一、项目背景

中冶京诚置业控股有限公司（以下简称“京诚置业”）与烟台金峰投资有限公司（以下简称“烟台金峰”）共同转让镇江中冶京诚置业有限公司（以下简称“标的企业”）100%股权及66531.550029万元债权项目。标的企业开发江苏省镇江市的中冶蓝湾项目，为住宅及住宅配套开发项目，由于中冶京诚施工并非长项，因此希望退出变现，小股东一并完成退出，2017年7月，我司接受京诚置业委托，作为处置标的企业的财务顾问，提供项目咨询、招商、谈判和产权经纪代理服务。

二、核心资产

标的企业核心资产为江苏省镇江市的一处在建工程项目，总占地面积24万㎡，规划可开发建筑面积35万㎡，项目分三期建设，截止2017.7月，已建成项目一期及二期一组团，已开发建筑面积13万㎡，未开发计容建筑面积22万㎡，项目一期及二期一组团已销售建筑面积8.5万㎡，剩余可销售建筑面积4.5万㎡，剩余货值约4.5亿元，标的企业所有权益评估值10330万元。

三、项目优势及难点

项目优势在于：

1、标的企业占有的土地权属清晰无争议，且标的企业为正常运营的房产开发公司，股权转让后可作为该土地的地产开发商继续开发。

2、拥有良好的未来价值预期，镇江市政府在2017年7月7日发文《镇江市人民政府办公室关于印发镇江市新一轮基础设施建设九大提升行动计划（2017-2020年）的通知》，以加快提升镇江市基础设施建设现代化水平，打造长三角水运、公路、铁路“立体交通枢纽城市”，为推进“强富美高”新镇江和现代化山水花园城市建设提供坚强保障。为未来吸引周边一二线城市人才在镇江居住提供基础。

3、项目拥有优越的地理位置，处于未来将开通的地铁一号线起点位置，与江苏大学毗邻而居，江苏大学为国内重点大学，在校生超过3万人，较高的人口流量确保项目发展，周边大市政布局，未来将接驳宁镇城际，直达南京，具有良好公共交通优势。

项目难点：

1、项目规模较大，需一次性支付10多亿的现金，在镇江当地及周边城市能够承担的投资人较少。

2、项目区位较差，位于镇江市的边际区域，且位于的禹山片区城中村较多，垃圾填埋场污染周边环境，道路管网“四纵五横”。

3、项目属于典型的“急、难、险、重”类项目，在2017年剩余的短短5个月时间内，项目组需完成汇集挂牌资料、研判企业价值、招商推介和履行进场交易流程等多个环节，并且标的企业股权与66531.550029万元债权共同转让，且因债权是由京诚置业上级单位持有，转让手续较复杂。需随时处理可能出现的临时问题。

四、难点解决路径

（一）针对项目规模，定向征召大型地产集团投资人

总结分析投资主体的购买意图和使用方向，结合以往的项目经验积累及广泛的人脉资源对目标客户群进行了匹配性分析，利用我公司自媒体招商体系充分宣传项目价值，把第一目标客户群锁定为镇江及周边大型地产集团。目标客户群确定后，我司整合现有的客户资源并借助互联网营销工具，充分发挥现有的优势对项目进行广泛的推介，实现了对项目转让信息的快速投递，使广大的投资人第一时间了解到项目转让信息及项目情况，并与众多投资人就成交事宜、特别是对于股权转让过程中的担忧进行了深入交流，扫除了投资人心中的担忧，为项目的成交打造了深厚、敦实的基础。

（二）着眼政策优势，深度分析市场

镇江市市政府已决定对禹山片区开始进行总体规划，对区域内产城融合发展整合升级，因此项目地产具有深厚的发展潜力，且根据近两年关于镇江市住宅平均去化率等数字统计结果来看，周边市场存在对住宅的投资及自用双重的巨大需求，使得住宅价格保持平稳上升趋势。

（三）与项目各方充分沟通，依据国资交易政策，又快又好的完成项目转让工作

我司专业设计了挂牌条件及竞价方式，科学精准规划整个交易流程，由于产权交易合同在项目披露期间就会约定部分条款，但转受让双方实际签署时，受让方往往会提出新的修改想法，增加协调难度和工作量，因此前面交易合同定稿时，我司就此充分与各方沟通和修改，使交易合同内容尽可能完善，后面做好与受让方的签署告知工作，促成双方于2017年年底前顺利签约。

五、项目成果

鉴于该项目时间的紧迫性，我司调用了各类资源，包括公司公众账号、网络媒体、即有投资人库等渠道，通过电话、微信、邮件以及当面约谈等方式开展了系统性的宣传工作。累计对接近40家意向企业，其中包含：万科、碧桂园、融创、中南建设、雅居乐、中梁地产、中交地产、中建、中海地产、新城控股、当代置业、荣盛地产等大型房地产开发企业。

最终项目以不低于评估值的价格，完成了京诚置业对于项目转让的时限性要求，实现了集团的战略规划。

图片来源：找项目网