2019年这部分房贷将被严格限制,房价真的要降了吗?

 2019年2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示:继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。

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这个讲话难免会让很多人感到意外,之前认为2019年经济下行压力比较大,国家在房地产调控方面可能会有所松动,并通过提升楼市的温度来刺激经济。现在来看,这些想法有点天真。

众所周知,从1998年房地产开始取消福利分房,房地产逐渐市场化至今的20年间,房价飞速上涨,在居民家庭当中的地位举足轻重。我们可以把过去20年的房价上涨分为两个阶段,第一个阶段是1998-2008年,这一阶段虽然房价上涨很快,但购房资金主要来源于自有资金、亲朋好友借贷等。这一阶段一个特征是居民部门债务上升得很慢,家庭资产从现金或存款转化成了房产。

第二个阶段是2008年-2018年,由于上阶段的居民购房消耗了大量的存款,因此在房价节节上涨的背景下,居民买房的资金来源于负债,也即银行贷款。央行数据显示,2008—2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元飙升至21.9万亿元。结果导致居民部门的负债率快速上升,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008 年增长7.1倍。

居民负债快速上升的表现是房价显著上升,同时拉动了经济的增长,这10年来,中国经济增长的最大动力与其说是来源于增量货币,还不如说是居民负债。

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我很早以前就专门说过,对于一个家庭、一个企业、一个国家而言,合理的负债对于个人收入增长,企业发展壮大,国家经济增长是非常有益处的,但是如果超过某一个度,不仅不能起到正面效果,反而可能会是反作用。

2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,虽然低于国际平均水平(62.1%)。但是有几点是需要关注的。第一是上升的速度太快,2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,但2017年末已经达到49.0%。第二是和同类国家比较来看,我国居民部门杠杆率还是偏高的,新兴市场经济体平均水平是39.8%。第三是房贷占个人可支配收入比重太高,限制了居民的消费能力。2017年末中国房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)是60.5%,短短10年的时间里上升了37.9%。

房贷占比过高容易产生金融风险,很简单,如果居民的钱都用来买房了,甚至形成大量的负债,那么将会严重限制居民的消费能力,不利于经济增长。其次,如果房价下跌,银行抵押品价值下降,居民还不了钱结果就是银行大量坏账,影响金融稳定。

所以现在提出“抑制居民房贷过快上涨”,特别是有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制。意思就是说未来刚需买房、刚需房贷应该还是倾向于支持的。但是对于投机性购房应该会严格限制。

对于这两者我们继续用数据说话,1、今年1月份新增人民币贷款是3.23万亿,居民部门贷款是9898亿元,占比是31.27%,这个占比数值上看虽然不低,但是相比原来的50%甚至90%以上已经有很大的回落了,可见监管层在抑制居民房贷过快上涨上有一定成效。

2、而在开发贷方面,2018 年末,房地产开发贷款余额 10.19 万亿元,同比增长 22.6%,增速比上年末高 5.5 %。可以看出2018年开发商在银行贷款方面还是比较容易。但是如果按照银保监会副主席王兆星“带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制”的要求。我想2019年房企的日子应该也不会好过。

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总之,通过近期监管部门一系列表态来看,2019年市场的热点在股市,股市的大事会频繁出现,人们对股市的关注也会提高,但并不意味着股市有大行情,经过07年15年那波大牛市,我们应该也能明白,股市上涨的速度越快,幅度越大,其实风险越容易累积,目前的股市反弹应该会有,但牛市有点难。

而在楼市方面,增量资金难以进入的情况下,楼市会继续入冬,2019年的楼市可能会比较平淡,难涨难跌,而这或许就是大家所希望的。

来源:小白读财经

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