一、项目背景

中国振华电子集团有限公司（以下简称“振华集团”）与深圳振华电子有限公司（以下简称“深圳电子”）共同转让深圳市赛普电镀设备有限公司（以下简称“标的公司”）100%股权。1985年，标的公司成立之初，深圳市罗湖区政府划拨了一块工业土地用于标的公司生产经营，历时多年，标的公司于2003年已基本停止生产经营，随着近年来国务院国资委推动国有资本形态转换和结构调整，支持创新发展前瞻性战略产业，加快处置低效无效资产，淘汰落后产能，剥离办社会职能，解决历史遗留问题的号召，振华集团以转让方式处置标的公司股权。根据《中国振华电子集团有限公司第四次股东会决议》，标的企业被界定为低效资产，因此须在2016年底完成清理退出。2016年9月，我司获悉并接受转让方委托，于第一时间安排时间计划成立项目组，着手开展工作。

二、核心资产

赛普公司核心资产为位于深圳罗湖区一处大院内的1号厂房、4号宿舍楼和赛普楼5套房产。合计共占5346.2㎡土地，建筑面积4000㎡左右，有加盖违章建筑的情况，所以没有准确建筑面积。标的企业所有权益评估值10607.83万。

三、项目优势及难点

项目优势在于：

1、深圳市属于典型寸土寸金的一线城市，本项目房屋土地坐落于罗湖区莲塘地区，地理位置相对繁华；

2、罗湖区作为深圳老城区属于旧城改造大力推进地区，本项目周边区域已纳入旧城改造范围，标的企业所属土地已规划为2类住宅用地；

3、通商香港的莲塘口岸正在建设中，预计2018年底可通车使用，该口岸距离标的企业仅1.8公里，该口岸的开放势必对莲塘片区的发展提供极大助力；

4、地铁8号线已经进入竣工阶段，距离标的企业最近的地铁口直线距离仅500米，地铁的运行将使得莲塘地区与深圳繁华市区的交通更加便利，给力莲塘地区房产增值。

与明显的优势相对应，本项目的难点也格外突出：

1、本项目房产土地均无证，因历史办证原因，标的公司持有的房产土地均未办理权属证件，且目前持有的土地无单独宗地图，当地房管相关部门不能保证办出权属证，办理手续极其复杂繁琐。

2、本项目房产土地未划入旧改范围，短期内旧改无望。院内另外几栋住宅楼均已房改，并分别出售给小业主，很难达到政府要求的100％签约同意旧改。

3、赛普楼5套房已给员工家属居住几十年，其中部分老员工已去世，由亲朋子女居住，5套房收回存在难度，需做大量的劝说工作。

4、1号厂房、4号宿舍楼自2007年起已租给当地某民营小学，租约到期后清退难，会涉及1500名学生上学问题，政府及教育部门不会坐视不理。

5、时间紧，任务重，自2016.9月获悉项目情况，按照振华集团的年度处置规划，需在2016年年底完成标的公司转让。

四、难点解决路径

（一）充分现场调研，搜集相关资料突出项目亮点

我司通过当地报刊，搜集深圳市罗湖区有3000平方米以上即办理城市旧改的案例，并依据罗湖区2020年发展规划，确定未来将开通深圳及香港的莲塘口岸为标的企业地理位置上不可多得的亮点。

（二）有效招商，力保标的企业平稳过渡

标的企业虽然在外地，但是为了能够实现项目顺利成交，我司多次前往标的企业进行充分调研，获悉标的企业详细情况。我们最大程度挖掘招商亮点，开展线上线下招商工作。运用自媒体平台，在项目操作期间捕捉到30余家投资人对项目感兴趣，我司对这些投资人都一一进行了背景调查，并且让投资人都充分了解了项目存在的问题和实际情况，保证其如果受让项目后不会造成信息误解的现象。我们及时向转让方汇报招商进展情况，让其及时掌握项目最新动态。

（三）逐户拜访老员工住户，协调沟通双方满意的解决方案

前往当地与赛普楼五家住户协商沟通，告知标的企业转让的前因后果，动之以情晓之以理，最终五家住户均对此表示理解，并与后续项目受让方协商是否买断房产所有权或接受补偿。

（四）与学校保持良好沟通，出具有学校董事会参与受让标的企业的方案

我司在项目转让的过程中与学校校长保持了良好的沟通，设计标的企业转让后关于学校校址的相关方案，建议学校董事会报名参与标的企业受让，若成功摘牌，学校则无需搬迁，若未能顺利摘牌，也可与后续项目受让方协商学校搬迁时间。

（五）双人负责制，确保项目顺利推进

我们公司操作该项目时配备一个项目经理、一个招商经理，另外由公司分管合伙人把控整个项目进程。同步推进项目流程工作及招商工作，规范转让程序协助核查审计评估报告，确保符合交易所要求，协助市场分析，找寻项目潜在投资人，以实现转让方对于项目的时间要求，保质保量完成集团下达的年度任务。

五、项目成果

我司共征集到11家投资人参与竞价，项目挂牌价10607.83万元，成交价29457.83万元，实现溢价18850万元，溢价率277.7%，2017年年初，标的企业已顺利交付。

本项目的顺利完成得到了各方的高度认可，体现了我公司历经以往1200余宗项目经验的积累和强调“战略决定方向，细节决定成败”的价值理念，在该项目的操作上我司充分利用自身的执业经验，团队组织协调能力，项目投资价值分析、项目操作风险预警和对政策法规掌握等方面的优势，称职地担负起转让方赋予的艰巨任务和光荣使命！

图片来源：找项目网