我国房地产经过了极速发展如今已经进入了相对稳定的时期。近来的报道言之降价，还有早就有众多人言之泡沫，但在我看来皆无定论。若言下跌必要有比例，若无比例不可妄言泡沫，可是几乎又没有人提到这个层次。那么地产到底以后走势如何，我们先从几个方面来说一下房地产产业。

　　伦敦的房价在增长了90年后于2005年出现了负增长，至今仍然是明年涨些今年跌的局面止步不前，这和我帝都今年的开局好像很相似，但是人家是干了90年才这样，这样一比房改之后的10年神增长(几乎不能叫高增长了)就不奇怪了。而越南河内也有2万美金一平米的地段，比起东西城虽然叫了价却有无市的情况，人家可是摘牌价格，成交了的。那么就是说中国房价有没有泡沫呢?有肯定是有的，但是有多少的问题。在讨论多少之前我们首先要聊一聊泡沫是什么?

　　对于房产而言，首先它是一种商品，于是他就有了所有商品该有的属性。当你说你们家blablablabla的时候，你说的那个家就是你买的商品-房子。你是住在泡沫里吗，还是说你说你们家是泡沫?不是，所以当你使用它的时候它是没有所谓变成泡沫的可能的，这也就是它和其余商品共同有的第一属性：使用。如果说使用不产生泡沫，那么什么产生呢?去鄂尔多斯看看你就知道了，成片的楼晚上黑着灯，有的是没卖出去，有的是卖了没人住，没人住干嘛还买?人类太奇怪了……就和你身上的脂肪一样，先储存呀，饿了再分解，这就是房产的第二属性——储价能力。由于中国经济太好了，经济高速增长导致货币流通速度加快，人民币像有分身术一样在市场里流通，而至使通胀出现。怎么应对通胀呢?换成房子。要注意的是欧美的房子和我们的房子可不一样，他们内部结构以木质结构为主，十年十五年就要修缮，楼板嘎吱嘎吱响，胳膊肘一碰墙就一个大洞，我国的房子你试试，如今连上了内墙保温板的都碰不动，直接接触外墙不撞死你才怪。所以.........保值能力极好。当然这只是保值含义的一部分。于是大量的房子被像脂肪一样的存了起来，但如同大胖子也会被饿死一样，社会的流动性出了问题没有营养了，房子也就和脂肪一样只能摆着无法马上对付，那么就会出现甩卖，房价就开始下跌了，就是泡沫。而你住的房子更像是造血的骨髓，所以没事，没人嫌它多余。这就是简单的来讲泡沫的产生。

　　现在我们可以来看一下房地产本身了，房地产与其它工业其实区别不是那么大，主要的区别是什么呢?是它的销售周期太长，但是仅此而已。放到全世界你会发现房子还是供不应求的，只是如同我国国内行情一样：一线国家都瘀了，二线国家刚开始，三线国家刚被一线国家打成废墟..........所以只要是一样的有经济周期，就一定会有经济循环产生。下面我们用一个虚构的故事，一个城市微观楼市一百年的演变来做一下分析。

　　有个人叫老赵，他在北京西城有个三十平米的小房，娶了老婆生了娃，一起买房的一批老赵们都是如此。一晃二十年过去了，于是西城的人一下子变多了。附近的小卖部适应他们的经济收入情况也变成了大商场、大饭店。这二十年老赵攒了一点钱，他老婆就叨叨，哎呀，换个好些的房吧。老赵怕絮叨呀，正好自己的经济情况付首付也算够了，就去朝阳买了个更大的，于是老赵们就和老婆们集体朝阳了!那留下的房子呢?崽儿住吧!于是小赵就住下了，就如同老赵小时候一样，先有个地方住吧。但是老赵们当中有几个人没有崽儿，那可咋整，于是就租给了外省来的老李们和来打工的小张们。老李们是搬家来的先落个脚，也不喜欢老赵的房子还是要买新房的，但是总要安顿几年;小张们乡下建套房的钱就只够买老赵一平米，于是小张要长租，甚至小张还有可能约小刘一同租住。总之老赵们大部分走了，有些老赵觉得走不走没意思，就直接把朝阳的房子给了小赵住，自己留下住老房子。这距离老赵第一次买房已经过了二十年了。老赵们走了，商场可就吃亏了，原来老赵们都是拿卡消费的，现在的小赵们压力不大，但是商场里的东西不喜欢也去朝阳消费了，老李他们是暂住的，就睡觉回来其余时间在别的地方应酬，小张小刘工资还太低花不起，到点就睡了，要不就买几瓶啤酒街边吹吹风。于是商场生意也越来越差。后来连路灯都时有时无，反正没人在意，剩下的一小批老赵不是年龄大了不爱动，就是被他们的小赵叫走一起住或者去照顾小小赵了。再说朝阳的老赵们就不一样了，由于都有积蓄，也没什么顾虑了，商场在朝阳伺候他们很殷勤，各种商品玲琅满目，但是高兴了几年后就不想动了，琢磨着还是以后把小赵接来一家过。小赵们发现还是老赵哪的地方好，正好他处了个对象想着要不买套大的房子去朝阳住，而且同时小王家里也给他们在朝阳买了个房住下了，家里也从外省搬来一起住了，总之大家都这样，朝阳的商场也很照顾大家的需求很方便。于是小赵和老赵凑了点钱买下了一套新房搬到朝阳去了。那老房子呢，就租给了老张或者小李们。后来听说留下的老赵也病了被接走了，房子也租了。等小赵们一走，这片的商铺大部分也不行了，纷纷关门狂甩，正好小张小刘们愿意买也就维持了下来。一晃二十年又过去了小赵已经扎根在了朝阳，但是年纪大了不爱动了，基本上也不怎么去消费场所了，觉得在家吃吃饭挺好的，小小赵长大成人，开始寻找自己安家的地方，这时候西城由于多少年的荒废，开发成本明显降低了很多，加上老房子人口密度小，颇受开发商青睐，于是楼盘慢慢的由东面甚至东到河北的地方往西面跳转了，新的楼盘带来了富有活力的的一批人，小小赵、攒钱攒了一段时间的老李以及混迹中稍微有了起色的小张小刘，带来的结果是商场重新开业了，为了满足这些新购房者的需求，而随之其他配套设施也陆续翻新、建造，原来只有朝阳有的，现在西城也有了，老城区焕发了新春，朝阳的开发进程慢慢的慢了下去。

　　通过反应这个现实社会的故事你会发现，房地产与人的生命周期息息相关，在国外，这种新老交替的城区开发已为常态化。在大经济周期中，由于开发成本的变化和居民购买力及购买意愿的变化，城区经济也发生着周期性变化，当人口到达一定规模不再增长，城区新老格局也就基本确定下来，房产价额增速变缓，但是由于房屋质量问题，使得我国房地产折旧能力很差，在房屋产品周期中高层混凝土结构的房屋使得新老城区重新规划受到一定经济限制，高密度房产的回收可能是极低的，尤其是一些已经不适应现代居住要求的户型，他们的出路以后就只有出租，那么这里就涉及到了影响房价的另一个因素，就是租金。

　　在国外稳定的楼市代表了同一房产的按揭价格与月租价格基本持平。也就是说，你买房子付了首付，银行贷款可以由租房还上，同时银行也就没有什么信贷风险。而我国这两种价格间的剪刀差是在这一两年才开始逐渐缩小，这一动态说明两点，第一，原来的房屋供给是不够的，出租房代表了一个地区的“余粮”，对于当地人口满足居住条件的房屋充分的时候才会出现出租房屋的现象，当然原有产权人口的下降将使“余粮”增多，向二级市场释放更多房源;第二，流动人口上升大于房源的增长(“余粮”)。换句话说，老赵不在了，小赵继承房子的房租会下降，但小张、小刘又来了，通过他俩的叫价使得房租又上升了回去。那么如果小小赵可以生二胎呢?房源由于储蓄预期加大，又会变的紧张起来，房租又会上升。在这过程中交杂着新老城区的变化，就使得一个地区的房地产出现了短期波动及长期跟从某一趋势的现象。

　　从宏观上看，房租与房价预示着某一地区房地产的景气程度，金融及其他产业进行开发时便会选取这些地区，造成价值集中，而没有被选取的地区就像微观上的老城区一样渐渐衰弱下去，直到新城区开发饱和，或者人口出现变化产生相对的饱和现象。如同伦敦和英国其他大城市都是如此，一个开发成本过高，好几个站了起来。而在这背后的还有社会资源的合理分配，地区开发越深入，城市间的同质性越强，基本生活层次受到的文化冲击越少，比如苏格兰的阿伯丁，全是英格兰人在工作，所以哪还有苏格兰口音呢?少的很了。反过来想，要是一个地区都不适合外地人去生活，那么可能繁荣的机会也不大，比如非洲......所以我国一线地区基本没什么特色就是这样，越一样，价值越高，这就是城市之间的加价问题，你不一样……OK，还有旅游城市的殊荣等着你。

　　所以基于这么几点来看房地产市场，他本身不会出现大型的波动行情，因为他的起伏与人口、经济、土地价值集中度都息息相关，这些因素都是长周期因素。那么为什么会出现泡沫呢?主要原因是记价工具发生了激烈的变化，在短时间内造成先高估又低估的过山车行情，才会出现泡沫，所以小到葱姜蒜、郁金香，大到房地产，都会有可能出现泡沫。具体讲，非居住性需求过度进入房地产市场是泡沫膨胀的原因，其中又以金融杠杆型的进入为更糟糕。因为他的违约效应带有乘数效应，所以监管部门的监管的也就愈加严厉。那么如何防止这一现象的出现呢?欧美的解决方案是征收房地产税，简单的来讲是对空置房屋进行征税，迫使产权人对其进行出租，这样既保证了充足的租房房源又造成购买压力，对新房的开发前景形成影响，使得房价从两端向中间靠拢，便抑制了价格过度变化。当然我们此次主要讨论房地产而不讨论计价工具的问题，所以在计价工具保持稳定的大前提下，房地产市场总体波动有限且趋势向稳了，剩下的事情就是移民及计生政策的变化导致的长周期影响，基本上对于老赵可以算是安居乐业了。

　　通过以上的分析回来看我国的房地产市场。宏观上一线城市的增长潜力肯定还有，二三线城市基础设施正在跟上一线，这是吸引人流的重要组成部分，还有些软实力也要跟上，慢慢的才能成为备选城市。在二三线城市分流人口的同时，一线新老城区的格局基本形成，说明城市规模已经发展到位，同时步入老龄化社会，但由于二胎政策导致一线地区人口长期增长能加强，极有可能在波动5至十年以后再次进入高增长期，期间或有泡沫扰动，但在人民币及外汇储备稳定的前提下，不会有大的波动，所以请诸位继续关注房产吧，追逐的道路还很远，想知道什么时候稳定，请观察按揭与房租的比例，至于说会不会有跌的一天，请相信人多的时候房子永远都不够用。而更加幸运的是我们正在生活在一个人多的周期里面，人少的周期请参考日本的情况……关注泡沫问题，我们下期从叫价开始讲起。

　　来源：产经快评 作者：赵昭