筑指标

　　规划建筑计容面积指标剩余情况：住宅19.6～21.6万平方米;商业1.6～0万平方米;配套用房6690㎡(其中幼儿园3600㎡、文化站800㎡、托老所600㎡、社区中心300㎡、物业用房1390㎡)。

　　5、剩余货值

　　住宅及商业剩余货值盘点:

　　项目剩余总库存面积27000+9700=36700平方米，总货值为3.3+1.3 =4.6亿元。

　　二、投资价值分析

　　价值一：良好的未来价值预期

　　350亩住宅用地剩余存货4.6亿元，还有将近22万㎡的建筑面积可供开发，12亿元投资款减去存货价值，推测楼板价仅3300元/㎡! 相比镇江今年5.31土拍平均8000元/㎡的成交楼面地价，本项目的价值非常明显。(镇江今年5.31土拍共四块地，是近三年来镇江首次公开挂牌土地出让，共有34家房企报名，其中包括万科、恒大、招商、融创、雅乐居等全国名牌房企，最终离本地块仅3公里的京口A3地块被雅乐居以7800元/㎡的价格摘得)

　　与本项目廉价的成本相比，经过本次土拍，京口房价将“水涨船高”，京口区房价未来或将超过1.2万/㎡。目前镇江当地房地产市场火爆，在售楼盘已基本售罄，近期新开楼盘极少，项目极具稀缺性。

　　价值二：政策盘活周边基础设施发展

　　镇江市政府在2017年7月7日发文《镇江市人民政府办公室关于印发镇江市新一轮基础设施建设九大提升行动计划(2017-2020年)的通知》，以加快提升镇江市基础设施建设现代化水平，打造长三角水运、公路、铁路“立体交通枢纽城市”，为推进“强富美高”新镇江和现代化山水花园城市建设提供坚强保障。为未来吸引周边一二线城市人才在镇江居住提供基础。

　　价值三：优越的地理位置

　　处于地铁一号线起点位置，与江苏大学毗邻而居，江苏大学为国内重点大学，在校生超过3万人，较高的人口流量确保其商业项目发展，而镇江地铁一号线起点(规划中：江苏大学站)毗邻项目所在地，周边大市政布局，未来将接驳宁镇城际，直达南京，具有良好公共交通优势。

　　三、可以帮您下定决心的未来预期

　　1、镇江市的未来发展

　　项目位于镇江京口区，镇江是中国江苏省所辖地级市，位于江苏省西南部，民国时期的江苏省省会，是长江三角洲北翼中心、南京都市圈核心层城市和国家级苏南现代化建设示范区重要组成部分，经济发展前景明朗。

　　2、开发计划概要

　　项目后期规划：项目地上总规划面积为35万㎡，其中已完成一期及二期一组团建设部分计容面积：13万㎡，剩余待开发二期二、三组团及三期的地上规划剩余面积：22万㎡;剩余待建部分综合容积率：≦2.3。

　　项目后期开发计划：小高层、二期二、三组团同期开发，计划2018年3月开工建设，9月预售开盘，2020年9月竣工交付;三期计划在2019年3月开建设，2019年9月预售开盘，2021年9月竣工交付;每期建设开发周期30个月。

　　开发销售周期：每期开盘后半年内销售当期住宅货值达70%;一年内销售当期货值达90%;开盘后两年内售罄。

　　3、周边环境整改

　　镇江市市政府于今年年初决定对禹山片区开始进行总体规划，对区域内产城融合发展整合升级，对城中村进行整体迁移，对垃圾填埋场等污染环境进行改造，对土地进行修复，对河流进行综合治理，再现青山绿水的生态环境。规划并疏通“四纵五横”的道路管网，形成内畅外连、高效便捷的城市交通，引导休闲旅游、文化创意、休生养老等产业集聚、构建生态、旅游、创意、养老的慢生活城市空间。按照先规划后实施，先做环境再发展的理念，着力将其打造成为京口城市经济发展的升级板块及国内一流的低碳生态科技小镇。

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