一、项目概要

北京老槐树科贸有限公司（以下简称“老槐树公司”或“标的企业”）属中国工艺美术集团有限公司（以下简称“工美集团”）旗下国有企业，成立于2000年4月24日，注册资金80万元人民币，公司核心资产为北京市朝阳区安慧北里小区8套普通住宅，另名下有41套房改房，老槐树公司主要负责朝阳区安慧北里小区的六栋住宅楼的物业管理工作，因所管楼盘为返迁房，存在物业管理取费低，难以收取物业管理费等问题，老槐树公司面临着严重的生存压力。

为实现国有资产合理配置，拟处置变现老槐树公司资产，回笼资金用于主业发展，考虑到老槐树公司单独出售房屋资产存在房产交割手续繁琐与存在高额土地增值税等问题，最终确定以股权形式整体转让，经过前期对老槐树公司的详细调查，及中后期的大力招商工作，老槐树公司100%股权于2019年10月通过北京产权交易所挂牌成功转让，成交价格3532.01万元。

二、项目难点

1、主营业务收入低

标的企业常年亏损，主营业务物业管理因所管小区为返迁小区，物业收费非常低，年均营收不足百万。

2、涉及多套房改房

标的企业名下拥有41套房改房，由个人永久租住，租金水平极低，且无法变更租约在市场上进行招租，标的企业每年需承担不低的房产税。

3、多套房产转让行情趋冷

标的企业名下拥有8套商品房，导致股权评估价格不低于3500万元，但北京房地产市场行情较冷，多套房产转让在现阶段难以找到合适的买家。

三、项目操作

1、多次实地调研挖掘项目价值

在本项目中我们针对老槐树公司的实际情况，分析公司本身物业管理业务较弱，经过多次实地调研挖掘项目核心价值，判断该项目的核心价值为老槐树公司持有的位于北京核心地段的住宅，明确以此作为项目招商的方向，在此策略下，梳理老槐树公司债权债务及人员，测算可投资价值区间。

2、大力招商助力项目成交

分析老槐树公司投资价值后，我们判断项目投资方可能为物业公司或房屋类投资公司两类，积极大力开展招商工作，通过公司自有招商平台-找项目网发布招商信息，同时借助我公司多年积累的投资人数据库资源向定位的投资人一对一推介老槐树公司股权转让项目，对感兴趣的投资人进行初筛把关，多次协调投资人开展现场调研，并协助转让方对投资人的撮合会谈工作，经过数月的努力，最终通过我公司的有效招商，确保了项目预期内顺利成交，得到客户的高度认可。

3、精耕细作把控全流程进度

在项目转让的整体过程中，我们在挂牌前期协助转让方梳理拟制挂牌成交文件，提前发现并协调挂牌可能存在的障碍问题，挂牌期间协助意向受让方报名并提醒后续资金提前准备，成交阶段协助各方信息传递，把控全流程进度，在短时间内完成场内交易环节，达成各方对交易时间的要求。

四、项目启示

回顾该项目，虽然前期招商环节较长，但是最终顺利解决了所有难题实现项目交付，不仅为转让方实现了资金回笼，也使得老槐树公司历史遗留问题得到妥善解决，帮助企业完成平稳过渡和交接，我们通过该项目总结了不少心得体会，一是充分挖掘项目价值是成功招商的前提条件，二是多方形成有效沟通才能提高效率与兼顾防范风险。

图片来源：找项目网