西方人认为哪里的房产泡沫最大?

 

　　不是中国，因为西方好像看懂了中国房产“只涨不跌”的神话，有政府把关呢。

 

　　当然也不是房价恢复金融危机前高点的美国，机构普遍认为接下来美国楼市仍会迎来上涨期。

 

　　而是最近以来，处在舆论风口浪尖上的加拿大和多伦多。许多媒体在标题中毫不吝啬地用到了“泡沫破灭”。

 

　　

 

　　

 

 

 

 

　　三大信号让人不得不怀疑，加拿大楼市是否已到临界点：

　　高盛、本国各大银行、研究机构均撰写报告，多次指出房地产泡沫破灭风险。

 

　　今年4月20日，多伦多所在的安大略省政府推出16点计划，为楼市降温，包括征收15%海外买家投机税。

 

　　5月，加拿大最大房产贷款公司HCG集团现金流危机，被媒体称作“加拿大版次贷危机”。

 

　　就在“加拿大地产泡沫论”不绝于耳时，大多伦多房产局(TREB)5月最新数据出炉。

 

　　TREB数据显示，大多伦多地区5月量价齐跌，各类房屋平均售价为86.3910万加元(人民币436万元)，较4月的92.0791万加元下滑6.2%，与去年5月的同比涨幅也收窄至14.9%，远低于今年2月的同比涨幅33%。

 

　　尽管可售房源增加了19%，多伦多5月交易量却收缩至10196套，比4月的11630套环比下滑12%，更比去年5月下跌20.3%。

　　

 

 

 

 

　　2017年5月多伦多房价环比、同比数据(来源：TREB)

 

　　这下似乎连官方数据都来支撑“泡沫论”了。自金融危机的低点后，多伦多房价至今9年已连续上涨，累计涨幅高达220%。

 

　　加拿大最坚挺的多伦多如果开始下行，这无疑也意味着全加泡沫破灭的开始。

 

　　那么多伦多5月量价齐跌是否意味着泡沫破裂的开始?

 

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　　我们不妨从多伦多房产局(TREB)的官方数据出发，看看“暴跌”大概是什么情况。下图是多伦多房屋均价和价格趋势图。

　　

 

 

　　可以从图上看到，蓝线表示的多伦多房屋平均价格，在2017年4月到达高点后，5月出现环比下跌的情况。而在2017年前4个月，多伦多房价短期内被快速拉升。

 

　　然而稍微细心点的朋友会发现，从95年以来，多伦多房屋均价(蓝线)似乎有很多次下行的状况。长期以来，蓝色线像锯子纹路一样，波动而又倾斜上行。

 

　　再看橙色的房价趋势线(12个月移动平均线)，会发现它是一条很平缓的曲线，不如蓝色房屋均价线陡峭，原因在于这是加权平均后的结果，更能看出房价长期趋势。

 

　　从统计学来看，平均值(蓝线)并不能准确反映数列的真实情况，易受极大或极小值的影响。而经过统计上加权之后的指数(橙线)，往往波动更小，更能反映真实的趋势变动。

 

　　再回过头来看，过去22年里，多伦多房价真正的跌势只出现在08年金融危机时。2015年至2017年4月间，当地房价迅速上涨，不过橙色线最近有放缓态势，会否走出9年前的跌势，目前仍未可知，需要观察一段时间。

 

　　这与炒股中的小趋势、大趋势、移动平均线有异曲同工之妙。

 

　　因此，仅靠一个月房屋均价下跌的数据，就判断多伦多楼市崩盘，多伦多历史上已经崩盘无数次了。

 

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　　再看看当地市场的情况。根据5月的数据，多伦多房产交易量比去年同期下跌20.3%，其中独立屋下跌26.3%，公寓下跌6.4%。

 

　　独立屋成交量下跌，意味着高价房源成交减少，房屋均价承压。而公寓成交相对稳定，说明当地刚需市场依然存在，对中低价房屋仍有需求。

 

　　多伦多5月的房源为25837处，同比去年大增48.9%，环比4月也增长了19%。而从去年底到今年初，多伦多的房源曾处于供不应求状态，近两个月房源变多，可能对5月房价下跌造成影响。

 

　　

 

 

　　同时，前文提到的15%投机税政策、加国最大贷款公司出现危机等因素，也使得一些卖家认为楼市转折点已到，未来多伦多房价涨幅不如之前猛了，便纷纷将手里的房源放出来卖。

 

　　卖家开始希望脱手房产，自然就有更多买家放宽心，开始持币观望、议价等。此前，多伦多地区经常是多个买家抢一个offer，而随着近期政府楼市调控政策，出现了交易量下跌，许多卖家无法脱手房屋，甚至不惜降价出售，这在两个月前难以想象。

 

　　多伦多楼市最近出现了一些“买方市场”的迹象。

 

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　　多伦多未来楼市会如何演变?两种模式。

 

　　第一种是兄弟城市温哥华走过的老路：出台楼市调控政策后，价格先回调、交易量下降，政策消化后重回上升轨道。

 

　　之前同样饱受“泡沫论”指责的温哥华，在去年8月针对海外买家征收印花税后，经历了一波楼价下跌过程，一直持续到今年1月。然而，进入今年以来，温哥华房价再次恢复涨势，仅4个月就收复去年失地，各类房型均价(下图黑线)已经超过调控前的最高位。

 

　　

 

 

　　温哥华5年房价走势(来源：REBGV)

 

　　而在去年8月楼市冷却新政实施后，也有不少媒体认为温哥华楼市“崩盘”。

 

　　

 

　　

 

 

　　看来全球楼市调控都一样，然并卵。

 

　　第二种是日本模式，价格下跌后一蹶不振，房价保持低位，从此再难大涨。下图是东京房价走势图，从1990年房地产泡沫破裂后，东京房价跌回1984年的水平，30多年来没有大的涨幅。

 

　　

 

 

　　东京房价指数(来源：MLIT)

 

　　根据以往经验、历史走势，以及多伦多的经济地位和移民净流入数量，其未来房价走势可能会像温哥华那样，经历一段时间的回调后继续上涨。

 

　　加拿大房屋和按揭公司(CMHC)大多伦多首席分析员Dana Senagama指出，评断政策是否有效需至少要3个月左右。过往案例显示，市场会对类似调控措施有即时反应。她举例道：“现在和2007-2008年，政府曾推出土地转让税时类似。当时政策退出后，房价放缓两个月，便再度回升。”

 

　　另外，普华永道的一份报告指出，未来5年加拿大吸引移民净流入最多的城市是多伦多，且明显领先于温哥华、蒙特利尔等其它大城市。

 

　　

 

 

　　加拿大城市未来移民净流入(来源：普华永道)

 

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　　加拿大房地产公司Realosophy主席帕萨里斯(Pasalis)认为，现在市场上的焦虑情绪是暂时的，未来3-6个月房价可能会出现波动，这也是市场冷却的过程，今年春季那样疯狂的涨幅不可持续。

 

　　同时，他也认为不会出现20%甚至30%的暴跌，近期的回调能让大多伦多房地产市场回归平衡状态。

 

　　加拿大丰业银行首席经济学家让-富朗索瓦.佩罗称，政府打压价格快速上行改变了市场心理，楼市投机者认为持有房产的收益可能已经见顶了，市场正向更健康的方向发展。

 

　　希望经过回调后的多伦多楼市，会像上述分析师所说，回归理性增长。

 

　　多伦多地产后市如何，我们将持续关注

 

             来源：陆家嘴午餐