最近又被一篇篇的房价文章刷屏，有人认为泡沫严重，也有人认为没有泡沫，房价还要涨20年。其实只要有点良心，都不会否认泡沫的存在，但是有沫不一定房价就会跌，泡沫什么时候破灭有三个指标：

　　1.群众进入非理性疯狂

　　一般泡沫的尾期都是极度非理性的，这个时候几乎所有的媒体都会报道房价，整个社会生活中也充满这关于房价的讨论，人们兴高采烈，都认为自己赚钱了。而在价格上，会表现为一波快速的拉升，比起之前的缓慢上涨，泡沫尾声的上涨是非常迅猛的，经常涨得让你怀疑人生。

　　而从2016年初以来的这波上涨，就表现出了这样的特征，这波涨幅甚至比2009年4万亿刺激计划出台后，房地产从底部崛起的拉升还要迅猛。而到了现在，正处在顶部的平台期。

　　北京的房价又涨了哦。东三环边上随便拎出来一个小区，去年8月份的均价是5.56万，今年2月的均价是7.47万，7个月，34%的涨幅。

　　链家公布的数据显示，北京2月的带看次数(就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数)接近70万次，是去年三月以来的最高点。

　　2.最后一波接盘者已经入场

　　为什么说最后一波接盘的人已经进场了呢，首先是人口的拐点来临，从一线城市看，北京去年人口增速同比下降0.8%，而上海更是在2015年就出现了人口的负增长。

　　由于2016年的数据还没出来，我们用2015的数据作为参考。到2015年底，上海常住人口为2415.27万人，比如2014年底减少了10.41万人;其中户籍人口增长了3万多人，非户籍常住人口减少了14.77万人。

　　也许有读者会说：你在城市人口方面，一再告诉我们官方数据不可靠，需要看小学生在校生人数，那么上海的小学生减少了吗?的确减少了，

　　，上海各类学校的“在校生人数”都是减少的，这在上海最近10年是极为罕见的。上海小学生人数也从2014年的80.3万人减少到了79.87万人。

　　上海小学生人数在1993年达到顶峰，总人数在116.7万人。随后因为计划生育的因素不断下滑。2003年到2004年的断崖式下跌，是小学6年改为5年的结果。53万人的数字维持了4年，消化了改制因素。

　　随后，因为外来人口的涌入，上海小学生人数强劲增长，其中2008年、2009年增速达到了惊人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，连续4年增幅超过4%，这也是相当惊人的。2014年增幅下滑为1.3%，2015年再次转为负增长。

　　中国的人口普查每5年进行一次，其他年份的人口都是抽样调查的结果，因此不准确，此外就是因为政绩考核因素带来数据失真。但小学生人数每年的统计都是“数人头”数出来的，而且没有受到政绩考核的污染，所以是真实的。

　　北京上海的人口，的确已经出现了拐点。

　　经过这一波上涨之后，以目前一线城市的房价看，一线城市只剩下两种人，一种是永远也买不起房的人，一种是有一套房甚至是多套房的人。这个时候已经不可能有刚需来接盘了，上涨的房价已经消灭了刚需。

　　3.M2/GDP的拐点已经出现

　　2008年金融危机以后，国内印钞的速度开始加快，2009年人民币的货币增发为27.58%，为历史的最高水平。我们用M2和GDP的比值来衡量国内货币情况，这个比例越大代表印钞的速度越快，

　　2008年到2015年M2/GDP逐年增加，在2015年的时候这个比率就已经达到2.06。这是什么概念?2015年世界的平均M2/GDP仅1.26，也就是说中国印钞的速度几乎是世界的两倍!

　　这个指标在2008年和2014年都出现了下降，对应的也是房价的盘整期。不断释放的货币和下滑的经济增长速度推高这个比值。

　　从2015年下半年起，这个比值和房价就剧烈上涨。而2016年第三季度，这个比值达到了2.8的极限，

　　而到了第四季度，这个比值就急剧跌到了2.0左右。至于为何会下降，主要是M2的增长极其乏力，尽管央行投资了大量的现金，但是M2一直没有达到央行的目标，因为中国的企业实事上已经陷入了辜朝明所说的“资产负债表”式的衰退，企业都不愿意贷款投资。对应的是固定资产投资中的私人部分，增速急剧下降，甚至是负增长。

　　4.最后一根稻草

　　目前看来，房地产泡沫破灭的三大条件都已经成熟，但是还有最后一根稻草，那就是货币政策的转向，这个倒不是立竿见影就在资金层面造成影响，最主要的还是对人们心理预期的扭转。房地产泡沫不是股市泡沫，股市泡沫可以在货币宽松期破灭，因为只要泡沫足够高，风吹草动都可以引起崩盘。而房地产泡沫都只在货币紧缩期破灭，人们的耐受力会更高，而且流动性太差。如果不出意外，只要经济没有出现断崖式下跌，央行可能在3月下旬就正式提高基础利率。

　　货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。

　　最后，无论你们怎么看待这篇文章，我已经看到了那些注定悲剧人群的模样，很多人可能会在这场盛宴中套上一代人，彻底沦为城市底层。我也不想叫醒谁，因为我早已嘶哑了喉咙。

　　来源：金融深度