为何地产行业的创新业态那么难做?

 最近有消息称,万科在深圳的“万村计划”触礁。

所谓“万村计划”,是万科在深圳做的存量资产改造业务,是万科获取长租公寓房源的重要方式。在长租公寓最火爆的2017年,万科在深圳成立“深圳市万村发展有限公司”,通过承租后改造的方式对城中村进行精细化运营,以“城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营”的模式开展工作。

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据公开数据,截至2019年3月,万科进入约60个城中村租下近2000栋“农民房”,获取了10万间房间,这些租约期限通常为10-12年,万科通过改造之后,将它们重新推向市场。截至7月初,“万村”已开业400余栋,一万余间。

由于万科的进驻,原来低廉的城中村房租猛涨,万科集团总裁祝九胜还曾就此回应称,近年一些资本、机构介入了租赁业务,但说长租公寓会推高租金,这是一个误会。

但租金风波显然只是这项工程“实际困难”的一个侧面,城中村综合整治的难度显然比建新房更加困难,旧村改造,涉及的利益相关方众多,租户只是其中的一环,其他如原住民、城市管理、消防安全等,都需要协调。

郁亮在万科2018年南方区域媒体会上就曾回应此事称,万科确实低估了“万村计划”的困难性,确实比想象中复杂得多,目前还没有发现做公寓能赚钱的,万科还在摸索中,会小心谨慎。

对于传统房企来说,更熟悉的是“拿地—融资—建房—卖房”这样的周转模式,要做物业自持运营和跨界创新,仍是压力不小。“万村计划”虽说不上“折戟”,但这种触礁之后大规模的调整带来的品牌阵痛,远远大于其经济上的压力。

长租公寓的创新起于2014年,但高潮来临却始于2016年地产圈最火爆的“租售并举”概念,今天与长租公寓一起消失在媒体视野中的,就包括“租售并举”。

“万村计划”的停滞,只是这一轮房企寻求创新业务的一个小缩影。自去年长租公寓“事故”频发之后,整个公寓市场始终一片死寂。长租公寓、城市更新作为这一轮创新的标杆,恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、绿城、万达等龙头企业都已布局,但雷声大雨点小,最后仍是成了众多“多元化板块”中不起眼的一环。

而且,很多运营商甚至都已经开始考虑切割这个“创新”业务了。

创新业务难做

租房市场是刚需的一环,但并不一定适应房企。从表面上看,是房企缺乏精细运营的能力。众所周知,今天中国绝大多数房企看似体量规模吓人,但本质上,是房价不断上涨,市场的空前繁荣以及丰厚的土地红利造就了今天房地产企业的辉煌,而不是企业本身的能力。

而长租公寓是个精细活儿,不仅要有钱,还要有耐心,在这个前提下,更要有够硬的专业。钱和耐心、专业缺一不可,没有钱,亏不起前期的市场培育期;而没有耐心,干脆都不愿意培育市场;当然,如果没有专业,越有钱有耐心,亏得就越大。

习惯了做一次性买卖和赚快钱

一位TOP10房企营销副总裁分析,今天卖房子赚的钱都是以万和亿为单位,转头来做公寓的运营,就得问问自己,还愿不愿意来赚以千或百为单位的钱呢?

说到底,创新业务很多都是被房企当作转型“备胎”的,在房企仍能赚快钱、大钱、容易钱的时候,有多少企业敢或者愿意坚持下去?

这几年,房企都在忙着创新业务,横跨商业地产、城市更新、长租公寓、联合办公、医养/健康、教育、智能家装、金融和文旅等十几个门类,作为地产界的龙头,万科几乎在各个领域都有布局。万科的考量是,布局的更大意义在于抢占先机,如果做成了,可以成为蛋糕中的一块,如果做不能,这点试错成本也付得起。

另一个地产思维是追求大规模和快周转,比如万科在短短一年时间内,租下2000栋民房,造成短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金,而租赁市场租金回报周期长,完全无法与新房销售相比,赚的是小钱、慢钱,以至于无法形成良性投资循环。

在“地产思维”指导下,众多房企、社会资本趋之若鹜,而且都企图以规模而非运营取胜。租赁市场的“网红”自如虽然去年负面舆情不断,但还是宣称到2018年底管理公寓突破100万间。而规模之下,要追求利润的回报,那势必就会产生种种问题了。

来源:中国房地产数据研究院

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